Без квартиры и без денег: как россиян обманывают на рынке недвижимости

Проверенные схемы

Наиболее распространенные и проверенные временем схемы обмана — мошенничество с авансом на рынке аренды жилья.

"Нашей знакомой нужно было снять квартиру, она нашла недорогой вариант. Когда она позвонила по указанному номеру, ей сказали, что интересантов очень много, поэтому ей необходимо внести аванс, чтобы за ней забронировали просмотр. Когда она перевела деньги — люди просто пропали", — рассказал ТАСС владелец международного агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов. Чтобы обезопасить себя, стоит помнить, что профессиональные риелторы не требуют никаких денег до показа, напомнил эксперт.

По словам адвоката Адвокатской палаты города Москвы Екатерины Тютюнниковой, на рынке продажи жилья наиболее распространенные виды мошенничества включают в себя поддельные доверенности и фиктивные сделки. Эти схемы распространяются годами, адаптируясь к новым условиям рынка.

"У нас был случай. Клиент хотел выставить на продажу квартиру, которая была оформлена на его родственника. Мы стали проверять объект и выяснили, что он уже был недавно продан без ведома собственника третьему лицу. Собственник привлек адвокатов и выяснил, что сделка прошла по подложным документам. Несколько месяцев оспаривал ее. В итоге все закончилось для него хорошо", — рассказал ТАСС представитель Ассоциации агентств элитной недвижимости (AREA) Дмитрий Халин.

В законодательстве закреплено право собственника потребовать обратно имущество у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения помимо его воли, пояснили ТАСС юристы. "Это означает, что даже при соблюдении всех формальностей при покупке квартиры — проверке документов, нотариальном удостоверении, оплате через аккредитив — наличие в цепочке незаконных действий дает право прежнему владельцу подавать иск о возвращении имущества", — объясняет Тютюнникова.

Психологические уловки

Есть более современные способы мошенничества на рынке. Например, злоумышленники стали чаще применять инструменты психологического давления на продавцов и покупателей недвижимости, рассказала ТАСС директор юридического департамента федеральной компании "Этажи" Елизавета Столбова.

Схемы мошенников в основном рассчитаны на запугивание потенциальных жертв, поэтому они могут представляться сотрудниками силовых структур или работниками финансовых организаций, уточнила риелтор. В первом случае нередко жертв могут пытаться запугать тем, что были выявлены факты финансирования террористической деятельности с их стороны, во втором — тем, что мошенники пытаются лишить их сбережений и недвижимости. "Жертв "по инструкции" вынуждают снять деньги со счетов и перевести на "безопасные счета", а недвижимость "фиктивно" продать, чтобы защитить от мошенников. На фоне всего этого мы стали более тщательно интервьюировать продавцов, особенно пожилых людей, уточняя цель продажи, узнавая контактные номера ближайших родственников. При выявлении нестыковок в ответах — блокируем проведение таких сделок", — рассказала Столбова.

Доскональная проверка сделок купли-продажи недвижимости становится еще более актуальной, особенно когда речь идет о сделках с пожилыми людьми, которые чаще поддаются влиянию мошенников, продолжила риелтор. "Часто такие объекты стараются продать срочно и по заниженной цене, а продавец постоянно находится на связи со своими "кураторами", скрывает причины продажи недвижимости и путается в ответах на вопросы", — предупредила Столбова.

По словам Садыгова, сделки по "переводу" недвижимости случались и раньше, но теперь мошенники вышли на новый уровень. Дело в том, что, если сделка "безденежная", то есть если владелец оформил на кого-то квартиру, а средства не были переведены, потом достаточно легко признать ее недействительной. Для того чтобы предотвратить это, мошенники теперь пишут в договоре купли-продажи цену намного ниже рынка и переводят первый транш владельцу.

Поскольку жертва считает, что договор фиктивный (поскольку цена в договоре занижена) и квартиру потом вернут, она сразу же переводит эти средства обратно. А еще в процессе подписывает доверенность у нотариуса. В результате человек остается и без квартиры, и даже без этой частичной стоимости, которую мог бы за нее получить. Но при этом договор купли-продажи подписан владельцем у нотариуса, документы поданы в Росреестр по доверенности, средства переведены, и признать сделку недействительной практически невозможно, рассказали эксперты.

Обман иностранцев

Есть и относительно новые сценарии обмана владельцев недвижимости. Один из таких появился пару лет назад, рассказала член правления AREA Ирина Жарова-Райт. Мошенники стали чаще регистрировать в квартирах уехавших из России иностранцев других лиц без их ведома, и это становится препятствием для продажи таких квартир.

"Последний случай в моей практике — когда в квартире в Тверском районе, в элитном жилом комплексе оказалось прописанными восемь человек, о которых собственник не знал. Мошенники выбрали квартиру, в которой, по их мнению, никто не был зарегистрирован, а собственником был иностранец. История "всплыла" во время подготовки к сделке, которая теперь невозможна, идет долгое разбирательство", — рассказала собеседница агентства.

Как пояснили в AREA, речь идет о гражданах, которые не проживают постоянно в своих квартирах или могут находиться длительное время за границей и намерены продать это жилье. Такие квартиры могут быть расположены в знаковых районах столицы, где хочется прописаться. "На таких площадях появляются незаконно зарегистрированные люди: как дети, которых можно выписать только по разрешению опеки, так и взрослые, которых тоже не так уж просто "юридически выселить", — пояснила Жарова-Райт.

Как "разводят" инвесторов

В последнее время к брокерам по аудиосообщениям обращаются лица, которые рассказывают, что им по большому блату или дружбе очень высокопоставленных лиц или структур выпала возможность купить объект по цене в два раза ниже рынка, рассказала Жарова-Райт. И якобы он уже нашел половину денег (но, например, под высокий процент). "Псевдоклиент" предлагает найти инвестора со второй половиной суммы и заложить обе части на покупку в разные ячейки — и свои, и те, что найдет брокер.

Мошенники предлагают оформить договор на инвестора, которого найдет агент. "Что должно насторожить в этот момент? Во-первых, когда оказывается, что деньги нужно заложить в банке, который не предназначен для таких сделок. Во-вторых, спешка — то есть на принятие решения дается минимальное количество времени: день, сутки, два дня, за которые нужно найти деньги. Но главное, что важно понимать: цель таких мошенников — не квартира, а те деньги инвестора, которые агент привлечет на покупку", — объяснила эксперт.

Сделку по договору долевого участия нельзя провести наличными, поэтому деньги закладываются в ячейки временно, добавила Жарова-Райт. "Мои контрагенты в какой-то момент попросили доступ к нашей ячейке, чтобы якобы показать продавцу, что средства на покупку существуют. Для меня этот момент стал решающим, и я все поняла, но вот на рынке в массовом сегменте, где люди более доверчивы, а риелторы не всегда обладают нужной квалификацией, схема вполне могла бы удасться", — отметила она.

Причем, по ее словам, "псевдоклиент", которого заставили работать, загипнотизировали или ввели в заблуждение, сам может находиться под влиянием мошенников. Такой участник схемы должен вполне прилично выглядеть в соцсетях и вызывать доверие.

Как не попасться на удочку?

Чтобы снизить вероятность быть обманутым мошенниками, важно соблюдать некоторые простые правила, рассказала в беседе с ТАСС психолог медицинской компании "Сберздоровье" Дарья Яушева. Прежде всего не стоит думать: "Со мной такое точно не случится, я все знаю", — поскольку жертвой злоумышленников может оказаться любой человек вне зависимости от пола, возраста или уровня образования.

Также следует помнить, что мошенники нередко искусственно нагнетают ситуацию, создавая ощущение срочности, например: "Покупатель временно в вашем городе", "Цена завтра повысится", "Есть желающие заключить сделку прямо сейчас". Это может вызывать чувство страха пропустить выгодное предложение. Под влиянием эмоций человек склонен действовать импульсивно, поэтому в подобные моменты необходимо сделать паузу и, например, проверить всю информацию, внимательно изучить документы. Настоящая сделка не сорвется лишь потому, что человек потратит дополнительное время на тщательную проверку всех деталей.

Стоит также обращать внимание и на неестественно низкие цены либо привлекательные условия сделки, советует психолог. В такие моменты важно включать "режим скептика" — воспринимать подобные предложения не как счастливый случай, а как возможную ловушку. Стоит честно себя спросить: "Почему продавец готов предложить такие выгодные условия именно вам, а не воспользуется ими сам или предложит близким?"

Наряду с тем при офлайн-взаимодействии с мошенниками может возникать так называемый эффект ореола — положительное первое впечатление от внешности собеседника или его манеры общения бессознательно может распространиться и на надежность человека, предупреждает Яушева. Это, в свою очередь, способно помешать объективно оценить реальность ситуации. Надежность должна основываться на документах и проверенных фактах, а не на эмоциональных впечатлениях. Прежде чем заключать какую-либо сделку, необходимо проверить репутацию делового партнера, например поискать независимые отзывы и рекомендации по работе с ним.

"Перед подписанием любого документа или переводом денег на чужой счет задайте себе следующие вопросы: "Я принимаю решение осознанно или под чьим-то давлением?", а также "Что я почувствую завтра, если соглашусь сегодня? Облегчение и радость или тревогу, сожаление?", — отметила Яушева. Она также дала рекомендации, как отразить психологическую атаку мошенников. "Важно не реагировать на нее мгновенно. Можно взять паузу — сделать глубокий вдох и мысленно сосчитать до трех. Это поможет успокоиться, остановиться и действовать более уверенно, с учетом своих интересов", — рассказала Яушева.

Также рекомендуется создать дистанцию с манипулятором. Сказать ему максимально твердо и спокойно: "Я не готов(а) сейчас это обсуждать", "Мне нужно время подумать", — продолжила психолог. Кроме того, полезно сфокусироваться на конкретных фактах и перевести разговор из эмоциональной плоскости в рациональную, например: "Давайте разберем, какие у нас условия". Важно также помнить о своих правах: человек имеет полное право проверять, сомневаться, консультироваться и принимать решение в комфортном для себя темпе. Обозначить свою позицию поможет фраза: "Я понимаю вашу спешку, но я не подпишу договор и не переведу деньги, пока не проверю все самостоятельно. Таковы мои правила". При этом не следует вступать в дискуссию — можно просто повторять эту фразу.

Вера Сайгина