Почему Екатеринбург и Тюмень строят жилье значительно больше соседей

Екатеринбург, Челябинск и Пермь близки географически, схожи по доходам и численности населения, однако структура рынка жилья в них сильно отличается. Почему у свердловчан получается строить в три раза больше соседей, причем треть проектов реализуют иногородние девелоперы, тогда как на Южном Урале только в этом году ожидают первых "варягов", - в обзоре "РГ".

Сегодня в екатеринбургской агломерации проживают 1,58 миллиона человек, в челябинской - почти 1,2, в столице Прикамья - чуть более миллиона. Средние зарплаты - от 80 до 109 тысяч рублей, то есть покупатели вполне платежеспособны. А вот возможности выбрать квартиру разные. Если в Екатеринбурге возводится 5,4 миллиона квадратных метров в многоквартирных домах и уже выставлены на продажу 1,9 миллиона, то в Челябинске сервис "Объектив.РФ" оценил предложение в 671 тысячу квадратов, а общий объем строительства - в 883 тысячи. В Перми насчитали 527,9 тысячи в экспозиции и 1,9 миллиона в работе. Парадокс, но Тюмень с населением 872 тысячи человек вводит больше, чем эти два миллионника вместе взятые.

Во всех рассматриваемых городах число договоров долевого участия за три квартала 2025-го снизилось по отношению к такому же периоду прошлого года на 18-20 процентов. В основном сделки обеспечивают семейная ипотека и акции застройщиков. Причем в Екатеринбурге и Перми уровень распроданности квартир находится в пределах нормы, тогда как в других городах квадратные метры возводятся быстрее, чем раскупаются. Наибольшие опасения в этом смысле вызывает Тюмень.

- Рынок Екатеринбурга - один из самых высококонкурентных в стране. На витрине 22 тысячи объектов, хотя реальные остатки, включая непроданные квартиры в новостройках, составляют 63 тысячи, из них полностью готовы к вселению около трех тысяч, - отмечает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

На втором месте по объему предложения Тюмень - там в экспозиции 24 тысячи вариантов. В Перми выставлены на продажу восемь тысяч лотов, а в Челябинске торгуют практически с колес, поэтому квартиры там дорожают быстрее всего: с января по сентябрь - плюс 11,9 процента. Тем не менее на Южном Урале средняя стоимость квадратного метра остается самой низкой среди уральских миллионников.

- Челябинск долго считался городом панельного домостроения из-за лобби заводов ЖБИ. Но в конце 2025-го - начале 2026 года ждем прихода двух иногородних девелоперов - федерального и компании из Самары. Это должно изменить объем предложения и качество жилья. Уверен, на их решение повлиял ускоренный рост цен, которые стали экономически целесообразными, - рассуждает Алексей Найденов, директор по продажам агентства "DAN Недвижимость".

Впрочем, Екатеринбург вырвался вперед не только благодаря "приезжим" застройщикам. В конце концов рынок Тюмени выглядит не менее закрытым для чужаков, чем в Челябинске, но это не мешает сибирякам возводить сейчас 3,6 миллиона квадратов.

- Да, цена стимулирует приход инвесторов. Однако не только она, еще и общее инфраструктурное и экономическое развитие территории. В столице Среднего Урала делается достаточно, чтобы среда стала комфортной, доступной, интересной, поэтому многие успешные люди решают реализовать свои проекты здесь, а не в Москве или Санкт-Петербурге. Этим же объясняется миграционный приток из других регионов, - рассуждает исполнительный директор группы компаний "Новосел" Кирилл Гнетов.

Есть разница между городами и в пропорциях первичного и вторичного рынков. В Екатеринбурге на 13 тысяч договоров "долевки", подписанных за семь месяцев 2025 года, пришлось 10,2 тысячи сделок с передачей прав собственности. Причем, по информации УПН, 18 процентов бэушного ассортимента составляют объекты не старше пяти лет, еще 39 процентов - до 15 лет, то есть вполне конкурентоспособные со строящимися домами. А вот в Перми и Челябинске среди вторичных лотов превалирует действительно старый жилфонд.

- Краевой центр Прикамья - город со зрелой структурой населения и низким миграционным приростом. Ожидать демографического всплеска там не стоит, лучше создавать условия, чтобы молодежь не уезжала. Средние зарплаты позволяют получать ипотеку, экономика достаточно дифференцирована, но строительный сектор развивается по инертному сценарию, - констатирует директор АЦ "КД-консалтинг" Алексей Скоробогач.

Пермские эксперты, как и южноуральские, связывают основные перспективы рынка жилья с комплексным развитием территорий - сносом ветхих домов и реновацией промзон, а также с привлечением иногородних застройщиков. Кроме того, присоединение к Челябинску пригородного Сосновского района, где в последние годы активно вводились многоэтажки, должно увеличить предложение относительно молодой и качественной "вторички", которая, как правило, выступает первоначальным взносом при покупке новой квартиры по системе трейд-ин.