ЦБ ужесточит требования к выдаче кредитов на ИЖС с января

Требования к выдаче кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) ужесточает Центральный банк с января. Такие займы будут реже выдавать сильно закредитованным заемщикам.

ЦБ понизил на первый квартал 2026 года планку макропруденциальных лимитов (МПЛ) для кредитов на ИЖС и по нецелевым кредитам под залог недвижимости. Если сейчас значение МПЛ для ипотеки на строительство частного дома составляет 25%, то с начала года оно понизится до 20%. Это касается кредитов для заемщиков с показателем долговой нагрузки выше 80% (у которых 80% дохода уходит на выплаты по кредитам). Проще говоря, среди выданных банком ипотек на ИЖС не более 20% должно будет приходиться на сильно закредитованных клиентов. По нецелевым кредитам под залог недвижимости МПЛ с начала года понижается с нынешних 25% до 15% (при долговой нагрузке более 80%) и до 20% (при нагрузке 50-80%).

Макропруденциальные лимиты - это инструмент Банка России регулирования доли рискованных кредитов в общем количестве займов, поясняет профессор Финуниверситета Александр Цыганов. При помощи таких лимитов снижается риск выдачи некачественных кредитов и, соответственно, банкротства заемщиков. Это предохраняет банковскую систему от кризиса, а значит, и экономику в целом.

"Увеличивая лимит, можно снижать требовательность к заемщикам, а при понижении требования к ним будут расти. При помощи МПЛ можно регулировать требования к размеру первоначального взноса, предельной долговой нагрузке, соотношение задолженности и стоимости залога, срока кредита", - говорит Цыганов.

Правовые аспекты ипотеки эксперты "РГ" разъясняют в рубрике "Юрконсультация"

В ЦБ отмечают, что для сегментов ИЖС и нецелевых потребкредитов исторически характерно, что большая их доля идет сильно закредитованным заемщикам. А они чаще допускают просрочки. В III квартале 2025 года в сегменте ИЖС заемщикам с предельной долговой нагрузкой выше 80% было выдано 29% кредитов, а в сегменте нецелевых кредитов под залог недвижимости - аж 61% (с долговой нагрузкой от 50 до 80% - 19%).

"Высокая долговая нагрузка покупателей жилья наряду с недобросовестными практиками отдельных застройщиков способствовала существенному ухудшению качества ипотеки на ИЖС", - отмечают в ЦБ. К началу октября в сегменте ИЖС доля кредитов с просроченной задолженностью (свыше 90 дней) составляла 4,6%. Это почти в три раза выше, чем задолженность по ипотечному портфелю в целом (1,7%).

И это не последний шаг ЦБ - регулятор планирует и далее ужесточать требования к ипотеке на ИЖС - до уровня, который характерен для классической ипотеки и необеспеченных потребительских кредитов.

При этом в сегменте кредитов на квартиры снижение марокпруденциальных лимитов началось раньше. Сейчас ЦБ отмечает эффективность этих мер и дальнейших ужесточений пока не планирует. В третьем квартале было предоставлено лишь 6% ипотечных кредитов заемщикам с предельной долговой нагрузкой выше 80%, тогда как два года назад, до ужесточения макропруденциальных требований, на их долю приходилось 47%. Было выдано лишь 3% кредитов с первым взносом не более 20% (двумя годами ранее на них приходился 51% кредитов).

Ужесточение макропруденциальных лимитов снизит риск-аппетит банков-кредиторов и будет препятствовать выдаче рискованных кредитов, говорит Цыганов. "Понятно, что это снизит доступность ипотечного кредита, но не окажет принципиального воздействия на рынок ИЖС в целом", - считает эксперт.

Ужесточение требований, конечно, приведет к более тщательной оценке кредитоспособности заемщиков, повышению первоначального взноса и, возможно, к сокращению максимальных сроков таких кредитов, полагает член правления Ассоциации деревянного домостроения (АДД), председатель комитета Российского союза строителей по малоэтажному жилищному строительству Артур Хафизов. "Количество выдач сократится, и в первую очередь это коснется самого дешевого сегмента, - прогнозирует он. - Сегмента, в котором застройщики строят дома под ипотечный кредит с минимальным первоначальным взносом, а зачастую и в соответствии с недобросовестными практиками отдельных застройщиков и агентов недвижимости - без первоначального взноса с завышением цены". Эти меры, отмечает Хафизов, продолжат чистку на рынке подрядчиков ИЖС, в ряды которых в последние годы хлынули различные "специалисты", в том числе не имеющие профильного образования и квалификации. Объекты, построенные такими подрядчиками (если они все-таки смогли их построить), имеют все шансы стать небезопасными и полностью потерять свою стоимость. "В случае охлаждения на рынке труда людям, столкнувшимся со сложностями, будет целесообразнее передать такой объект банку в качестве обеспечения и отказаться от погашения ипотечного кредита, и насколько мне известно, такая практика, в том числе судебная, уже существует", - говорит Хафизов. ЦБ пока, по его словам, не озвучивает меры по снижению рисков ликвидности таких залогов, хотя необходимость стандартизации для объектов ИЖС назрела, особенно для строящихся на льготные ипотечные кредиты. "Понятно, что меры по стандартизации приведут к удорожанию строительства, но именно те, кто гнался за самой дешевой ценой при строительстве ИЖС, брал кредиты фактически без первоначального взноса и не оценил свои возможности с точки зрения долговой нагрузки, первыми столкнутся с проблемами. Прискорбно, что пострадают в этой ситуации наименее обеспеченные семьи с детьми", - говорит эксперт.

Ужесточения ЦБ практически не повлияют на рынок ИЖС, поскольку требования банков к заемщикам уже давно очень сильно ужесточились, и получить сейчас кредит и так достаточно сложно, считает гендиректор компании "Избург" (Санкт-Петербург) Дмитрий Мозговой. Плюс при нынешних ставках ипотеку на ИЖС и так почти никто не берет.

Высокий уровень задолженности в 4,6% на рынке ИЖС появился из-за того, что банки раньше выдавали кредиты всем подряд, не обращая внимания ни на положение заемщиков, ни на профессионализм подрядчиков, отмечают некоторые эксперты. Зачастую банк кредитовал подрядчика, а затем активно предлагал его услуги желающим построить дом. Но недобросовестные компании исчезали вместе с деньгами. "Сейчас много людей осталось с кредитами, которые они обязаны выплачивать, не имея жилья, которое им было обещано, - рассказал один из участников рынка. - И зачастую люди просто перестают платить. Говорят банку: земля у вас в залоге, забирайте ее, и все".