За три квартала 2025 года в Московском регионе объем сделок со складской недвижимостью классов A и B снизился в 2,5 раза в годовом выражении, до 947 тыс. кв. м. Такие данные консалтинговой компании NF Group есть в распоряжении Sostav.
Доля e-commerce сократилась до 34% против 65% годом ранее. Производственные компании увеличили свое присутствие на рынке складской недвижимости до 30%. На сделки спекулятивной аренды пришлось 88% совокупного объема поглощения. На проекты формата build-to-suit в аренде и продаже — по 5% объема поглощения соответственно.
Снижение доли e-commerce в структуре сделок с 65% до 34% не означает спада. Этот сегмент остается важнейшим игроком рынка.
Константин Фомиченко, партнер NF Group:
Мы наблюдаем не сокращение активности, а перераспределение структуры спроса: доля онлайн-ретейла стабилизируется после нескольких лет экспансии, в то время как производственные компании формируют новую волну устойчивого спроса. Это признак зрелости рынка, где ключевыми становятся долгосрочные арендаторы и прогнозируемая загрузка.
Общий объем качественной складской недвижимости региона составил 26,8 млн кв. м. Доля спекулятивных проектов в общем объеме ввода по итогам 2025 года может вырасти на 17 процентных пунктов (п. п.), до 46%. Доля build-to-suit может составить 35%, собственных объектов — 19%.
Девелоперы продолжают реализовывать новые проекты: за три квартала 2025 года было введено 874 тыс. кв. м, что в 1,9 раза превышает показатель за тот же период 2024 года. До конца года ожидается ввод еще около 1,8–1,9 млн кв. м, что позволит достичь рекордного объема ввода в 2,7 млн кв. м.
Увеличение объемов спекулятивного строительства привело к росту доли свободных площадей до 3% (включая 2,1% прямой вакантности и 0,9% субаренды). Это на 2,3 п. п. больше показателя начала года.
Средневзвешенная ставка аренды сухих складов класса A по итогам третьего квартала сократилась на 5%, до 11,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Значение соответствует уровню предложения, однако на практике рынок фиксирует торг в пределах 5–10%.
В 2026 году рынок складской недвижимости в Московском регионе перейдет к фазе устойчивого восстановления деловой активности. Доля e-commerce в структуре спроса будет на уровне 40–50%. Производственные и дистрибьюторские компании продолжат укреплять свои позиции.
Ранее сообщалось, что в Московском регионе до конца года запустят 11 фудхоллов.