Просрочка по ипотеке давит на цены на квартиры
Просроченная задолженность по ипотеке может начать давить на цены квартир. Особенно заметно это будет на вторичном рынке, считают эксперты.
За последний год (с августа по август) просроченная задолженность россиян по ипотечным кредитам, по данным ЦБ, выросла более чем вдвое - с 0,4% до 0,9% от общего объема ипотеки. Заемщики задолжали 168,8 млрд руб. (прирост на 10,8 млрд только за месяц). Пока доля таких долгов кажется не слишком большой, однако это уже влияет на цены вторичных квартир.
На рынке становится больше квартир, которые продаются не по желанию, а по необходимости, говорит гендиректор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков. Особенно заметно это на "вторичке" - здесь просрочка по кредитам с начала года выросла на 75%, и именно этот сегмент дает основной прирост проблемной задолженности, говорит он. Продавцы стараются избавиться от квартиры до того, как банк подключит юридические механизмы. Однако даже при снижении цены на такое жилье спрос невелик - высокие ставки и жесткий отбор со стороны банков ограничивают число тех, кто готов и может купить квартиру, отмечает Летенков.
На рынке новостроек просрочка тоже растет, но темпы ниже. В числе проблемных чаще оказываются кредиты, взятые без первого взноса или с расчетом на рост доходов. "Банки видят риски и ужесточают требования, а это сужает воронку новых покупателей. Рынок замедляется, и в этих условиях даже небольшой рост просрочки сильнее влияет на баланс спроса и предложения. К концу года доля проблемных ипотек может достичь 1%. На фоне низкого роста портфеля это уже критично. В ближайшие месяцы давление со стороны вынужденных продавцов сохранится и именно вторичный рынок окажется под основным ударом", - считает эксперт.
Самый высокий прирост просрочек - по ипотеке на вторичное жилье, подтверждает владелец агентства недвижимости "Кобаладзе" Ярослав Кобаладзе. Многие заемщики оформляли кредиты уже после роста ключевой ставки, без льготных условий и с ограниченным запасом прочности. По новостройкам просрочка тоже увеличивается, но в абсолютных цифрах заметно ниже. Здесь льготные программы пока удерживают заемщиков от дефолтов, но с ростом доли рыночной ипотеки риски накапливаются. Дома и участки традиционно менее ликвидны, и просрочка там выше, но в 2025 году рынок заметно сузился - банки стали чаще отказывать по этим заявкам. Продать такой объект быстро и по нужной цене сложно, поэтому заемщики в этом сегменте рискуют сильнее. Ипотека под залог уже имеющейся недвижимости - самый устойчивый формат. Просрочка в этом сегменте не превышает 0,3%, заемщики здесь обычно сильнее финансово и заранее понимают риски.
За год просроченные долги выросли более чем вдвое
Рост просрочки по ипотеке связан с проявлением проблем по кредитам, выданным летом 2024 года, - перед ужесточением условий выдачи займы выдавали не самым хорошим клиентам, считает профессор Финуниверситета Александр Цыганов. Нужно учесть и слабый спрос на вторичное жилье, что препятствует продаже жилья и закрытию долга. "Прекратилась "гонка" зарплат, а с нею и расчет на досрочную выплату всей или части ипотеки. Ситуация пока существенно не влияет на рынок жилья, хотя часть сайтов-агрегаторов сделали возможность выбора "аукционных" квартир должников, продаваемых банком дешевле на аукционе", - говорит эксперт.
На рост просрочек по ипотеке сейчас влияют два основных тренда, считает директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. Первый - за период нестабильного рынка кредитов набрали люди, которые не были подготовлены к долгосрочным обязательствам, но не смогли устоять перед интересными предложениями от застройщиков и банков. "Второй тренд - общее сокращение доходов населения, которое не успевает за реальной инфляцией и ростом цен. При той же зарплате, что и год-два назад, домохозяйствам приходится тратить больше на продукты питания, товары первой необходимости, так что у кого-то попросту не хватает средств на выплату кредитов", - говорит Чернокульский.
Сложности возникают у тех, кто несколько лет назад взял ипотеку с минимальным или нулевым первоначальным взносом, говорит эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин. Особенно если квартира покупалась по ставке 17-18% без учета возможных изменений дохода. Сейчас такие заемщики оказываются в ситуации, когда ни продать квартиру, ни тянуть ипотеку невозможно. Но и они сначала пытаются выйти из положения самостоятельно: выставляют квартиру на продажу, договариваются с банком, ищут варианты реструктуризации кредита. До торгов доходит лишь малая часть. Банки тоже заинтересованы сохранить заемщика: предлагают кредитные каникулы, рефинансирование, индивидуальные графики. Поэтому массового выхода проблемных объектов на рынок, скорее всего, не будет.
Рост просрочки по "вторичке" уже влияет на рынок: появляются срочные продажи, растет давление на цены, говорит Ярослав Кобаладзе. При этом спрос остается сдержанным - из-за ставок и сложностей с одобрением кредита. Если доля проблемных кредитов продолжит расти, рынок может перейти к стагнации: меньше сделок, больше неликвидных объектов, ужесточение условий для новых заемщиков.