В Госдуме призвали защитить добросовестных приобретателей жилья
Второй кассационный суд отклонил жалобу Полины Лурье, купившей квартиру в Хамовниках у Ларисы Долиной, и оставил право собственности на недвижимость за певицей. Адвокат покупательницы заявила, что обжалует признание недействительной сделки купли-продажи в Верховном суде.
Дело с квартирой Ларисы Долиной, которая, как выяснилось, продавала жилье под влиянием мошенников, оказалось настолько резонансным, что его обсуждают уже в Госдуме, куда были приглашены представители Верховного суда. Никто не спорит, что знаменитую артистку обвели вокруг пальца мошенники. Но почему покупательница жилья должна страдать? Ее отношение к мошеннической схеме не доказано.
Самое же неприятное, что после "дела Долиной" в группе риска оказались буквально все добропорядочные приобретатели жилья. По идее, любой, кто когда-то продал жилье, может оспорить сделку.
Председатель Комитета Государственной Думы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов (фракция КПРФ) пояснил, что решение Второго кассационного суда будет обжаловано в Верховном суде РФ. "Хотелось бы, чтобы новое руководство Верховного суда внимательно отнеслось к этому делу и дало развернутое постановление с анализом отказа в двусторонней реституции, сопоставлением этого подхода с нормами Гражданского кодекса и законом о компенсации добросовестному приобретателю. Такое постановление способно задать иной вектор для дальнейшей практики по спорам о жилье и показать, что добросовестный покупатель не несет на себе все риски чужого обмана", - отметил депутат.
В идеале позиция по подобным ситуациям должна быть закреплена не только в отдельном акте, но и в обновленном постановлении Пленума Верховного суда, которое выстроит для судов четкий ориентир при рассмотрении дел о вторичном жилье, добавил парламентарий. Руководитель Центра правопорядка в г. Москве и Московской области Александр Хаминский считает, что судебная практика складывается таким образом, что любые действия покупателя по проявлению должной осмотрительности и проверке контрагента не дают гарантию, что приобретенное жилье впоследствии не отнимут.
Сторона, покупающая недвижимость, ставится в заведомо неравное положение, так как продавец в любой момент может потребовать признать сделку недействительной, так как действовал под влиянием мошенников.
"Закрепление такой судебной практики может крайне негативно повлиять на рынок вторичного жилья, так как потенциальные покупатели просто станут бояться совершать сделки. Такой резонанс "дело Долиной" получило не потому, что сделка была признана недействительной, а из-за того, что не была применена двусторонняя реституция, когда каждая из сторон недействительной сделки обязана вернуть другой стороне все, что было получено. Т. е. покупатель вопреки закону был поставлен в крайне невыгодное положение. При этом Гражданский кодекс четко очерчивает основания для отказа в реституции", - пояснил юрист.
Это либо осведомленность и участие покупателя в незаконной сделке, либо сделка должна противоречить основам нравственности и правопорядка. Естественно, ни то ни другое к добросовестному приобретателю не относится.
"Необходимо отметить, что применение двусторонней реституции в теории позволяет взыскать разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации в порядке, установленном ст. 68.1 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости. Несмотря на то что порядок это сложный, реализуемый только через суд, для добросовестных приобретателей он является последним шансом вернуть себе деньги. Однако, если подход, избранный судами "в деле Долиной", устоит, добросовестные покупатели лишаются и его", - считает Хаминский.
В складывающейся ситуации можно порекомендовать покупателям страховать свои сделки по купле-продаже недвижимости, а также не лишним будет потребовать от продавца нотариально заверить заявление, что продавец действует в своих интересах и без давления третьих лиц, уточняет юрист. Закон также позволяет привлекать к участию в договоре третьих лиц (например, родственников продавца), которые выступят гарантами возврата денежных средств, если сделку признают недействительной.
"Однако в конечном счете все эти меры не являются абсолютной гарантией, так как суды будут принимать решения, исходя из конкретных обстоятельств и складывающейся судебной практики. Именно разъяснения и акты официального судебного толкования высшей инстанции смогут полностью изменить траекторию правоприменения, делая ее более справедливой. Остается дождаться, какой подход к рассмотрению споров о недвижимости поддержит Верховный суд. В случае, если гражданская коллегия Верховного суда при рассмотрении жалобы Лурье отнесется к делу не формально и внимательно, у истицы есть шанс на пересмотр решения", - уверен Хаминский.
