Вторичный рынок жилья Казани и Татарстана выходит из комы

В августе продажи вторички заметно активизировались, повлияло даже незначительное снижение ключевой ставки

Последние два года были непростыми для вторичного рынка недвижимости в России. Льготные программы кредитования на этот сегмент не распространялись, а коммерческая ипотека стала неподъемной из-за высокой ключевой ставки и жесткой политики ЦБ. Однако снижение "ключа" в этом году до 17% добавило продавцам и покупателям некоторого оптимизма — с августа рынок начал оживать, а в целом продажи казанской вторички за восемь месяцев года оказались немного лучше, чем в 2024-м. Тем не менее это по-прежнему рынок, где тон задает покупатель. Любопытный факт — акции сервиса аренды и покупки жилья ЦИАН с начала сентября выросли на 9%, что может указывать на сдвиг интереса инвесторов в сторону аренды этого вида недвижимости. Что происходит на вторичном рынке Татарстана и Казани — в обзоре аналитической службы "Реального времени".

Квартиры по осени считают

По данным Росреестра, число сделок на вторичном рынке Татарстана за восемь месяцев 2025 года достигло 4 291 — это на 8% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (в 2024-м было 4 680). В то же время казанский рынок продемонстрировал рост в пределах 1% — число сделок на вторичке выросло год к году c 2 383 до 2 411.

При этом, по сравнению с июлем 2025 года, число сделок на вторичном рынке Казани увеличилось на 20%. По Татарстану тоже был зафиксирован рост, но более скромный — на 10%.

Что происходит с ценами на российском рынке?

По данным сервиса "Яндекс Недвижимость", в сентябре в Казани медианная стоимость квадратного метра вторичной недвижимости находится на уровне 167 тысяч рублей (+5% за год).

Рост стоимости квадратного метра в Казани наблюдался во всех типах жилплощади. Больше всего увеличилась стоимость наиболее популярных у покупателей форматов: одно— и двухкомнатных квартир. Медианная цена одного метра вторичных "однушек" составила 203 тысячи рублей (+9% за год), "двушек" — 178 тысяч рублей (+9% за год). В студиях медианная цена метра за год увеличилась на 7%, до 212 тысяч рублей, в трехкомнатных квартирах — на 5%, до 167 тысяч руб. за кв. м.

Казань сегодня занимает девятое место среди всех городов-миллионников по изменению стоимости квадратного метра в течение года. Наиболее заметным рост цен на вторичном рынке жилья был в Санкт-Петербурге (+9,7% за год; 212 тысяч рублей), Нижнем Новгороде (+9,6% за год; 137 тысяч рублей), в Перми — (+8,7% за год; 102 тысячи рублей) и в Воронеже — (+8,2% за год; 100 тысяч рублей). В Москве медианная стоимость выросла за год на 7,7% — до 374 тысяч рублей.

В регионах, где новостройки дорожают, вторичка становится интереснее — но только если квартира в хорошем состоянии и с адекватной ценой.

Разрыв между ценами на новостройки и вторичку растет. В Москве и Санкт-Петербурге он уже доходит до 20—30%. Покупатели все чаще смотрят на готовое жилье, особенно если нужна квартира под ключ и без долгого ожидания.

Квартиры продаются дольше: средний срок экспозиции в городах-миллионниках составляет 100—130 дней. Это почти на месяц больше, чем год назад. В некоторых городах — до 4—5 месяцев, а в отдельных случаях — и дольше.

По данным "Авито Недвижимости", в первой половине сентября 2025 года в Казани объем предложения на вторичном рынке жилья вырос на 32% с начала года. Однокомнатных квартир стало больше на 41%, двухкомнатных — на 28%, трехкомнатных — на 31%, а предложение студий увеличилось на 27%. Снижение ключевой ставки стимулировало рост покупательского спроса, и собственники стали активнее возвращаться с рынка долгосрочной аренды, выставляя квартиры на продажу, считает Сергей Еремкин, управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости "Авито Недвижимости".

Спрос на вторичное жилье в первой половине сентября 2025 года в Казани вырос на 13% с начала года. Интерес к однокомнатным квартирам — +15%, двухкомнатным — +16%, трехкомнатным — +7% и студиям — +18%. Рынок осторожно реагирует на снижение ключевой ставки — видим тренд на поступательный рост, добавляет эксперт.

Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке жилья в Казани в первой половине сентября 2025 года составила, по данным "Авито Недвижимости", 10,2 млн рублей. Цены в последние месяцы сохраняются на стабильном уровне, несмотря на большую динамику в предложении по сравнению со спросом.

Средняя стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах составила 196 тысяч рублей, двухкомнатных и трехкомнатных — 178 тысяч рублей, студий — 209 тыс. рублей.

Средняя стоимость квартир на вторичном рынке за 1—26 сентября 2025 года

Данные "Авито Недвижимости"

Как переживает кризис отрасль?

Индекс МосБиржи недвижимости (MOEXRE) с начала месяца упал на 14%, показав худшую динамику среди 10 отраслевых индикаторов, сообщает "Финам". С начала года картина менее драматична: MOEXRE потерял 2,5%, заняв восьмую строчку рейтинга.

При этом акции сервиса аренды и покупки жилья ЦИАН с начала сентября выросли на 9%, что может указывать на сдвиг интереса инвесторов в сторону аренды и вторичного рынка жилья.

Ипотека остается основным драйвером роста рынка. Причем значительная доля рынка держится на льготных программах. По данным Банка России, в августе рост выдачи ипотечных кредитов замедлился до 10% к июлю, составив 392 млрд рублей, при этом доля ипотеки с господдержкой остается высокой — 82%. На наиболее популярную "Семейную ипотеку" пришлось 278 млрд рублей (+8% по сравнению с июлем).

В текущем году Минфин России направит на реализацию льготных ипотечных программ еще 230 млрд рублей. Правда, с 1 апреля 2025 года программа "Семейной ипотеки" распространена и на вторичное жилье, что немного оттянуло спрос от новостроек. Вместе с тем в ЦБ ожидают, что кредиты по этой программе продолжат активно выдаваться, в том числе за счет повышенного возмещения для банков из бюджета (субсидия будет действовать еще весь октябрь) и постепенного снижения стоимости фондирования.

Рыночная ипотека росла медленнее, поскольку ставки по ней все еще высокие. Так, в конце августа средняя ставка по рыночным программам составляла 22,4%, по сравнению с концом июля она снизилась на 1,5 процентного пункта.

При этом задолженность населения по ипотеке продолжила умеренно расти (+0,9% в августе после +0,7% в июле) и на 1 сентября 2025 года составила 22,4 трлн рублей.

Без массовой льготной ипотеки рынок стал более здоровым

"Прошлым летом мы наблюдали высокий спрос на новостройки, так как заканчивался срок действия государственных программ поддержки, в частности массовой льготной ипотеки. Покупатели спешили купить квартиры на более выгодных условиях, пока такая возможность была", — напоминает исполнительный директор "Этажи Казань" Дмитрий Богатырев.

При этом рынок вторички оставался более спокойным и предсказуемым. Спрос там снизился незначительно. Многие по-прежнему покупают такие квартиры в ипотеку, и сейчас для этого хороший момент: банки постепенно снижают ставки. Можно взять кредит по привлекательной цене, а когда в будущем ставки станут еще ниже — перекредитоваться и уменьшить ежемесячный платеж.

В хороших локациях цены не падали

Ключевую ставку ЦБ РФ поднял в конце 2023 года, и весь 2024 год она была уже достаточно высокой. При такой ставке ежемесячные платежи по ипотеке становятся очень болезненными для кошелька. Поэтому количество сделок купли-продажи на вторичном рынке в 2024 и 2025 годах получилось примерно одинаковым, что мы и видим из статистики Росреестра, объясняет директор компании "Флэт" Руслан Хабибрахманов.

"Нельзя сказать, что цены на вторичном рынке упали. Они всегда варьировались. В хороших местах цены на квартиры не падали, а где-то на периферии они корректировались", — уточнил эксперт.