Объем не выведенных в продажу новостроек вырос на четверть
За последние 12 месяцев объем не выведенного в продажу строящегося жилья в РФ вырос на 24%, до 26 млн кв. м. Однако участники рынка не увидели в этом тренде угроз затоваривания рынка. По их мнению, сегодня много жилья строится впрок, чтобы избежать дефицита и необоснованного подорожания «квадратов» в тот момент, когда ЦБ наконец решится существенно снизить ключевую ставку.
«Российские застройщики наращивают портфель объектов без доступа к продажам. За последний год объем строящегося жилья, продажи по которому еще не открыты, вырос на 1 июля 2025 года с 21 млн кв. м до 26 млн "квадратов"», — отмечается в свежем обзоре рейтингового агентства НКР. Это, как предполагают аналитики, свидетельствует о том, что «застройщики не хотят сразу выводить на рынок все объекты, чтобы не допустить снижения цен».
В обзоре указывается, что введенное в эксплуатацию, но еще не реализованное жилье распродается в течение 20–36 месяцев, формируя пул квартир, которые создают дополнительное давление на рынок. Поддерживать уровень выручки застройщикам во многом помогает рост цен на недвижимость, а не расширение спроса.
Снижение строительной активности с начала года, по данным ДОМ.РФ, отмечается в 56 регионах. Причем в некоторых предложение в разы превысило спрос. «На начало осени самые высокие риски затоваривания на рынке новостроек зафиксированы в Дагестане, Туве и Саратовской области», — сообщил руководитель портала «ЕРЗ.РФ» Кирилл Холопик. С его слов, темпы вывода первичных квартир на рынок в Дагестане превышают темпы продаж в 32,6 раза (см. таблицу), в Туве показатели различаются в 9,7 раза, в Саратовской области — в 6,4 раза. «Общая закономерность в этих субъектах следующая: при низких объемах продаж застройщики не скорректировали свои планы и продолжают активно выводить новые проекты», — объяснил эксперт.
Обратная ситуация, когда продажи значительно обгоняют темпы вывода на рынок новых проектов, зафиксирована в Тверской области (в 9 раз), Приморском крае (в 5,3 раза), Петербурге (в 2,5 раза), Рязанской области (в 2,4 раза) и Подмосковье (в 2,2 раза). «Московская область и Санкт-Петербург традиционно относятся к территориям с высоким спросом и дефицитом предложения: новые проекты быстро раскупаются. Приморский край исторически испытывает дефицит нового жилья из-за сложностей с созданием инженерной инфраструктуры, поэтому продажи стабильно превышают объемы вывода», — пояснил Холопик.
«Многие застройщики не открывают продажи, потому что выход на рынок большого предложения неизбежно приведет к снижению цен. А существенная коррекция цен — это риски для всей отрасли, которая находится под давлением дорогого проектного финансирования и удорожания материалов», — отметил управляющий партнер «Прайм Лайф» Денис Коноваленко.
«Увеличение объема не выведенного в продажу строящегося жилья в первую очередь связано с адаптацией девелоперов к текущим экономическим обстоятельствам», — пояснил «МК» основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Из-за дорогого проектного финансирования компании, по его мнению, стали реже запускать новые комплексы. Если же застройщики все-таки выводят объекты на рынок, то обычно стартуют с ограниченным пулом квартир. «Дело в том, что сейчас зачастую нет возможности устанавливать высокую стоимость помещений на котловане, а распродавать значительный объем по текущим ценам невыгодно. Девелоперы рассчитывают на отложенный спрос. И, на мой взгляд, справедливо. Думаю, что с учетом ожидаемого существенного снижения ключевой ставки ЦБ покупательская активность увеличится даже на фоне быстро растущих цен», — добавил девелопер.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов полагает, что в РФ сейчас нет острой проблемы затоваривания. В связи с дорогим кредитованием темпы продаж, по его оценке, действительно просели. Однако благодаря смягчению монетарной политики, начиная с минувшего квартала, рынок начал постепенно восстанавливаться. «Когда ключевая ставка снизится до уровня 14–15%, многие клиенты начнут раскрывать депозиты и инвестировать средства именно в надежные недвижимые активы. А на счетах и вкладах у россиян на данный момент накопилась рекордная сумма — свыше 60 трлн руб. Таким образом, возможный дефицит предложения в ближайшей перспективе выглядит даже более осязаемым, чем затоваривание», — заключил аналитик.
Генеральный директор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина также не увидела на горизонте «грозовых туч». Она напомнила, что за последние 5 лет объемы строительства жилья в РФ выросли на 22%. Так, в 2021 году в стадии строительства находилось 98,9 млн кв. м жилья, а сейчас уже 120,1 млн кв. м. Основной скачок роста произошел в 2024 году, когда объемы выросли на 12%, а в 2025 году темпы роста замедлились, объем строительства вырос всего на 1%. «А вот спрос в 2024 году начал сокращаться. Если в 2023 году в России было зарегистрировано более 1 млн ДДУ, то в 2024 году снижение составило 20%, за год было зарегистрировано только 811,4 тыс. ДДУ. Соответственно, снижается показатель распроданности жилья — в 2021 году он составлял 45%, а сейчас — только 32%», — добавила эксперт.
Причем ситуация по этому показателю сильно отличается в регионах. В первую очередь внимание, по мнению Шаталиной, привлекает СКФО, в республиках которого (кроме Ставропольского края и Северной Осетии) соотношение распроданности к стройготовности составляет от 5% до 32%. Также внимания требуют Орловская область, Ханты-Мансийский АО и Саратовская область, в этих регионах соотношение распроданности к стройготовности в пределах 40–41%. А вот в столичном макрорегионе ситуация иная, уровень распроданности в Москве около 47%, в Подмосковье — 35%, а соотношение распроданности к стройготовности 92% и 73%, соответственно.
С последними выводами согласна генеральный директор VSN Group Яна Глазунова: «В Москве, скорее всего, в ближайшее время будет формироваться дефицит — сказываются рекордные низкие показатели по выводу нового жилья на реализацию. Соответственно, при такой истории ни о каком снижении цен речи быть не может».
В ближайшие годы, несмотря на тревожный обзор НКР, опрошенные «МК» специалисты не видят угроз затоваривания жильем. «За первое полугодие 2025 года выводы новых проектов в российских регионах уже сократились. И этот показатель будет снижаться и в будущем. Поэтому можно сказать, что сейчас многое строится впрок, чтобы избежать дефицита и необоснованного роста цен в тот момент, когда Центробанк снизит ставку», — заключил Коноваленко.