Государство могло бы сделать жилье доступным уже сейчас, но застройщикам это не выгодно
За 2019-2023 годы стоимость жилья в России выросла на 70%, а зарплаты – только на 35%, обратил внимание экс-министр финансов РФ, банкир и экономист Михаил Задорнов. По его словам, девелоперы все это время жили «на допинге» – масштабных льготных программах ипотеки, что привело к снижению доступности жилья из-за искусственного подогрева спроса.
После того как 2,5-3 млн российских семей получили льготную ипотеку за 5 лет, дальше было уже неправильно поддерживать соответствующие жилищные программы, отмечает Задорнов. Аналитик ожидает оживление рынка лишь к концу 2027 года.
Эксперт считает, что по текущим ставкам без льгот ипотека не имеет смысла. Льготная ипотека останется выгодной, а рыночную можно брать исключительно в расчете на рефинансирование по мере снижения ключевой ставки. По подсчетам Задорнова, рыночная ипотека будет выгодной по ставке около 10%. Это будет возможно, когда ключевая ставка достигнет примерно 7,5-8% (плюс банковская надбавка 2,5%).
По подсчетам Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) на неделе 8-14 сентября средняя ставка по рыночной ипотеке в 20 крупнейших банках России составила 22,37% на первичном и 22,43% на вторичном рынке. То есть банковская надбавка пока значительно больше 2,5%, ведь ключевая ставка прошла несколько этапов снижения до 17%.
Экономист, ведущий эксперт Центра политических технологий Никита Масленников в разговоре с «СП» обратил внимание, что рынок недвижимости будет постепенно оживать, но резкого рывка не последует.
– Ключевая ставка в 7,5-8% вполне является нейтральным уровнем, когда она не стимулирует деловую активность, и не придавливает ее. Но снижение показателя до такого уровня – это перспектива не ранее 2027 года.
К этому время ипотечное кредитование будет постепенно оживать, что происходит уже сейчас. И это будет поддерживаться перестройкой льготного ипотечного кредитования. Данное изменение будет в том числе привязываться к распространению льготной ипотеки в регионах, в которых жилищного строительства недостаточно, что позволит стимулировать девелоперов на местах.
Таким образом ипотечный рынок будет вписываться в долгосрочную социально-демографическую и пространственную политику. Этот процесс уже начался, но для полного раскручивания потребуется 1,5-2 года.
«СП»: Почему на фоне снижения ставок рост цен на недвижимость все еще продолжается, достигнув в августе 3,9% в годовом выражении на первичном рынке?
– Стоимость жилья растет не только из-за кредитных ставок, но из-за удорожания базовых строительных материалов, которых на рынке дефицит по сравнению с ситуацией прошлого года. Это в свою очередь произошло из-за снижения их производства.
Смягчение денежно-кредитной политики подталкивает ипотечные ставки вниз, что также ведет к снижению стоимости жилищного метра в перспективе. Но данная тенденция может быть компенсирована и даже перекрыта дефицитом стройматериалов при усугублении спада их производства.
Поэтому одной из приоритетных задач является стимулирование вложений в производственные мощности компаний, которые изготавливают стройматериалы. Стимулирование таких производителей может проходить в виде налоговых льгот или льготного кредитования.
Но пока неясно, насколько масштабными будут подобные меры. Мы увидим эти подробности при раскрытии параметров бюджета на 2026 год и на плановый период 2027-2028 годов.
«СП»: Приведет ли падение ипотечных ставок до 10% к риску обвала рынка и проблемам у покупателей?
– Думаю, что картина будет меняться достаточно плавно. Одновременно рынок должен подстраиваться под более широкую диверсификацию предложения, которое будет включать и арендное жилье. Отдельно можно выделить индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Его кредитование, конечно, схоже с квартирной ипотекой, но все же есть важное отличие. При покупке или строительстве дома потребителю не важна средняя стоимость квадратных метров в квартирах. Поэтому психологически на такой тип ипотеки легче решиться.
Плавное снижение стоимости жилья будет в основном реагировать не столько на уровень ставки, сколько на ситуацию с предложением стройматериалов и состоянием девелоперов. У многих строительных компаний финансовое положение может ухудшиться.
Ситуация в 2026 году еще может остаться более-менее стабильной, но в 2027 году, если такие девелоперы не получат никаких дополнительных преимуществ, не исключен серьезный обвал. Под риском в той или иной степени может находиться примерно четверть всех девелоперов (вице-премьер Марат Хуснуллин говорил о зоне риска для 19% застройщиков, которые, впрочем, не обязательно обанкротятся – «СП»).
К тому же у нас остается очень высокая доля жилья, которое не было продано. Какой смысл строить еще, если часть жилья некуда продать? Поэтому для начала нужно ожидать значимое снижение стоимости недвижимости, затем пройдут распродажи и после этого возникнет естественная динамика темпов роста на жилье.
«СП»: Нужно ли покупателям квартир в ипотеку как-то страховаться от рисков?
– С 1 января 2025 года действует новый стандарт защиты заемщиков, который минимизирует распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования. Страховые механизмы вполне себе работают, но прежде чем ими воспользоваться, нужно заплатить большие деньги прежде всего в рамках первичного взноса.
Есть еще фактор, который будет сдерживать рост клиентских выдачи ипотеки – линия на ужесточение макропруденциальных лимитов у ЦБ. То есть регулятор будет склонен ограничивать долю высокорисковых кредитов.
Особенно заметно это будет затрагивать тех клиентов, у которых на данный момент высокий показатель долговой нагрузки (отношение всех платежей по кредитам к доходам заемщика), которая влияет на одобрение кредита банком. Постепенно этот лимит снижается с 80% до 50-70%. Правда одновременно с этим вводятся некоторые послабления по реструктуризации долгов.
«СП»: Может ли арендное жилье стать альтернативой в условиях экономической нестабильности?
– Да, но для этого нужно целенаправленно развивать эту часть жилищного рынка. Вопрос не в том, что девелоперы не хотят строить. Для развития арендного жилья должны быть созданы специализированные управляющие компании, которые могут быть организованы в том числе в рамках государственно-частного партнерства. Сами девелоперы не будут сдавать дома в аренду, а банкам это тоже невыгодно, в том числе потому что для них такая недвижимость является непрофильной нагрузкой.
Пока подобного института компаний нет, и в итоге на рынке нет предложения арендного жилья, которое способно стабилизировать весь жилищный рынок. При появлении более дешевого, альтернативного предложения стоимость жилищного метра в том числе в рамках ипотеки будет снижаться.