В России спрос на жилье стал активнее и стимулировал рост цен
Спрос на новостройки оживился в третьем квартале. В первую очередь - за счет увеличения интереса к ипотеке.
В августе и сентябре, по данным ДОМ.РФ, в стране было продано максимальное в этом году количество новых квартир - по 45 тыс. квартир в месяц площадью в 2,1 млн кв. м. Продажи новостроек в сентябре на 14% больше, чем год назад, по количеству и на 9% по площади.
Оживление спроса на новостройки связано во многом с ускорением выдачи ипотеки после снижения ключевой ставки, отмечают в ДОМ.РФ. Ставки по рыночным программам снизились за квартал на 3 процентных пункта, до 21%.
Доля продаж за наличные и в рассрочку в третьем квартале уменьшилась до 24%, это сопоставимо с 2024 годом. В первом полугодии, для сравнения, было 39%.
Банки в сентябре выдали 88 тыс. кредитов, что на 3% больше, чем в августе, но пока на 7% ниже, чем в сентябре 2024 года. Доля льготных программ снизилась до 58% в общем количестве кредитов (на 4 процентных пункта меньше, чем в августе). В то же время выдачи по рыночным программам продолжили ускоряться и в сентябре сильно превысили среднемесячные значения первой половины года. За сентябрь было выдано 34 тыс. таких кредитов, тогда как в январе - июне выдавалось в среднем по 16 тыс.
На фоне активизации спроса, отмечают в ДОМ.РФ, рост цен на новостройки продолжил ускоряться. В сентябре новые квартиры стали дороже на 0,9% (после 0,7% в августе и 0,4% в июле). С начала года строящееся жилье подорожало на 5,2%. Быстрее, чем в среднем по стране, цены на новостройки растут только в Центральном федеральном округе (на 5,5%) и, в основном, за счет Москвы, где стоимость новых квартир увеличилась с начала года на 12,6%. Такой скачок объясняется высокой распроданностью жилья, отмечают аналитики - в столице распроданность квартир с учетом строительной готовности составляет 93%, тогда как в среднем по стране - 69%, а нормой считается 60-80%. В остальных 7 федеральных округах рост цен ниже, чем в среднем по России.
Покупатели почувствовали улучшение условий кредитования и вернулись на рынок после периода выжидания в первой половине года, говорит директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. Рост цен на новостройки действительно ускорился, но пока, по его мнению, остается в рамках умеренной инфляционной корректировки. Центробанк продолжает курс на снижение ключевой ставки - к концу года ожидается уровень 15-16%. Это создаст дополнительные возможности для доступной ипотеки и поддержит спрос, говорит Тумин. По оценкам ДОМ.РФ, в 2025-2026 годах рост цен на новостройки будет идти примерно на уровне инфляции, что обеспечит стабильность рынка без резких колебаний. "Текущее оживление спроса - не краткосрочный всплеск, а начало нового устойчивого цикла, - подчеркивает эксперт. - При продолжении смягчения монетарной политики и сохранении государственной поддержки отрасли можно уверенно прогнозировать сбалансированное развитие рынка новостроек в ближайшие годы с предсказуемой ценовой динамикой и растущей доступностью жилья для российских семей".
Спрос действительно вырос, но праздновать восстановление рынка пока рано, считает руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. Цифры растут на фоне низкой базы. "Если смотреть, например, по Москве, то здесь спрос на рынке первичного жилья, начиная с середины зимы, планомерно снижался вплоть до лета, так что рост в июле-сентябре выглядит закономерным. Но это не говорит о реальном оздоровлении рынка", - поясняет он. В сентябре, по данным столичного Росреестра, в Москве было заключено 7320 договоров долевого участия. Это примерно уровень февраля-апреля этого года, которые проходили при ключевой ставке в 21%. То есть снижение "ключа" до 17% кардинально ситуацию не поменяло. "Более того, ряд факторов, проявившихся за минувший месяц, позволяют говорить о том, что дальнейшее снижение ключевой ставки оказалось под вопросом. Судя по существующим на рынке индикаторам (для краткосрочного прогноза - это ставка RUSFAR, которая отражает стоимость краткосрочного кредитования от 1 суток, то есть до завтра, до 3 месяцев; для более длительного прогноза - облигации с фиксированным купоном ОФЗ-ПД), до конца 2025 года ставка будет 17%, в лучшем случае ее снизят до 16%, а к следующему лету - до 15%, возможно до 14% при хорошем раскладе. То есть ипотека останется дорогой как минимум еще год. Так что, считает эксперт, существенного роста покупательской активности и, соответственно, цен в перспективе ближайшего года ожидать не следует.
Позитивный прогноз ЦБ по снижению ключевой ставки вернул часть покупателей на рынок, рассуждает член Генсовета "Деловой России", член комитета по строительству, застройщик, владелец ГК "Удача" Владимир Прохоров. В основном это те, кто смог в существующих условиях скопить на первоначальный взнос и не желал выжидать в надежде, что дальнейшее снижение "ключа" позволит рефинансировать жилищный кредит до более выгодных условий. Но ставка регулятора - достаточно условный показатель и зависит от большого количества экономических факторов, поэтому прогнозировать ее даже в среднесрочной перспективе проблематично, отмечает Прохоров. Какой именно будет стоимость кредита и когда строительный рынок выйдет на докризисный уровень - пока неясно. При этом сам факт возможного удешевления кредитов привел к росту цен на новостройки. Ключевым моментом стало сокращение количества доступных к продаже квартир. Из-за существенного падения объемов продаж застройщики были вынуждены заморозить часть планируемых проектов. В некоторых регионах стройки в принципе остановились, говорит он.
"Очевидно, что динамика роста стоимости жилья наиболее ярко наблюдается в Московском регионе и Центральной России, - отмечает Прохоров. - Но в целом по стране подобное движение может вызвать общие инфляционные процессы. 24 октября состоится очередное заседание ЦБ по ключевой ставке, но даже если регулятор примет решение о снижении, оно все равно останется незначительным для ипотечников. Поэтому говорить о каком-то росте преждевременно. Плюс стоит учитывать, что к концу года наблюдается снижение потенциала льготных программ и заемщиков".