Бовт: Нужно защитить покупателей от "временного помутнения" продавцов

Второй кассационный суд общей юрисдикции в Москве оставил в силе решения Хамовнического райсуда и Мосгорсуда о возвращении квартиры народной артистке РФ Ларисе Долиной. Она оспаривала сделку по отчуждению квартиры, проданной, по утверждению Долиной, под воздействием мошенников, москвичке Полине Лурье. Покупательница рассталась - похоже, безвозвратно - с 112 миллионами рублей (ей советуют взыскивать их с мошенников), певица осталась при недвижимости. Притом что, с ее слов, мошенники выманили у нее более 200 млн.

Как минимум одну ошибку несчастная Лурье совершила: она не истребовала с Долиной справку из ПНД, та оскорбилась: дескать она же народная артистка. Установили и самих мошенников, они осуждены на 4-7 лет. А решения в пользу Долиной суды приняли на основании психолого-психиатрической и деструктологической экспертиз, которые показали, что та находилась под влиянием заблуждения, которое не могла распознать и не могла руководить своими действиями. Однако недееспособной ее не признали, подтвердив, что она полностью здорова. Так, оказывается, бывает.

Пока дело тянется с прошлого года, интернет заполнили истории о том, как некая старушка продала квартиру, а потом в суде получила ее обратно. Сославшись на временное помутнение под воздействием мошенников. А поскольку оно временное, то и справка из ПНД часто не спасает. Покупатель остается без денег (они якобы у мошенников) и без квартиры.

Говорят, в судах находится около 12 тысяч дел по возврату квартир "недееспособным пенсионерам". По данным Российской гильдии риелторов, за год число споров, когда после продажи квартиры продавец требует ее обратно и не возвращает деньги, выросло на 15-20%. За первую половину 2025 года возбуждено 5379 уголовных дел, связанных с мошенничеством при операциях с недвижимостью. В Думе другие цифры: из-за "эффекта Долиной" более 3000 сделок с квартирами пенсионеров признаны недействительными. "У нас хоть и не прецедентное право, но суды смотрят на коллег. К сожалению, начали повторять эту историю с Долиной", - говорит зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Росреестр успокаивает, ссылаясь на МВД: якобы именно таких дел не больше трех сотен, а суды вовсе не отдают квартиры продавцам автоматически, вникая в конкретные обстоятельства.

И впрямь. Верховный суд Якутии отстоял квартиру за покупателями после двух лет тяжбы. Городской суд Якутска сначала взял сторону пенсионерки, пытавшейся аннулировать сделку, якобы совершенную под "гипнозом" мошенников. Но и в этом "хеппи-энде", кажется, тоже есть "эффект Долиной" (известного человека, личность которого, возможно, оказала влияние на решение судей, не будем спекулировать насчет "административного ресурса"), только наоборот: муж покупательницы оказался как-никак ветераном СВО.

Во многих гуляющих по информпространству случаях автора этих строк, кстати, многое смущает, что ставит под сомнение массовость этого явления. Подозрительно часто проявляется сама скорость якобы принятых решений в пользу старушек. Мол, покупатель пришел вселяться, а бабка съезжать не хочет, и у дверей встречает ушлый адвокат с готовым решением в пользу старушки. Так не бывает. С такой скоростью суды не работают. Как правило, это долгие месяцы. Несколько раз автор проверял на сайтах конкретных судов дела о якобы реальных историях. И не находил их в реестре. И еще. А где уголовные дела? Ведь налицо подозрение в мошенничестве. Их отказываются возбуждать? Такое тоже может быть, но быть не должно. А вдруг бабушка в сговоре с мошенниками?

Но даже если реальные случаи единичны, сам по себе информационный эффект от них и разгоняемого хайпа рушит не только рынок вторичного жилья, но и сами основы гражданско-правовых сделок, основанных на добросовестности покупателя. Уже пошла информация, что "эффект помутненных старушек" стал распространяться и на сделки с автотранспортом. Как минимум и тут информационный эффект налицо. Но так можно и в банк прийти, взять кредит, потом написать в прокуратуру: мол, деньги отдал мошенникам, возвращать не стану. Таких "бедолаг" суды тоже поддержат? А если человек совершил диверсию, сославшись на временное помутнение под воздействием ВСУ, то его не наказывать?

В законах вообще нет понятий "сделки под влиянием", "продавец под влиянием", не указаны признаки "влияния мошенников". И это должны быть совсем уж исключительные случаи.

В Думе уже появилась инициатива, предусматривающая нотариальное заверение всех сделок с недвижимостью и обязательное их страхование, если это единственное жилье. Я бы добавил: все крупные сделки - только по "безналу", а с недвижимостью - со страхованием от потери титула. В законопроекте есть период охлаждения: пусть деньги недельку полежат в банке, продавец за это время может освободиться от чар мошенников (я бы добавил период охлаждения и для обналичивания средств продавцом). Хотя Долину "пасли" не одну неделю. Это уже хоть что-то. Банки-то будут довольны. Объем сделок с жильем в РФ за прошлый год - 26 трлн руб., даже при 10% годовых (2,6 трлн руб.) за неделю "накапает" банкам за "хранение" миллиардов 50. Пусть. Но все равно - полумеры.

Надо жестко ограничить возможности манипуляций с "временной невменяемостью", определив четкие критерии. Самих таких "хрупких" как минимум на время суда и следствия - ограничить в дееспособности. Прописать четкую процедуру определения вменяемости при сделке. Если она соблюдена - то сделка необратима. Если "бабушка" собирается, не имея другого жилья, съезжать к родне, пусть дают гарантии или прописывают у себя до сделки. В идеале, для защиты прав добросовестных покупателей, если иных источников не будет, компенсировать им убыток из средств государства. Которое тоже несет ответственность - регистрируя сделки, выдавая справки ПНД, устанавливая правила, на которые ориентируются продавцы и покупатели. Если "старушка" осталась без квартиры, ей выделить муниципальное жилье до разрешения вопроса. Ну и обязательные уголовные дела по всем таким фактам.