Арендодатели дождались высокого сезона: ставки приближаются к максимальным значениям
На российском рынке аренды жилья наступил высокий сезон, когда средние ставки приближаются к максимальным значениям. Единственным сегментом, где тарифы пока стоят на месте и даже можно получить скидку от арендодателя, остаются многокомнатные квартиры в спальных районах крупных городов.
Как рассказала «МК» директор департамента аренды компании «Этажи» Ольга Павлинова, в этом году в отличие от трех предыдущих лет во время высокого сезона на национальном рынке аренды жилья отсутствует жесткий дефицит предложения. Рынок аренды в большинстве крупных городов за год достаточно хорошо восстановился в части предложения, что стало сдерживающим фактором резкого роста ставок. По-прежнему дефицит отмечается лишь в сегменте наиболее бюджетного жилья, поскольку его снимают в первую очередь. Объем предложения, по мнению эксперта, вырос как за счет высвобождения квартир, которые снимались до получения ключей от собственного жилья теми, кто в прошлые годы воспользовался льготной ипотекой, так и за счет параллельной сдачи в аренду квартир на период поиска покупателей на вторичном рынке.
Средние ставки аренды однокомнатных квартир в целом по РФ за минувший август выросли, по оценке аналитика, всего на 0,3%, аналогичная ситуация и в сегменте двухкомнатных квартир. Среди городов-миллионников наибольший рост средних ставок аренды зафиксирован в Нижнем Новгороде (+2,5%), Новосибирске (+1,6%) и Ростове-на-Дону (+1%), снижение в Краснодаре (-1,9%), Волгограде (-1,7%) и Воронеже (-0,9%). Средние ставки аренды двухкомнатных квартир заметнее всего выросли в Красноярске (+1,9%), Казани (+1,8%) и Новосибирске (+0,9%), а снизились в Воронеже (-1,8%), Челябинске и Екатеринбурге — по 1,5%.
По итогам последнего месяца лета аренда однокомнатных квартир, которые пользуются повышенным спросом, подорожала в 60 крупных городах страны, а в 10 — подешевела (см. таблицу), — сообщил генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко. Больше всего за прошлый месяц аренда подорожала в Белгороде, где за «однушки» просят на 16,4% больше, чем в июле, за «двушки» — на 6,5%, за «трешки» — 22,3%. А также во Владивостоке (+11,3%, +17,7% и +13,2%), Владимире (+10,1%, +16,5% и +14,4%), Ленинградской области (+14,8%, +14,7% и +5,8%), Нижнем Тагиле (+5,3%, +7,5% и +21,7%), Санкт-Петербурге (+10,8%, +12% и 7,4%), Барнауле (+12,5%, +4,9% и +9%), Томске (+6,1%, +7,1% и +11,1%), Красноярске (+11%, +6,6% и +5,8%) и Уфе (+11,8%, +9,1% и +2,5%).
«Квартир, сдаваемых в аренду, достаточно, поэтому нельзя исключать, что до конца года произойдет небольшая коррекция ставок в сторону их снижения», — заметила Павлинова. Исключение составляет только Москва, самый крупный локальный рынок съемного жилья.
Как сообщила заместитель директора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова, в столице рост спроса на фоне недостатка объектов простимулировал увеличение стоимости аренды на 5–10%. Также усредненные цены, по ее мнению, повышаются в связи с быстрым выходом из экспозиции наиболее низкобюджетных объектов. Например, сейчас самая низкая стоимость найма квартиры в старой Москве (не учитывая Зеленоград) поднялась до 37 тыс. руб. против 35 тыс. руб. в двадцатых числах августа. В настоящее время за 37 тыс. руб. в месяц сдается в аренду малогабаритная 1-комнатная квартира площадью 25 кв. м рядом со ст. м. «Щелковская». Минимальная цена аренды квартиры стандартных габаритов (общая площадь 38 кв. м, кухня 8 кв. м) — 40 тыс. руб.: данное жилье со свежим косметическим ремонтом и современной мебелью расположено в 16-этажном доме в 5 минутах транспортом от ст. м. «Домодедовская».
Директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отметила еще один интересный тренд в Москве — арендаторы, снявшие квартиры в прошлом году в период начала учебного и делового сезона, в этом году не освободили эти объекты, в результате чего они остаются занятыми. Это, пожалуй, ключевая особенность текущей ситуации, которая привела к сокращению предложения на рынке аренды. Фактически доступный ассортимент теперь составляют в основном квартиры в новостройках, недавно введенных в эксплуатацию. И, соответственно, в новых современных домах стоимость аренды будет выше. Это касается не только новостроек бизнес- и премиум-класса, но и постреновационного жилья, возводимого на месте старых пятиэтажек. Разницы нет, поскольку это новые квартиры, которые априори стоят дороже как качественно иные объекты. Кроме этой тенденции аналитик также отметила дефицит бюджетных студий, поскольку ранее сданные объекты остаются занятыми, а те, что сейчас вводятся в эксплуатацию, естественно, выходят более дорогостоящими по причинам, указанным выше.
В настоящее время в столице наблюдается относительно стабильный рынок старого фонда панельных домов в спальных районах, особенно в сегменте многокомнатных квартир. «Это связано с тем, что рынок аренды в период с середины августа до начала октября в значительной степени ориентирован на студентов, которые не рассматривают варианты многокомнатных квартир. То есть сейчас можно выгодно снять многокомнатную квартиру в спальном районе Москвы по вполне доступной цене», — пояснила Дымова.
По ее словам, недавнее снижение ЦБ ключевой ставки на 1 п.п., до 17%, никак не отразится на рынке аренды.
— Пока ключевая ставка остается на высоком уровне, ипотека и аренда не конкурируют между собой, — подчеркнула Дымова. — Более того, очевидно, что на текущем этапе аренда жилья остается более выгодным решением, чем покупка в ипотеку. Говорить о перетоке инвесторов также пока преждевременно. По-прежнему средняя сумма, которую люди доплачивают при покупке квартиры в ипотеку, составляет порядка 3–5 млн руб., при этом большинство покупок совершается для собственного проживания, за исключением флипперов. Поэтому очевидно, что сегодня аренда очень востребована, потому что стоимость аренды в два, а то и в три раза ниже ежемесячного ипотечного платежа.
По прогнозу Поляковой, в октябре продолжится традиционное осеннее оживление в сегменте аренды и ставки найма ликвидных квартир сохранятся на сегодняшнем уровне — сейчас они примерно на 5–15% выше, чем в весенне-летний период. Согласно сезонности, в конце октября активность нанимателей на рынке аренды должна пойти на спад, в ноябре она обычно снижается еще на 10–12%. А со второй половины декабря перед новогодними праздниками наступает затишье. Павлинова не исключает до конца года снижения средних ставок аренды на 1–2%.
По мнению Дымовой, для снижения стоимости аренды жилья пока нет никаких предпосылок. «Но если брать опыт предыдущих лет, то стоит упомянуть, что, как правило, более спокойными сезонами остаются периоды с декабря по февраль и начало лета, примерно с середины июня до середины июля — в эти периоды можно найти относительно бюджетные варианты аренды жилья», — заключила эксперт.