Застройщики, банкиры и власти определили пути трансформации отрасли в 2026-2027 гг

Международный форум 100+ TechnoBuild - одна из главных отраслевых площадок, где оценивается текущее положение дел в стройкомплексе и вырабатывается "дорожная карта" на будущее. В этом году эксперты обсуждали, может ли падение продаж квартир вылиться в спад производства и что станет новым драйвером рынка недвижимости.

Строительство неслучайно называют локомотивом российской экономики: вместе со смежными отраслями оно формирует около 13 процентов валовой добавленной стоимости и обеспечивает занятость 6,5 миллиона человек. С 2020 года страна била рекорды по вводу жилья, но после отмены массовой льготной ипотеки в июле 2024-го число сделок на первичном рынке сократилось вдвое. Другие программы пока не могут восполнить спрос.

Депозит против бетона

По данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), за восемь месяцев 2025 года физические объемы производства в УрФО сократились на семь процентов по сравнению с 2024-м. Меньше всех пострадала Свердловская область (минус один процент), Челябинская потеряла пять, Тюменская - десять, Югра и Ямал - 23 и 31 соответственно.

- По сути, подходим к рубежу, когда негативные проявления в экономике могут стать очень серьезным фактором, если в ближайшее время ситуация не начнет выправляться, - говорит вице-президент НОСТРОЙ Аркадий Чернецкий.

Исторически покупка недвижимости в нашей стране воспринимается как способ сохранить и приумножить накопления. Прибыльность "бетона" в Екатеринбурге раньше составляла 15-20 процентов, но сейчас он проигрывает депозитам. И так будет, пока доходность банковских продуктов не опустится хотя бы до 14-15 процентов годовых, что соответствует ключевой ставке в 12 процентов. Девелоперам явно есть за что побороться: если 1 января 2023 года на счетах россиян хранилось 34 триллиона рублей, то 1 февраля 2025 года - уже 57,6.

- Наша отрасль достаточно инертна, развивается поступательно, изменения видны спустя большой промежуток времени. Спрос восстановится постепенно, когда сыграет комбинация факторов: снижение ключевой ставки, повышение доступности ипотеки и изменения в структуре сбережений населения, - считает гендиректор "Синара-Девелопмент" Тимур Уфимцев. - Последние шаги ЦБ внушают осторожный оптимизм, но в целом отрасль находится в положении неустойчивого равновесия. Может качнуть и туда, и сюда. К примеру, повышение НДС в 2026 году способно породить дополнительные сложности.

Попали в ножницы

Сегодня на эскроу-счетах граждан по всей стране скопилось 6,8 триллиона рублей, тогда как обязательства застройщиков перед банками равны 9,3 триллиона, то есть покрытие кредита составляет в среднем 79 процентов против 88 год назад. Новых обманутых дольщиков не появляется, в чем заслуга проектного финансирования, но оно становится более сложным и дорогим. Чем больше разрыв между темпами продаж и возведения жилья, тем выше вероятность, что сроки ввода начнут переносить.

- Мы видим на рынке разнонаправленные тренды. С одной стороны, высокая отраслевая инфляция: в 2025 году, по статистике Минстроя РФ, себестоимость квадратного метра в монолите увеличилась на 23,03 процента, с 2021-го строительно-монтажные работы подорожали в 1,7 раза. С другой стороны, цены на готовые квартиры поднялись за последний год всего на восемь процентов, - анализирует Тимур Уфимцев. - Средства юрлиц и физлиц, лежащие на депозитах, - это недоинвестирование экономики. И в следующем году оно может сказаться.

Сильнее всего от финансовых "ножниц" страдает сегмент доступного жилья экономкласса. Более элитные проекты не столь зависимы от ключевой ставки, но все равно инвесторы входят в них весьма осторожно, рассчитывая на окупаемость в долгосрочной перспективе. В частности, квартал "Тихий центр", который компания запустила в Екатеринбурге (300 тысяч квадратных метров), собираются возводить в течение десяти лет.

Правило баланса

Екатеринбург объективно чувствует себя лучше, чем другие миллионники, в силу высокой конкуренции между девелоперами, которых на рынке около сотни, в том числе федеральных, относительно высоких зарплат населения и не галопирующего роста цен на недвижимость. С начала года сдано около миллиона квадратных метров жилья. Не распродано около трех миллионов, однако полностью готовых к заселению - всего 162 тысячи.

- Понятно, что отдельные вопросы возникают, но ничего критичного не видим, ни торможения отрасли, ни банкротов, - подчеркивает вице-мэр Екатеринбурга Рустам Галямов.

Президент "Гильдии строителей Урала" Вячеслав Трапезников не исключает, что из-за спада на рынке какие-то компании сменят собственника, однако в целом отрасль готова к тому, чтобы это прошло безопасно.

- Не только ключевая ставка определяет выбор. Люди покупают жилье, потому что нужно, потому что надоела старая квартира, потому что дети выросли, - уверен он.

В чем же проявляется готовность Екатеринбурга к трансформации рынка? Во-первых, уже десять лет здесь используется мастер-девелопмент. Как минимум 4-5 компаний берут крупные участки земли, готовят их с точки зрения инженерии и привлекают партнеров для освоения очередей ЖК или целых кварталов.

Во-вторых, на Урале высок профессионализм застройщиков и архитекторов. И львиная доля домов возводится по системе эскроу, где средства граждан защищены, а риски девелопера разделяет банк.

"Умная" инфраструктура

Также преимуществом мегаполиса можно назвать большое количество комплексных проектов: 18 из них касаются улучшения уже существующих кварталов (КРТ), три - создания новой городской среды на пустующих землях (КОТ). В частности, по модели КОТ развивается Новокольцовский район, мастер-девелопером которого является "Синара-Девелопмент". Причем начался он с общественно-деловой зоны (выставочного комплекса) и создания инфраструктуры. Генподрядчик проложил сети общего пользования, спроектировал основную сетку автодорог, ввел первую очередь кампуса Уральского федерального университета (УрФУ) на 250 тысяч квадратных метров с общежитиями, медцентром, спортивными объектами и только потом занялся многоквартирными домами.

Три из них уже сданы, столько же завершат в 2025-2026 годах, и общий объем застройки достигнет 130 тысяч квадратных метров. Всего же здесь запланировано 1,2 миллиона квадратных метров - на 50 тысяч новоселов. Единый цифровой центр мониторинга обеспечит централизованное управление всеми системами в зданиях: от лифтов и вентиляции до видеонаблюдения и охранно-пожарной сигнализации.

Помимо жилья, у жителей Новокольцовского будет широкий выбор соцобъектов: пять детских садов на 1650 мест, два крупных образовательных центра, школа на 1,5 тысячи учеников. Кроме того, проектируется трамвайная линия от станции метро "Ботаническая" и маршрут городской электрички.

- Наша цель - создать сбалансированную, самодостаточную среду для жизни и развития, - подчеркивает заместитель главы компании-застройщика по проектам КОТ Олег Мороков.

Город молодежи

По мнению Вячеслава Трапезникова, проекты, наподобие кампуса УрФУ, становятся настоящими точками притяжения. Повышая свою привлекательность как места, куда хочется приехать на отдых, учебу, работу, а потом остаться здесь жить, город конкурирует за кадры, их интеллектуальные и денежные ресурсы.

Стадию готовности второй очереди кампуса в дни проведения 100+ TechnoBuild смогли лично оценить министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин и руководитель дирекции по строительству уникальных объектов ППК "Единый заказчик" Наталья Зарубина. Три учебных корпуса - это в сумме 100 тысяч квадратных метров. В Институте радиоэлектроники и информационных технологий делегации показали атриум, вокруг которого созданы функциональные блоки с аудиториями и лабораториями. В Институте экономики и управления осмотрели столовую, коворкинг и библиотеку, а в Специализированном учебно-научном центре для старшеклассников - двухъярусный зал на 675 мест с эстрадой, гримерками, репетиционным залом и студией звукозаписи. Во всех объектах завершается отделка, монтаж наружного освещения, проводятся испытания систем жизнеобеспечения. Сдать корпуса в эксплуатацию планируется уже в конце 2025 года.

- Действительно, развитие инфраструктуры Екатеринбурга в самом широком ее понимании позволяет участникам рынка более оптимистично смотреть в будущее, - рассуждает Тимур Уфимцев. - Но для старта новых инвестпроектов принципиальное значение имеет удешевление кредитных ресурсов, особенно сейчас, когда многие девелоперы ищут способы улучшить свои финансовые модели.

Генеральная уборка

В ближайшие 2-3 года бизнес собирается очень гибко подходить к стратегическому планированию. Компания Тимура Уфимцева, допустим, намерена заняться "генеральной уборкой": совершенствованием бизнес-процессов, автоматизацией и цифровизацией с целью снижения себестоимости.

В свою очередь, банковские аналитики рекомендуют застройщикам диверсифицировать активы, чтобы снизить риски. В частности, обратить внимание на внутренний туризм: там активно выдают льготные кредиты и субсидии на создание отелей.

Не менее перспективно промышленное строительство. Обладающих компетенциями в этом деле очень мало, хотя потребность высока, тем более на Среднем Урале, где расширяется ОПК, развивается логистический "сухой порт" и Волковский индустриальный кластер, возводятся заводы резидентов в ОЭЗ "Титановая долина" и индустриальном парке "Богословский".

Такие проекты, как создание производства высокоскоростных поездов в Верхней Пышме на заводе "Уральские локомотивы", могут не только стать новым драйвером социально-эконо-мического роста региона, но и укрепят технологический суверенитет России в целом. До конца 2026 года "Синара-Девелопмент" возведет пять новых корпусов на 67 тысяч квадратных метров, а также реконструирует действующие цеха и склады. Нарастив мощности, предприятие сможет выпускать 150 скоростных вагонов в год. Кроме того, оно произведет 144 высокоскоростных вагона для первого этапа ВСМ Москва - Санкт-Петербург.