Дело Ларисы Долиной и якутский прецедент: как суды решают судьбу квартир, проданных под влиянием обмана

Проблема приобретает массовый характер. Во Владивостоке местная жительница и ее мать-пенсионерка, поверив в двухмесячный спектакль мошенников, продали квартиру и перечислили им все вырученные средства. Аферисты, представляясь сотрудниками Роскомнадзора и ФСБ, круглосуточно контролировали жертв через взломанный аккаунт на «Госуслугах», убеждая в необходимости перевода денег для «сохранения имущества». В результате семья осталась без жилья и средств к существованию. Правоохранители задержали причастного риелтора, но это не вернуло потерпевшим утраченное. Если во Владивостоке жертвы лишились и денег, и жилья, то в Якутске благодаря грамотной правовой позиции удалось отстоять права покупателей. В августе 2023 года Ольга Аргунова, жена участника СВО, купила в Якутске двухкомнатную квартиру площадью 47 м² за 5,5 млн рублей, использовав семейные накопления, материнский капитал и кредит. Сделку с 72-летней Ириной Кириллиной провели через риелторскую компанию. Однако через две недели продавец подала заявление в полицию, утверждая, что стала жертвой мошенников. Расследование показало, что еще до продажи квартиры пенсионерка перевела аферистам крупные суммы, в том числе оформив кредиты на 8,7 млн рублей. Продать квартиру и передать им деньги пенсионерку также убедили мошенники. Пожилая женщина надеялась вернуть жилье, сославшись на неспособность понимать значение своих действий. Якутский городской суд первоначально встал на сторону Кириллиной, опираясь на две психиатрические экспертизы. Однако Верховный суд республики направил ее на повторную экспертизу во Владивосток. Эксперт Екатерина Лепахина из краевой психиатрической больницы установила: «У Кириллиной не отмечалось признаков психического расстройства, она была адаптирована в социальной и бытовой сфере, ее действия носили последовательный, целенаправленный характер». На этом основании Верховный суд Якутии оставил квартиру за Аргуновыми, подчеркнув, что покупатель действовал добросовестно и не мог знать о том, что продавец ранее стал жертвой аферистов. Эти истории демонстрируют системную проблему: добросовестные участники рынка недвижимости оказываются заложниками ситуаций, когда продавцов обманывают третьи лица. Как поясняет адвокат Ольга Чернышова, главной сложностью в якутском деле было «сломать сложившуюся судебную практику». Созданный в Якутске пример защиты добросовестных покупателей становится особенно важным на фоне опасного прецедента по делу Долиной и участившихся случаев мошенничества. Хотя решение может быть обжаловано, оно открывает новые возможности для защиты граждан от рисков, связанных с действиями третьих лиц. Что говорят юристы По оценке юриста Алексея Ващенко, решение Верховного суда Якутии вряд ли изменит подходы в других регионах, поскольку сложившаяся практика применения ст. 177 ГК РФ основана на четких критериях экспертных заключений. «В целом якутское определение вынесено как раз в соответствии с многолетней практикой. Однако, может быть, это определение мотивирует суды более внимательно подходить к вопросам назначения таких экспертиз», – сказал он. Юрист Евгений Рябов придерживается противоположной точки зрения и считает, что решение Верховного суда Якутии способно оказать влияние на судебную практику в других регионах, и этому способствуют два ключевых фактора: продолжающееся формирование единообразного подхода к подобным спорам, а также убедительная правовая позиция якутского суда, отличающаяся взвешенностью и грамотным применением закона. «Позиция Верховного суда Якутии выгодно отличается своим разумным подходом, грамотным толкованием норм права и адекватной оценкой обстоятельств. Данные факторы играют на руку распространению практики из данного прецедента на другие аналогичные дела», – пояснил Рябов. При этом оба юриста согласны, что речь не об ужесточении, а о корректном применении норм. Ващенко подчеркивает, что экспертиза и так является объективным инструментом. Рябов уточняет, что при обмане со стороны третьих лиц должна применяться ст. 179 ГК РФ, защищающая добросовестного покупателя, а не нормы, ставящие его права в зависимость от отношений продавца с мошенниками. Что касается баланса между защитой добросовестных покупателей и социально уязвимых продавцов, Евгений Рябов отметил, что это задача суда, который должен учитывать реальное состояние продавца, осведомленность покупателя и все обстоятельства дела. «Баланс в каждой конкретной ситуации должен устанавливаться судом на основании реального состояния уязвимого продавца, осведомленности покупателя о наличии у продавца порока воли, фактических обстоятельств дела», – пояснил эксперт. Рябов отметил, что универсальные нормы содержатся в статьях 177–179 ГК РФ, которые регулируют оспаривание сделок, совершенных под влиянием заблуждения, обмана, угроз или в состоянии неспособности понимать значение своих действий, устанавливая механизм восстановления нарушенных прав через двустороннюю реституцию и возмещение убытков. Тем не менее выбор конкретной правовой формулы остается за судом. По его мнению, формирование единообразной практики потребует времени, и окончательную определенность в подобных спорах смогут внести только высшие судебные инстанции. Относительно внесения изменений в судебное законодательство для подобных споров Алексей Ващенко высказал категорическую позицию: «Мое глубокое убеждение в том, что умножение разного рода специальных законов – это большое зло для правопорядка». По его оценке, существующих норм Гражданского кодекса вполне достаточно для урегулирования таких конфликтов. Ващенко отметил, что сложившаяся практика применения статей 177 и 178 ГК РФ полностью отвечает потребностям правового регулирования в этой области и не требует дополнительных законодательных инициатив. Взгляд риелтора Директор агентства недвижимости во Владивостоке Сергей Косиков предлагает иной взгляд на проблему: «Вообще, при рассмотрении таких случаев, как в «деле Долиной», надо бы разделить защиту «обманутых пожилых людей» и саму действительность сделки. Мошенничество происходит с деньгами, а не с квартирой. Почему банки не возвращают человеку деньги, отданные мошенникам? Ведь по такой логике человек снимал миллионы со своего счета, совсем не желая ими воспользоваться. Давайте расторгать и такие «сделки», и пусть банк возвращает из своих средств деньги на счет обманутого гражданина». По его словам, парадокс заключается в том, что перед сделкой с пожилыми продавцами часто проводят разъяснительную работу нотариусы, сотрудники банков и даже правоохранители, и все убеждаются в его адекватности. Но когда мошенники вскрываются, крайним все равно оказывается добросовестный покупатель. Косиков уверен, что если все признаки добросовестности налицо, покупатель должен сохранить квартиру. Для защиты же пожилых продавцов он предлагает системные меры: обязательное нотариальное удостоверение сделок для граждан в зоне риска, специальные программы страхования и усиленный контроль банков за операциями. «Конечно, проще вернуть квартиру и оставить покупателя без денег и без квартиры, но я пока не вижу реальных юридических оснований для расторжения таких сделок. Поэтому уверен, что уже скоро будет наработанная реальная практика и появятся дополнительные меры защиты продавцов», – заключил риелтор. Как защититься: советы покупателям и продавцам Пока такие системные изменения лишь обсуждаются, участникам рынка недвижимости приходится действовать в реалиях сегодняшнего дня. Алексей Ващенко формулирует конкретные рекомендации для обеих сторон сделки. «Продавцам и покупателям можно только посовететовать быть бдительными, – отмечает юрист. – Всегда дайте себе время: проверьте документы, обратитесь к юристу, попросите продавца дать больше информации о квартире и сделке». Эксперт советует покупателям прямо спрашивать, не звонил ли продавцу кто-то из «ФСБ» или других «служб безопасности», и внимательно следить за реакцией. Ващенко также рекомендует привлекать к обсуждению сделки близких родственников продавца: чем больше людей будет задействовано, тем выше вероятность вовремя распознать мошенническую схему. «И всегда помните про то, где бывает бесплатный сыр – истина банальная, но как показывает практика, вполне актуальная», – резюмирует юрист. Евгений Рябов предлагает выстроить многоуровневую защиту, где каждый шаг укрепляет позиции добросовестного покупателя. По его мнению, начинать нужно с правильного выбора правовой стратегии – если продавца обманули мошенники, следует настаивать на применении статьи 179 ГК РФ, которая защищает интересы той стороны, что не знала об обмане. Практические шаги, которые он рекомендует, выходят за рамки стандартной проверки документов. Например, он советует не просто собрать справки из психоневрологического диспансера, но и получить заключение независимого психолога об адекватности продавца. Еще один нестандартный метод – с согласия продавца проверить его телефон и компьютер на предмет контактов с мошенниками, зафиксировав это на видео. Особое внимание Рябов уделяет юридическому оформлению сделки. Он рекомендует включать в договор прямые заверения продавца о том, что он действует осознанно, без давления и понимает последствия. Кроме того, полезно привлечь поручителя из числа близких родственников продавца и застраховать право собственности. «Даже если сделку признали недействительной, не отчаиваться – подавать жалобы в следующие инстанции и инициировать банкротство продавца», – отмечает юрист. Такой последовательный подход, по его мнению, создает серьезные препятствия для признания сделки недействительной и показывает суду серьезность намерений покупателя защищать свои права. Изображение сгенерировано с помощью ИИ / Маргарита Неклюдова