Илья Колунов, ГК «Садовое кольцо»: «У нас нет времени на разочарования»

В январе 2025 года пост руководителя ГК «Садовое кольцо» занял Илья Колунов, который, по сути, продолжил семейное дело своего отца — основателя компании Сергея Колунова. Какими стали эти первые десять месяцев? С какими вызовами сталкивается сейчас глава крупной девелоперской структуры? Не вызывает ли разочарования стратегия выхода в новые регионы? И почему сегодня компания обратила пристальное внимание на Мариуполь?

Илья Колунов:

Первые месяцы были, если так можно сказать, полны приключений. Когда ты приходишь и возглавляешь компанию, ждешь, что будет гораздо проще, чем потом получается. А по факту сталкиваешься и c внешними, и c внутренними сложностями. В первую очередь при смене руководителя в коллективе должна произойти трансформация сознания для того, чтобы сотрудники привыкли к новому стилю управления. Это необходимый, но сложный для всех период — любой руководитель подстраивает команду под себя. Мы его прошли, сейчас компания сплоченно идет вперед. Ну а про внешние факторы не скажу ничего нового: любой девелопер будет произносить одни и те же слова — понизьте ключевую ставку, и все у нас будет гораздо лучше. Принципиальные сегодняшние вызовы для каждого руководителя девелоперской структуры — очень дорогие деньги и очень сложный потребительский спрос.

Получается справляться?

Илья Колунов:

Получается. Мы успешно работаем на девелоперском рынке более 20 лет, и за это время компания и ее команда получили значительный опыт прохождения всяких кризисов. В этом, наверное, наше преимущество: мы быстро адаптируемся к сложным ситуациям. Мы не такие крупные, как компании первой тройки, которым непросто делать маневры влево-вправо — мы все-таки весьма мобильные. И при этом не такие маленькие, чтобы быть неустойчивыми.

Как раз по поводу маневров. Вы работаете в разных регионах, а как вы их выбираете, на основании каких факторов? Какие задачи позволяет решать такая ваша «раздробленность» и какие сложности создает? И вообще, вы как руководитель не разочарованы в таком подходе?

Илья Колунов:

У нас нет времени на разочарования. Вообще я бы сказал, что бизнес — это не про очарование и разочарование. Всегда должен быть сухой, взвешенный подход. Если немного углубиться в историю компании, до 2016 года мы в основном работали в нашем родном Красногорском районе Подмосковья, то есть строили практически в одной локации. А затем приняли решение начать региональную экспансию. В Москве на тот момент уже был серьезный дефицит площадок, и даже не столько этот дефицит нам мешал, сколько перенасыщение рынка: огромное количество застройщиков-мастодонтов — пытаться тягаться с ними было, на наш взгляд, простой потерей времени. А вот в других регионах мы увидели для себя возможности. Во-первых, себестоимость строительства в регионах и в столице была примерно одинакова, но земля там стоила гораздо дешевле, то есть порог входа был ниже. И во-вторых, раньше в регионах «расстояние» от покупки земли до начала стройки было значительно короче, чем в Московской области.

В смысле было попроще с точки зрения административных процедур?

Илья Колунов:

Да, было попроще, хотя сейчас и столица, и регионы заметно поменяли правила игры, поэтому фокус интереса девелоперов немного сместился. Но тогда первым новым для нас регионом стал Татарстан. Казань — мой родной город, я там родился и вот спустя какое-то время вернулся уже в роли девелопера. После этого зашли в Уфу — география нашего присутствия расширилась так, что мы с полным правом можем называть себя федеральным девелопером. Наш казанский проект довольно известный, по крайней мере на рынке Казани, — это квартал Savin City. Все квартиры уже проданы, но сейчас мы активно рассматриваем новые площадки в городе, который нам уже понятен и удобен. А в башкирской столице у нас пока еще большие строительные объемы, их нам хватит до 2028-2029 года точно. Но мы постоянно анализируем рынок и ищем новые возможности для масштабирования бизнеса. Например, мы сейчас пристально смотрим на новые регионы: благодаря введению ипотеки под 2% они стали гораздо привлекательнее для запуска новых проектов.

Да, вы же заявили недавно проект в Мариуполе. Расскажете про него? И что это вообще за бизнес-стратегия — выход на рынок Мариуполя?

Илья Колунов:

Мариуполь — город, который сильно пострадал в ходе освобождения, в ходе проведения боевых действий, а сейчас активно восстанавливается силами и федеральных заказчиков, и регионов-шефов, а с некоторых пор начали вовлекаться и частные инвесторы. Конечно, для нас работа там — это бизнес-проект, но мы видим еще и свою социальную ответственность перед страной, перед жителями наших новых регионов. Нам важно не просто построить и продать квартиры, но и заново, практически с нуля создать комфортную городскую среду.

Как вы оцениваете местный рынок недвижимости?

Илья Колунов:

На текущий момент на рынке Мариуполя уже есть хорошее, качественное жилье, но его, судя по спросу, недостаточно. Этот дефицит мы надеемся частично восполнить. Несмотря на гигантскую проведенную работу по восстановлению и строительству компенсационного жилья, у города большой градостроительный потенциал. Так что от девелоперов очень многое зависит — вместе с местными властями выстроить правильные точки притяжения, сформировать новые районы, сформировать среду, в которой будет приятно жить и которая будет мотивировать кого-то возвращаться, а кого-то переезжать сюда из своих населенных пунктов. Сейчас, на мой взгляд, идеальное время для того, чтобы спокойно, не торопясь заново создавать инфраструктуру Мариуполя, потому что хотелось бы, чтобы этот город был отстроен с умом, с использованием самых современных подходов.

А что вы планируете строить в Мариуполе?

Илья Колунов:

Мы создаем здесь новый жилой комплекс «Садовые кварталы» (решили немного поиграть с названием — «Садовое кольцо», «Садовые кварталы»). Общая площадь — 72 тысячи квадратных метров. Первая очередь будет включать три дома комфорт-класса, причем два из них расположатся вдоль улицы Артема — это серьезная городская магистраль, и можно сказать, что мы будем формировать облик нового квартала. А третий красиво спрятан от городской суеты и стоит в глубине, среди тишины и зелени.

Есть ли какие-то нюансы в градостроительных документах, принятых в новых регионах?

Илья Колунов:

Законодательство в Мариуполе ничем не отличается от российского, правила те же. Есть некоторые нюансы, которые связаны с реализацией девелоперского процесса. Главное из них — нехватка документации. Отсутствуют планы БТИ домов, только формируется кадастровая карта. Иногда при производстве земляных работ мы находим кабель под напряжением, а откуда и куда он идет? Приходится выяснять. ЖК Фото: ЖК «Садовые Кварталы», фото: пресс-служба

Ну, я так понимаю, вас это вряд ли остановит?

Илья Колунов:

Мы уже решились там строить — дальше только вперед. На самом деле стоит сказать большое спасибо государству: оно действительно мотивирует не только застройщиков, но и покупателей. Ипотека со ставкой 2%, первоначальный взнос 10% и кредитный лимит в 6 млн рублей — эта программа уже с 1 января 2023 года работает, любой россиянин из любого российского региона может взять кредит для покупки квартиры на этих условиях. Скажем, в нашем ЖК за студию площадью примерно 25,5 квадратного метра стоимостью 6,3 млн рублей нужно будет единовременно заплатить всего 630 тысяч и потом ежемесячно вносить 21 тысячу.

А вам не приходило в голову, что подобного рода льготы, как обычно, разогреют рынок, поднимут цены — в общем, произойдет то, что произошло, например, на Дальнем Востоке?

Илья Колунов:

Я уверен, у государства есть необходимые инструменты, чтобы ограничить аппетиты застройщиков. Еще раз подчеркну: наша основная задача — сделать его привлекательным для тех, кто хочет вернуться или переехать в Мариуполь. А если мы совместными усилиями просто поднимем там ценник, тогда это потеряет всякий смысл.

Илья, кроме проекта в Мариуполе и новых площадок в Казани, есть ли у вас еще какие-то региональные планы? Может, вы смотрите на другие бизнес-направления? А главное, вам (в смысле — компании) не страшно расти? Пока ты маленький, ты незаметный, а когда большой, тебя уже видно отовсюду и всем…

Илья Колунов:

На самом деле мы не боимся ни вызовов, ни масштабирования. Но мы все-таки сторонники взвешенного масштабирования, у нас нет задачи раздуваться до каких-то невероятных объемов и потом думать, что с этим делать. Мы смотрим на возможности рынка, а он, рынок, подсказывает, что сейчас у многих более крупных компаний сложности. Поэтому мы в первую очередь будем развиваться в тех регионах, куда уже вошли. Плюс ко всему предстоит активно заниматься Мариуполем: мы же понимаем, что туда все еще сложно добираться и логистические проблемы пока никто не отменял. Поэтому Московский регион, Татарстан, Башкортостан и Мариуполь — думаю, сейчас остановимся на этом. А что касается бизнес-направлений, наша относительная новинка — Серпуховский лифтостроительный завод, который активно наращивает производство. Поэтому нам пока есть чем себя занять.