В России падение рынка ипотеки завершится уже этой осенью

В России падение рынка ипотеки завершится уже этой осенью

Эксперты прогнозируют рост спроса на кредитное жилье на фоне снижения банковских ставок в 2026 году.

В России в июне средняя ставка рыночной ипотеки составила 24,9%, снизившись на 1,7% по сравнению с маем. Однако объемы выдачи остаются низкими – 44 млрд рублей, против 130 млрд рублей годом ранее. ЦБ объясняет это высокими ставками. Анатолий Аксаков, председатель Комитета Госдумы по финрынку, ожидает улучшения ситуации в следующем году благодаря снижению ключевой ставки.

За полгода — сокращение на 55 процентов

С первого июля этого года в ипотечном кредитовании введены макропруденциальные лимиты — ограничения на долю потенциально рискованных кредитов, которые банки могут держать в своем портфеле. Это решение должно способствовать повышению качества заемщиков, однако некоторые эксперты предупреждают о возможном сокращении объемов кредитования, что уже наблюдается на финансовом рынке. По данным социологов, в первом полугодии 2025 года объемы ипотечного кредитования в стране снизились на 55 процентов по количеству и на 47 процентов в денежном выражении. В то же время Центробанк сообщает о снижении объемов рыночной ипотеки в июне до 44 миллиардов рублей — это в три раза меньше, чем в прошлом году за аналогичный период. Регулятор связывает это с высокими банковскими процентами, что отражается в аналитическом материале ЦБ, опубликованном на сайте регулятора.

«Причина, конечно же, в высокой ключевой ставке и высоких процентах по ипотечным кредитам. Спрос на них падает, это объективный факт. Платить по ипотеке 20, а то и 30 процентов, считаю, неправильно. Это очень большой риск для заемщика. Поэтому у нас сейчас в основном ипотечные кредиты выдают только в рамках программы поддержки семей, где есть дети», — подтвердил в беседе с «Парламентской газетой» Анатолий Аксаков.

Однако ситуация не так проста. С середины мая крупнейшие банки отменили комиссии, которые они взимали с застройщиков при выдаче ипотеки с господдержкой, что привело к незначительному снижению объемов. Выдачи по наиболее популярной программе «Семейная ипотека» упали до 209 миллиардов рублей после 219 миллиардов в апреле. В то же время в годовом выражении падение спроса на кредиты с господдержкой выглядит более серьезным. Если в мае прошлого года их объем составил 425 миллиардов рублей, то в этом году — лишь 248 миллиардов.

Ожидаемое и объективное явление Падение рынка ипотеки и числа сделок на рынке жилья в первой половине 2025 года является ожидаемым и объективным изменением на фоне крайне высоких ставок по рыночному кредитованию и ограниченных возможностей семейной ипотеки. Эта программа остается основным инструментом продаж на российском рынке жилья, отмечает член комитета Российской Гильдии риэлторов по аналитике Михаил Хорьков.

«Последний год большинство участников рынка прошли в режиме ожидания, — уточнил эксперт. — Одни ждали расширения льготных программ (уже не случилось), другие — снижения ставок по рыночным программам (еще не случилось). В отсутствие других действенных инструментов продаж многие продавцы на первичном рынке были вынуждены прибегнуть к компромиссам — длительным беспроцентным рассрочкам или адресным скидкам на квартиры».

Все это, по его словам, способствует продлению «живучести бизнеса», однако принципиально не расширяет аудиторию потенциальных покупателей квартир. Михаил Хорьков уверен, что в следующем году условия по рыночной ипотеке должны улучшиться, но впереди нас ждет как минимум еще один год сложного рынка.

Повышаем конкуренцию, снижаем проценты По предварительным данным, прирост задолженности населения по ипотеке в июне ускорился на 0,6 процента (после 0,5 процента в мае), достигнув 22 триллионов рублей. При этом объемы выдачи ипотеки незначительно увеличились до 309 миллиардов рублей по сравнению с 290 миллиардами в мае. Основная часть кредитов — около 85 процентов — по-прежнему выдается по государственным программам. Тренд на повышение спроса на жилищные кредиты может быть поддержан мерами правительства. Увеличение конкуренции на рынке ипотечных кредитов, в том числе за счет смягчения требований к участию кредитных организаций в этом процессе, может помочь улучшить ситуацию. Каждый банк сможет участвовать в предоставлении ипотечных, в том числе льготных, кредитов, при этом требования по рейтингу кредитных организаций останутся. Если банк демонстрирует хорошие результаты и имеет высокий рейтинг, он должен иметь возможность выдавать ипотеку. Такое решение не только повысит конкуренцию, но и будет способствовать снижению процентной ставки по ипотечным кредитам. Ожидается, что во второй половине 2025 года ситуация на рынке ипотечного кредитования может улучшиться, и снижение процентных ставок позволит людям более активно обращаться за кредитами.

Смягчение денежно-кредитной политики Смягчение денежно-кредитной политики в стране также окажет положительное влияние на рынок. На заседании совета директоров Банка России 12 сентября регулятор снизил ключевую ставку с 18 до 17 процентов годовых. Парламентарий отмечает, что вполне закономерно, что вслед за снижением ключевой ставки также уменьшатся и проценты по ипотеке.

«Если ключевая ставка будет снижаться еще больше, а я на это рассчитываю (для этого есть объективные обстоятельства), то, соответственно, и проценты по ипотечным кредитам тоже пойдут вниз», — резюмировал Аксаков.

Нужны разные ипотечные ставки Еще одним возможным инструментом для увеличения спроса на рынке жилья является привязка ипотечных ставок к региональной составляющей. Как сообщала ранее «Парламентская газета», 16 июля председатель Госдумы Вячеслав Володин в ходе «правительственного часа», посвященного вопросам демографии, высказал мнение о необходимости установления дифференцированной ставки ипотеки в зависимости от субъекта. В качестве дополнительного критерия может рассматриваться количество детей в семье.

«У нас с вами ставка по ипотечным кредитам плоская. Она не учитывает доходы в регионах. Независимо от того, где человек живет: в Костроме, в Орле, в Москве, ставка по ипотечным кредитам одинаковая. А заработная плата? А доход?» — сказал Вячеслав Володин.

Он отметил, что порядка 40 процентов семейной ипотеки сегодня сконцентрировано в Москве.

«Но нам надо сделать все, чтобы Россия развивалась, значит, нам надо создавать условия в регионах и, значит, надо вносить предложение по той же ипотечной ставке, чтобы она была дифференцирована: в Костроме — одна, в Москве — другая, в Краснодаре — третья, в Тыве — четвертая, в том числе и для малых городов. И, конечно, надо смотреть такой критерий, как количество детей», — уверен председатель Госдумы.

Минстрой уже активно работает над улучшением программ семейной ипотеки, сообщил на «правчасе» глава ведомства Ирек Файзуллин. Кроме того, министерство направило в регионы рекомендации по корректировке строительных норм, чтобы в новых домах не появлялись квартиры площадью менее 28 квадратных метров, так как они явно не подходят для семейного проживания.

По материалам «Парламентской газеты»