"Если браться по-взрослому, то денег на аренду нужно больше, чем льготную ипотеку"
Минстрой РФ объявил о готовности разработать программу некоммерческого арендного жилья в дополнение к льготной ипотеке
"Если сейчас установить нулевую ставку по ипотеке, то около половины семей в стране не смогут себе позволить платежи в рассрочку на 20 лет. Конечно, для них нужно развивать аренду", — поддержал идею Минстроя развивать арендное жилье руководитель аналитического центра ПАО "ДОМ.РФ" Михаил Гольдберг. Новый подход в обеспечении жильем горячо обсуждали на конференции "Города для жизни", организованной Институтом экономики города. На развитие фонда арендного жилья можно было бы направить 500 млрд рублей, или половину ресурсов, которые государство ежегодно тратит на льготную ипотеку. Правда, эта идея пока на паузе из-за высокой ключевой ставки, но может быть реализована при понижении еще на 1%. К тому же есть позитивный опыт Санкт-Петербурга — власти давно "сдают" жилье по пониженным ставкам, что помогло вдвое сократить очередь из нуждающихся. Подробнее — в материале "Реального времени".
Как московская конференция на полдня парализовала работу Минстроя РФ
Недоступность коммерческой ипотеки побудила федеральные власти вновь повернуться лицом к теме арендного жилья. За немедленную реанимацию государственных арендных программ, оставшихся за бортом во время расцвета льготной семейной ипотеки, высказались авторитетные представители строительной отрасли и регионов, собравшиеся сегодня на конференции "Города для жизни", организованной фондом "Институт экономики города" в Москве. Среди них — заместитель министра строительства РФ Никита Стасишин, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, зампредседателя Жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга Дмитрий Клевцов, директор Центра региональной политики РАНХиГС при президенте РФ Виктор Климанов.
Антикризисное ноу-хау для рынка жилья неслучайно прозвучало на этой независимой площадке. Команда фонда стала одной их тех, кто разрабатывал и внедрял рыночные механизмы в жилищном строительстве и ЖКХ, заметил экс-глава Екатеринбурга, ныне первый зампред Заксобрания Свердловской области Аркадий Чернецкий. Приветственную телеграмму по случаю 30-летия фонда прислал и вице-премьер Марат Хуснуллин.
— Мы с Ольгой Валерьевной (Корниенко, глава Департамента жилищной политики, — прим. ред.) на одно мероприятие обычно не ходим вместе, — заметил Никита Стасишин. — А она взяла с собой еще и зама. В общем, Институт экономики города на полдня парализовал работу министерства. Но мы переживем, не такое заваливали, — пошутил он.
Больше метров для семей с детьми
Впрочем, текущий момент на рынке жилищного строительства стоил того, чтобы собраться в одном кругу. Речь идет не столько о темпах жилищного строительства, сколько о мерах поддержки по приобретению жилья. По словам Никиты Стасишина, в скором времени меры поддержки семей (в виде предоставления льготных кредитов) в обеспечении жильем могут стать более адресными. По поручению вице-премьера Татьяны Голиковой проводится аудит эффективности мер по стимулированию рождаемости, в результате чего могут измениться жилищные стимулы. Цель — дать возможность семьям жить в просторных квартирах. "Мы прекрасно понимаем, что на 25—30 метрах говорить об увеличении семьи сложно. Это может привести и к разводам", — отметил Стасишин.
По словам замминистра, ведомство ищет варианты, чтобы семьи с детьми могли приобрести квартиры с большим метражом. "Понятно, что очень бы хотелось нам развивать арендное жилье коммерческого использования. Все законы приняты, даже чуть поправлены, но пока у нас нет длинных, недорогих денег", — заметил он. И добавил, что у муниципалитетов нет свободных участков, так как их стараются выгодно продать коммерческим застройщикам.
Несмотря на трудности, развивается арендная программа ДОМ.РФ, отметил Стасишин. Один минус — ставки близки к рыночным. "Мы прекрасно понимаем, что это коммерческая аренда, субсидируемая регионами, и цена квадратных метров немаленькая. Масштабировать на всю страну будет сложно", — уверен он.
Говоря о темпах жилищного строительства, он сообщил, что к концу года будет введено более 100 млн кв. м. "В октябре наконец-то началось оживление и на вторичном рынке рыночной ипотеки, и на первичном рынке рыночной ипотеки", — добавил Никита Стасишин.
По данным экспертов ДОМ.РФ, ипотечный портфель на балансах банков сейчас составляет примерно 23 трлн рублей. Это 10% ВВП РФ. "По сравнению с европейскими странами, где ипотека развивалась столетиями, это маленький показатель. Но для стран Восточной Европы вполне себе уже ничего, как и стран БРИКС", — отметил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
Главный бич — удорожание строительства жилья. Причем рост затрат есть даже в малых городах.
— Запустили программу с обязательствами ввести жилье в 26-м году. Добиваемся того, чтобы все то жилье, которое сегодня на стадии стройки, многоквартирное, покрывалось покупательной способностью. Но затраты в цене метра доходят до 35—40% из-за обслуживания кредитов, — посетовал Никита Стасишин. — И это притом, что сегодня средняя ставка по эскроу-счетам составляет 10,5% или 10,2%, даже с учетом распроданности жилья.
Единственный выход в этих условиях — развитие рынка арендного жилья, так как коммерческая ипотека не может решить задачу обеспечения жильем. Но развитие некоммерческой аренды — это очень ресурсоемкий продукт, считает замминистра
Где взять деньги на арендное жилье?
— Если сейчас установить нулевую ставку по ипотеке, то около половины семей не смогут себе позволить платежи даже в рассрочку на 20 лет. Конечно, для них нужно развивать аренду, — продолжил дискуссию Михаил Гольдберг. — Но если браться по-взрослому, то денег на аренду нужно больше, чем на субсидирование ипотеки, — рассуждал он.
Где взять длинные деньги? По его мнению, источником развития рынка арендного жилья могут стать средства, выделяемые на субсидирование портфеля выданных льготных кредитов. "1,5 трлн рублей заложено только в этом году на льготную ипотеку. ЦБ прогнозирует снижение ставки, поэтому затраты на субсидирование уже накопленного портфеля по льготной ипотеке будут снижаться. Каждый процентный пункт снижает расходы на 100 миллиардов рублей, если грубо так оценивать", — рассказал руководитель аналитического центра ДОМ.РФ.
По его прогнозу, к 2027 году расходы федерального бюджета на субсидирование портфеля по семейной ипотеке составят 500 млрд рублей, если ставка опустится до 8%.
Сэкономленные 500 млрд рублей могли пойти на арендное жилье, на них можно строить до 100 тысяч квартир в год, сообщил Гольдберг. "Эти средства вполне можно направить на систематическое развитие арендного фонда. Тогда, действительно, можно будет принять стратегию (арендного жилья). Таким образом, мы получим за 10—15 лет более-менее нормальный некоммерческий арендный фонд", — рассказал он. В качестве наиболее вероятного срока программ рассматривается 2027 год, когда ключевая ставка опустится до 8% годовых.
Социальное арендное жилье помогло сократить количество нуждающихся в Санкт-Петербурге в два раза, привел аргумент в пользу масштабирования идеи заместитель председателя Жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга Дмитрий Клевцов.
Как оказалось, пять лет назад власти Северной столицы сформировали фонд из восьми многоэтажных жилых домов, выкупив недострой у застройщиков. Они расположены в девяти районах города. Фонд из 376 квартир общей площадью в 212 тыс. кв. м полностью заполнен. Как правило, жилье получают молодые семьи с детьми, которые не могут взять ипотеку. Оно сдается по ставкам, которые не превышают 30% уровня рыночных. Так, однокомнатная квартира сдается за 9 тыс. в месяц, двухкомнатная — 13 тыс., трехкомнатная — 18 тыс. Обязательным условием является доход не ниже 5 МРОТ на человека (то есть около 80 тыс. рублей в месяц).
По словам Дмитрий Клевцова, такая схема выгодна и властям, и жителям. Первые получают доход, а вторые — доступное жилье, которое помогает встать на ноги. Как заявил Клевцов, количество нуждающихся за 5 лет снизилось с 147 тысяч до 58 тысяч семей. Ожидается, что этот опыт может быть положен в основу арендной программы.