Рекорды ИЖС на бумаге и ожидание катастрофы

Чем живет рынок загородного строительства в Татарстане

В Татарстане снова установлен рекорд по вводу жилья на рынке индивидуального жилищного строительства — за восемь месяцев 2025 года введено 2,1 млн кв. м жилья, или 15,7 тысячи домов. Кризис кредитования не отразился на статистике в этом сегменте. Но это лишь пока — ухудшение ситуации и падение объемов ввода ИЖС, по прогнозам экспертов, произойдет в 2026 году. Строительство новых домов в текущем 2025-м, по их оценкам, уже сократилось в пять раз. Однако снижение ключевой ставки может предотвратить катастрофу. Что происходит на рынке индивидуального жилищного строительства и чем обеспокоены его участники — в обзоре аналитической службы "Реального времени".

В Татарстане ввели почти 16 тысяч новых частных домов

Объем ввода жилья в Татарстане за восемь месяцев 2025 года достиг 2,85 млн кв. м — это больше, чем за аналогичный период прошлого года, когда ввели 2,79 млн кв. м. Из них 2,1 млн кв. м, или 73,7% от всего введенного в этом году жилья, — это индивидуальное жилищное строительство. Годом ранее объем ввода ИЖС в республике составлял 1,98 млн кв. м.

Нынешний показатель по ИЖС в Татарстане — один из самых высоких за последнее десятилетие. При этом его доля в общем объеме ввода жилья в регионе продолжает расти, несмотря на то, что в прошлом году этому сегменту рынка прогнозировали спад из-за ввода эскроу-счетов и усложнения работы для подрядчиков.

Ввод жилья в Татарстане за последние шесть лет

Данные Татарстанстат

В целом в Татарстане годовой план по вводу жилья выполнен на 88%, сообщил на республиканском совещании в Доме правительства министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Айзатуллин.

Минимальный процент выполнения плана фиксируется по линии коммерческого строительства: введены 37%, или 76 многоквартирных домов общей площадью более 616 тысяч кв. м. По программе социальной ипотеки из 35 домов готовы 16 суммарной площадью 125 тысяч кв. м. Выполнение годового плана оценивается в 77%.

Самыми быстрыми темпами традиционно идет застройка индивидуального жилищного строительства — сданы 15 670 домов общей площадью 2 млн 115 тысяч кв. м.

Пик расцвета ИЖС в России пришелся на 2021 год

По оценкам BusinesStat, в 2020—2024 годы число построенных индивидуальных жилых домов в России возросло на 64%: с 299 до 488 тысяч. Пандемия способствовала росту спроса на загородную недвижимость. Пик строительства пришелся на 2021 год, когда количество введенных домов возросло сразу на 25%. Социальные и политические изменения в стране поддержали эту динамику, и в 2022—2024 годах рост численности построенных домов продолжился.

Основным фактором роста спроса на индивидуальное жилое строительство послужила возможность ипотечного кредитования по льготным ипотечным программам. С лета 2022 года условия всех льготных ипотечных программ (семейная, сельская, IT и другие) распространились на ИЖС. Если в 2020 году число выданных кредитов под ИЖС составляло менее 1% от общего объема ипотечного кредитования, то в 2024 году кредиты на приобретение и строительство ИЖД занимали уже около 11% от всего ипотечного жилищного кредитования, хотя требования по ипотечным программам ужесточились.

С 2025 года в России установлен предельный срок освоения земли под индивидуальное жилищное строительство — три года. Такое решение должно стимулировать застройщиков и частных собственников в более короткие сроки реализовывать строительные проекты, что также будет способствовать росту рынка в ближайшие годы.

Другим фактором, способствующим росту спроса на индивидуальные жилые дома в России, выступила экономическая выгода. Средняя стоимость квадратного метра ИЖС меньше, чем в многоквартирном строительстве. При этом площадь индивидуального дома в среднем превышает площадь квартиры в 2,5 раза.

Сдерживающим фактором увеличения спроса на загородную недвижимость служит рост цен на стройматериалы и отсутствие квалифицированной рабочей силы. Учитывая, что производство основных стройматериалов в России зависит от импортного оборудования, снижения цен не ожидается.

Домов строилось много, возможно затоваривание

Рост доли ИЖС в общем объеме строительства в регионе продолжает расти, и это, на мой взгляд, обусловлено двумя факторами. Во-первых, доля ИЖС за восемь месяцев этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла практически на 4%, а доля многоквартирного жилья (МКД) по сравнению с прошлым годом снизилась с 29 до 26%. Тут получился эффект наложения — доля МКД уменьшилась за счет снижения ввода, а доля индивидуальных домов, наоборот, выросла за счет увеличения ввода ИЖС. Сегодня доля ИЖС в общем объеме ввода жилья в Татарстане приближается уже к 75%, отмечает генеральный директор ООО "Маленький Токио", председатель Комитета по малоэтажному жилищному строительству Российского cоюза cтроителей Артур Хафизов.

"Надо учитывать и разные по продолжительности сроки ввода индивидуальных и многоквартирных домов. В среднем, чтобы ввести многоквартирный дом, требуется два-три года, индивидуальный дом можно ввести за год", — объясняет он. Сейчас вводятся дома, которые закладывались при благоприятных условиях действия льготных ипотечных программ, работавших в России до 1 июля 2024 года. Большинство многоквартирных домов введут уже в следующем году.

У застройщиков МКД больше квалифицированных кадров, они лучше стратегически планируют и понимают, что на рынке сегодня определенный спад, и они притормаживают строительство и ввод. В ИЖС этого не происходило, и потенциально сегодня возможно затоваривание в этом сегменте рынка.

Кроме того, многие люди сейчас опасаются связываться с подрядчиками в сфере строительства ИЖС из-за многочисленных историй с мошенниками, поэтому переориентировались на готовые дома.

Льготные программы с июля 2024 года были значительно сокращены и остались достаточно адресными. При этом если семейная ипотека работает и доступна для ИЖС даже более, чем для покупки МКД, то с ИТ-ипотекой сохраняются сложности в части трудоустройства заемщиков — им нужно обязательно работать в татарстанской компании, а не в той что зарегистрирована в Москве или Санкт-Петербурге. При этом, как правило, айтишники, которые покупают загородное индивидуальное жилье, работают удаленно и как раз в компаниях, которые зарегистрированы не в Татарстане, соответственно, они под льготную ипотеку не подпадают. Кроме того, сумму ипотеки уменьшили с 18 млн до 9 млн рублей, что значительно сузило круг потенциальных покупателей ИЖС. "По поводу сельской ипотеки я не могу сказать, что слышу о том, что проходит много сделок по ней. Но на наш проект эта программа не распространялась, поскольку мы находимся в пределах Казани", — рассказал застройщик.

На 2026 год Артур Хафизов не ожидает резких скачков и изменений. "Ожидаем плавного восстановления рынка, и оно уже началось, с августа пошли заказы, — говорит он. — Единственное — у многих людей депозиты, которые заканчиваются в ноябре — декабре. Приходит много клиентов, которые планируют покупку дома либо его строительство на следующий год и стремятся зафиксировать цену".

Отложенный спрос, по его оценкам, большой — денег на депозитах накопилось много, поэтому потенциал для загородного жилья есть. Загородное жилье рассматривают не с точки зрения инвестиций, а с точки зрения вложения в комфорт и благополучие семьи. Многие за период высоких ставок заработали на депозитах и хотят вложить деньги в собственный дом.

Прогнозы на 2026 год полностью зависят от ставки ЦБ

Основная причина, по которой мы ждем снижения ввода квадратных метров в 2026 году, — это высокая ключевая ставка. Введение с марта 2025 года эскроу-счетов негативно на рынок не повлияло, прокомментировал президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов. Почти никто из тех, кто заявлял о неудобстве новой системы, с рынка особо не ушел.

"Мы видим, что спрос на загородную недвижимость сегодня высокий. Исторически этот сегмент активно развивается в Татарстане, потому что многие жители Казани приехали из сел и деревень. За городом живется комфортнее, это другое качество жизни. И это всегда будет драйвером отрасли", — считает он.

Другое дело, что из-за высокой ставки рефинансирования ипотечные кредиты недоступны. "Во-первых, человеку нужно обязательно иметь 20% на первоначальный взнос. Во-вторых, ежемесячный платеж при текущей ставке превышает 100 тысяч рублей, — перечисляет он. — Соответственно, люди просто откладывают покупку, тем более что есть прекрасная возможность подзаработать денег, размещая их просто на депозите".

В этом году мы вводим то жилье, строительство которого было начато в прошлом году. В этом году как на рынке МКД, так и на рынке ИЖС намного меньше строек, соответственно, в следующем году мы увидим провал, прогнозирует Усманов.

Количество продаваемых объектов, по его оценкам, в этом году сократилось в пять раз. Но при этом нет ни сильного падения цен на строительные материалы, ни сильного падения цен на строительные услуги. "В принципе, работа есть. Просто ее мало. И пока все живут за счет прежних накоплений. До конца этого года все подрядчики дотянут, но вот как будет в 2026 году, если ставка не изменится, вопрос. Я думаю, что мы будем на пороге катастрофы", — считает эксперт.

"Для того, чтобы недвижимость стала более доступной, мы должны прийти к балансу между выгодой депозитов и выгодой в недвижимости. Я думаю, что это ставка 13%. В этом случае ставка по ипотеке перестанет быть заградительной, недвижимость станет более доступной. И хранить деньги на депозите становится менее выгодно", — полагает он.

"Загородный рынок — это не инвестиционный рынок, как правило, люди покупают дома для себя, для более комфортной жизни. Исключение — земельные участки. Есть клиенты, которые покупают земельные участки, ждут год-два и продают их с прибылью. Но учитывая, что рынок стагнирует, сейчас эта стратегия тоже не работает, потому что и земельные участки пока особым спросом не пользуются", — отмечает собеседник "Реального времени".

"Что касается льготных программ, они сейчас действуют. Но учитывая, что в 2023—2024 годах мы видели другие меры поддержки, как будто бы хочется, чтобы вернули прежние меры", — добавляет он.

Прогнозы на 2026 год полностью зависит от ставки Центробанка. Сегодня формируется огромный отложенный спрос, количество людей, рассматривающих покупку либо строительство дома, действительно огромное. Другое дело, что среднестатистический покупатель надеется подержать деньги на депозите и потом выгодно купить или построить дом. Но, к сожалению, этого не произойдет, потому что как только ставка снизится, тут же подскочат цены, считает эксперт: "Это законы рынка. И вот здесь, на мой взгляд, ставка в 13% будет балансировать спрос и цены".

С рынка ИЖС уходят компании-однодневки

"Если брать среднестатистический портрет клиента, который покупает дом, в подавляющем большинстве это семейная пара в возрасте от 30-40 лет с двумя детьми, — говорит брокер по недвижимости агентства "Флэт" Наиля Абдулхаликова. — Стоимость частного дома по сравнению со стоимостью квартир выгодно отличается. Так, скажем, в среднем дом в предчистовой отделке площадью 100 кв. м на 10 сотках земли в пределах 20 км от Казани будет равен по стоимости однокомнатной квартире 35 кв. м в более менее современном жилом фонде".

Когда семья растет и встает вопрос о расширении жилой площади, то очевидным преимуществом в выборе дома является цена. Кроме того, здесь есть льготные программы. Так, в частности, по семейной ипотеке есть возможность купить дом семьям, где есть двое несовершеннолетних детей до 18 лет, без привязки к возрасту до 7 лет.

Собеседница издания считает, что рынок ИЖС в Казани и ближайших районах недооценен по стоимости, особенно по сравнению со стоимостью квартир: "Все-таки дом — это не просто жилая площадь, а именно уклад жизни, это комфорт, простор, баня, беседка, несколько парковочных мест, свой сад, качели и безопасность".

Сегодня на рынке ИЖС есть две льготные программы — семейная и IT-ипотека. И критерии по семейной ипотеке на покупку квартиры и загородного дома отличаются в лучшую сторону в отношении ИЖС, включая подрядное строительство. Сельская ипотека пока на стопе, говорит она.

"Настрой на 2026 год очень оптимистичный. Во-первых, Центральный банк дает положительный прогноз относительно снижения ключевой ставки, что, конечно же, скажется на потребительском спросе на рынке недвижимости. Во-вторых, государственные меры по защите потребителя на рынке ИЖС дают свои положительные плоды. Такие меры, как подрядное строительство только через эскроу-счета, где застройщики строят на собственные средства и только после подписания акта приема-передачи дома получают оплату, а также требование банков о предоставлении уведомления о начале и соответствии строительства в рамках кредитования по льготной ипотеке в том числе и на готовые дома, стимулирует застройщиков ставить дома на кадастровый учет не по дачной амнистии, а соблюдая градостроительный регламент", — рассказала эксперт.

С рынка уходят застройщики-однодневки, с которыми был риск не достроить дом и потерять свои деньги, а оставшиеся застройщики имеют свои активы, им необходимо получать аккредитации в банках, и это только повышает степень доверия к ним.