На рынке долгосрочной аренды жилья наблюдается значительный рост предложения

Год назад в середине осени на национальном рынке долгосрочной аренды жилья условия диктовал арендодатель: свободных объектов было мало и даже дорогостоящие лоты быстро сдавались. В этом году на фоне значительного роста предложения в разгар пикового сезона наблюдается обратная ситуация.

В большинстве регионов страны арендаторы могут без помех выбрать съемную квартиру. И зачастую со скидкой.

«С 2023 года объем российского рынка съемного жилья увеличился почти на 10%, с 229 млн кв. м до 251 млн кв. м. Несмотря на эту положительную динамику и растущую востребованность, он остается непрозрачным: на теневой сектор по-прежнему приходится около 95% сделок», — отметила директор по развитию арендного жилья «Дом.РФ» Вероника Янушкевич.

Как рассказала «МК» директор департамента аренды компании «Этажи» Ольга Павлинова, в этом году пиковый сезон на национальном рынке аренды оказался совсем не таким, каким он был последние несколько лет. По традиции в начале сентября ощущался острейший дефицит самых востребованных вариантов временного жилья, а средние ставки аренды росли настолько сильно, что арендаторы были вынуждены смещать вектор поиска на более отдаленные городские районы с доступной для них платой за временное жилье.

В этом году, по данным аналитика, в начале осени объем предложения в среднем по России оказался на 30–35% больше, чем в прошлом году, а спрос был более умеренным. В итоге дефицит если и отмечался, то только в сегменте бюджетного жилья. «Часть квартир освободили те, кто переехал в собственное жилье в сданных домах. Плюс продавцы на вторичном рынке стали чаще сдавать свое жилье параллельно с поиском покупателей», — пояснила Павлинова. С ее слов, из-за увеличения предложения обострилась конкуренция за арендатора. В результате собственники квартир стали более лояльными и часто соглашались на дисконты на уровне 5–7% при долгосрочной аренде.

— В этом году высокий сезон аренды оказался очень коротким — он начался в конце июля; при этом лето в целом было достаточно активным, потом так же активно прошел сентябрь, а в середине октября наблюдается стабильный, спокойный рынок — никакой суперактивности нет, — сообщила «МК» директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — Арендодатели стали более сговорчивы. Сейчас владелец студии зачастую бывает готов поселить большую семью, еще и со шпицем и с рыбками, — сегодня арендодатели уже не так категорично настроены по поводу проживания с животными. Рынок сегодня находится в руках арендаторов. У арендатора сейчас есть достаточно большое количество объектов для выбора, в том числе в разных сегментах: и в бизнес-, и в комфорт-, и в экономклассе.

С этими выводами согласен и руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев. С его слов, год назад в сегменте долгосрочной аренды жилья условия диктовал арендодатель: объектов было меньше и даже дорогостоящие варианты быстро сдавались. Теперь же на фоне значительного роста предложения год к году ситуация обратная.

«В большинстве регионов арендаторы могут выбирать объект из большого числа вариантов — выбор стабилен, несмотря на высокий сезон. При этом качественные варианты по-прежнему пользуются хорошим спросом: зачастую квартиру удается сдать в течение нескольких дней, а средний срок сдачи составляет неделю», — отметил эксперт.

На локальных рынках ценовая динамика на съемные квартиры зависит в первую очередь от баланса спроса и предложения, а также от деловой активности в городе. Среди мегаполисов-миллионников, по расчетам Павлиновой, значительнее всего средние ставки аренды однокомнатных квартир выросли в Москве (+3,2%), Санкт-Петербурге (+3,1%) и Омске (+3%). Двухкомнатные съемные квартиры более всего по итогам сентября подорожали в Уфе (+2,2%), Санкт-Петербурге (+2,1%) и Москве (+2%). Самое же значительное снижение в сегменте однокомнатных квартир зафиксировано в Казани (-1,2%), Челябинске (-0,6%) и Краснодаре (-0,5%), а средние ставки аренды на двухкомнатные квартиры снизились только в Краснодаре (-0,9%).

По данным генерального директора портала «Мир квартир» Павла Луценко, в октябре 2025 года больше всего за последние 12 месяцев подорожали «однушки» в Белгороде (+58%), Курске (+50,7%), Набережных Челнах (+38,5%), Кургане (+32,9%) и Орле (+32,1%). А сильнее всего подешевели в Якутске (-8,7%), Краснодаре (-7,3%), Мурманске (-6%), Новокузнецке (-6%) и Липецке (-5,6%). Московские съемные квартиры с одной комнатой выросли в цене аренды на 6,1%, подмосковные — на 18,4%, петербургские — на 5,5% (см. таблицу).

Самый большой рост ставок на двухкомнатные квартиры зафиксирован в Белгороде (+52,9%), Курске (+34,4%), Севастополе (+29,4%), Набережных Челнах (+29%) и Нижнем Тагиле (+28,5%). Снижение случилось в Архангельске (-5,5%), Мурманске (-4,5%), Краснодаре (-3,7%), Воронеже (-2,5%), Новокузнецке (-2%) и Владивостоке (-0,1%). В Москве квартиры этого типа подорожали на 2,8%, в Московской области — на 17,3%, в Санкт-Петербурге — на 3%.

«Причины бурного роста арендных ставок на квартиры в Белгороде и Курске понятны: жители ряда населенных пунктов, потерявшие жилье вследствие военных действий, стали снимать квартиры в областных центрах», — пояснил Луценко. В большинстве остальных крупных городов, по его расчетам, тоже наблюдается рост, поскольку на рынке купли-продажи жилья из-за дорогой ипотеки пока в основном царит застой и многие семьи по-прежнему выбирают сценарий «арендовать», а не «покупать». «По мере снижения ключевой ставки ЦБ ситуация может измениться», — добавил аналитик.

Напомним, что ближайшее заседание Банка России по ключевой ставке запланировано на 24 октября. Многие аналитики ждут от регулятора очередного снижения «ключа». Обычно такой шаг ЦБ вызывал переток на рынок аренды частных инвесторов, купивших готовые квартиры в новостройках, и собственников вторички. В этот раз влияние данного фактора с большой долей вероятности будет минимальным.

— С одной стороны, повышение доступности рыночной ипотеки способно оживить продажи на вторичном рынке, а это приведет к сокращению объема доступного предложения арендного жилья, — считает Павлинова. — С другой стороны, это может привести и к охлаждению спроса на временное жилье за счет повышения доступности приобретения собственного. Поэтому, скорее всего, принципиально на рынок аренды изменение ключевой ставки не окажет влияния, и в ближайшие месяцы на нем будет традиционная коррекция цен из-за превышения предложения над спросом.

По ее прогнозу, до конца года средние ставки аренды, скорее всего, расти не будут из-за большого объема предложения и ограниченного спроса. «Мало того, возможно их снижение на уровне 2–3% от пиковых значений», — заключила эксперт.