Реновация домов-памятников дает девелоперам ряд преимуществ
Восстановление зданий - объектов культурного наследия - часто дорогой и сложный процесс. О том, как это проходит и какие тут есть плюсы для девелоперов, обсудили участники Международного жилищного конгресса на конференции "Редевелопмент объектов культурного наследия: романтика vs прагматика".
Объекты культурного наследия - это объекты, представляющие ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники и т.д. В Едином государственном реестре объектов культурного наследия (ОКН) - 158 тысяч записей. В их число, впрочем, входят не только здания (как жилые, так и нежилые - детские сады, кинотеатры), но и монументы, могилы известных людей на кладбищах, курганы, городища, мосты и т. д.
По данным Росреестра, в стране насчитывается 11,7 тысячи объектов культурного наследия федерального значения, подлежащих государственному кадастровому учету, а также 15,7 тысячи требующих установления территорий. При этом далеко не обо всех есть сведения в ЕГРН. На конец 2024 года в ЕГРН были внесены сведения о 85% этих объектов. А к концу нынешнего года, как предполагается, будут внесены сведения о 95% объектов и 80% территорий объектов.
Статус объекта культурного наследия двояко влияет на здание и на рынок недвижимости. С одной стороны, это повышает ценность объекта. Даже частные лица в объявлениях о продаже или аренде квартиры зачастую подчеркивают исторические моменты - что жилье, например, находится в доме, где жила Марина Цветаева, бывал Шаляпин и пр. С другой стороны, такие здания не только нельзя снести или реконструировать, но очень сложно и ремонтировать. Любой ремонт превращается в реставрацию, а это влечет дополнительные затраты - на оценку экспертов, применение особых материалов и технологий. Это одна из причин того, что многие памятники пока находятся в плачевном состоянии.
Те, кто начинает работать с объектом культурного наследия, как правило, сталкиваются с рядом сложностей, отметила руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Ксения Александриди. Скорее всего, здание находится в неудовлетворительном состоянии, есть разночтения по площади в документах БТИ, исторических документах и данных отдельных собственников. Существуют физические ограничения для модернизации инженерных систем и технологий, остро не хватает паркинга (при этом возможности "копать вниз" нет или она сильно ограничена), сроки согласования проекта и строительных работ удлинены.
Большинство объектов культурного наследия не отвечают современным функциям, отметил гендиректор строительной компании Digniori Arts (Москва) Арсений Дрожалин. Это бывшие усадьбы, доходные дома с архаичными планировками. При этом редевелопмент таких зданий - это борьба с рядом сложностей. Много согласований и проверок, нельзя менять фасады, лестницы, декор без экспертизы, трудно интегрировать инженерные системы - вентиляцию, кондиционирование, противопожарные системы. Затраты на реконструкцию ОКН сложнопредсказуемы, могут появиться дополнительные расходы, а стоимость обновления здания часто выше нового строительства. "Умение соединить запрос рынка с историей объекта - прагматику и романтику - определяет талант девелопера", - отметил Дрожалин. Удачно восстановленных и вписавшихся в современную экономику объектов, по его мнению, немало. К примеру, реставрация усадеб на улице Куйбышева в Самаре сделала старый центр туристическим магнитом. ОКН становятся офисами, арт-пространствами, жильем (как, например, знаменитый дом Наркомфина в Москве).
Есть целый ряд основных вариантов современных функций ОКН, говорит основатель архитектурного бюро Pugachevich Studio, преподаватель МАРХИ, член Союза архитекторов России (Москва) Анастасия Пугачевич. Они могут становиться апартаментами или гостиницей, объектом общепита (ресторан, кафе, фуд-корт). Есть деловая (офисы, креативный кластер), рекреационная (салон красоты, спа-центр, центр косметологии), событийная (музей, лавки ремесленников), образовательная (лекторий, культурное пространство, детский центр) функции. Несмотря на все сложности и дороговизну, для девелопера есть ряд преимуществ работы с ОКН. Из-за большого количества опасений (часто необоснованных) можно выбрать интересный объект, низкая конкуренция. Как правило, ОКН находятся в центре города, это хорошая локация. Кроме того, такой продукт формирует репутацию и уникальный портфель проектов, исключает сходство с другими объектами, отмечает Пугачевич.
В то же время, как отметил управляющий партнер Товарищества Рябовской Мануфактуры (Москва) Алексей Алешин, история - это лишь часть маркетинга. Ее можно использовать в продвижении объекта, она дает дополнительную ценность, хотя это и не единственное, что влияет на продажи и рост стоимости квадратного метра.
По словам заместителя гендиректора Владимирского городского ипотечного фонда (Владимир) Андрея Чернявского, интерес властей к восстановлению объектов культурного наследия в центре Владимира связан, помимо прочего, с развитием туризма. Благодаря скоростным поездам, новым автотрассам добраться до города из столицы можно теперь за полтора-два часа. При этом во Владимире большой дефицит гостиничного фонда.
Пока банки и девелоперы оценивают экономику проекта, ориентируясь только на квадратные метры, отметила гендиректор центра развития рекреационных территорий "Новые горизонты" (Сочи) Ольга Шебзухова. Если у территории или здания статус объекта культурного наследия или, например, это особо охраняемая природная территория - кажется, что это нагрузка на проект, нужно поскорее снять этот статус. На самом деле это не так, оценивать такие проекты нужно по-другому, считает Шебзухова. Есть очень успешные проекты, затрагивающие исторические объекты, и во многом они успешны именно благодаря этим особенностям. В качестве примеров, по мнению Шебзуховой, можно привести редевелопмент 600-летней верфи в Стамбуле (где на ранее полузаброшенной территории среди многовековых зданий сейчас работает множество ресторанов, торговых галерей, отелей и т. п.) или горный парк "Рускеала" в Карелии.
При воссоздании объектов культурного наследия важно вести диалог с жителями, отметила гендиректор общественного пространства "Бенуа 1890" (Санкт-Петербург) Елена Плахтий. При воссоздании Сада Бенуа компания делала историческую выставку на заборе, окружающем территорию, общалась с градозащитниками. В итоге местные жители даже начали приносить альбомы со старыми фотографиями, что помогло в воссоздании зданий. Сейчас в здании бывшего коровника работает успешный ресторан, в даче - коворкинг. Тем не менее для компании это, скорее, меценатский проект и имиджевая история, он долгоокупаемый, отметила Елена Плахтий.
С 2024 года существует программа восстановления и сохранения ОКН, находящихся в плохом состоянии, которую курирует ДОМ.РФ. На специально созданной платформе наследие.дом.рф составлен перечень объектов, которые предлагаются инвесторам под обязательство их отремонтировать. Сейчас в этом списке уже более тысячи объектов. Чтобы заинтересовать инвесторов, им предлагаются льготные кредиты на восстановление зданий - под 9%, а в ряде регионов под 4%.