Чтобы квартиру не продали без вас

Поясняем, зачем нужен запрет на регистрацию сделок с недвижимостью без личного участия собственника. Рассказываем, как правильно его установить и при необходимости снять.

Востребованная услуга

Всё больше россиян предпринимают меры для защиты своей собственности. Например, устанавливают самозапрет на кредиты. По состоянию на 1 сентября этой услугой воспользовались больше 13 млн человек, подсчитали в Объединенном кредитном бюро. Параллельно, хоть и не с таким размахом, набирает обороты новый тренд: владельцы недвижимости массово накладывают вето на проведение сделок без их персонального участия.

Эту возможность законодатели ввели в качестве защиты от мошенников, которые наловчились продавать чужие квартиры без ведома хозяев, чаще всего по поддельным доверенностям. Когда обман всплывает, вернуть имущество бывает нелегко - судебные разбирательства длятся годами. А при наличии отметки о запрете действий с объектами без непосредственного участия владельцев такой вид афер исключен. Сделку не зарегистрируют, даже если к ней приложил руку нотариус.

К слову, эта услуга действует довольно давно - с 2013 года, однако до последнего времени о ней мало кто знал. Сейчас же данная опция всё популярнее, отмечают в Росреестре. Так, в первом полугодии 2025-го россияне установили почти 740 тыс. запретов на регистрацию сделок с недвижимостью без личного участия. Это вдвое больше, чем за тот же период прошлого года.

Неплохо, но по сравнению с тем же самозапретом на кредиты охват "целевой аудитории" пока невелик. Между тем есть категории населения, для которых установить подобное табу особенно актуально. В их числе:

одинокие пожилые собственники - наиболее уязвимы из-за низкой правовой грамотности и высокой внушаемости; совладельцы долевой собственности - могут столкнуться с незаконными манипуляциями со своей долей; арендодатели - рискуют стать жертвами мошеннических схем с участием нанимателей; владельцы, оставляющие жилье без присмотра на длительный срок, - это дает преступникам больше времени на подготовку аферы. Возможность каждому собственнику установить запрет на сделки с принадлежащими ему недвижимыми активами без личного участия прописана в статье 36 закона "О государственной регистрации недвижимости". Это добровольная, бесплатная и бессрочная процедура. Правила и исключения

Если запрет установлен, то без ведома владельца с недвижимостью не получится сделать следующее:

продать; подарить; сдать внаем или в аренду; оформить пожизненную ренту; сделать залогом при оформлении кредита.

Однако есть ситуации, когда наложенный собственником мораторий может быть проигнорирован.

Долги по ипотеке. Если заемщик не погашает кредит, банк может отобрать и продать его квартиру, чтобы вернуть свои деньги. Наследство. После смерти владельца наследники вправе отменить ограничение. Уголовное дело. Если квартиру арестовали следователи, запрет снимается постановлением суда. Реновация. Если дом попадает под программу расселения, старую квартиру изымут, а взамен предоставят другое жилье. Развод с разделом имущества. Если суд решит передать квартиру бывшему супругу, то вето перестанет быть актуальным. Количество заявлений на запрет регистрации сделок с недвижимыми объектами без личного участия, поданных в электронном виде, уверенно растет. Если в первом полугодии 2024 года их было 53 тыс., или 16,5% от всех обращений, то с начала 2025-го - уже более 177 тыс., или 24% (по данным Росреестра). Как установить запрет...

Оформить такую услугу проще всего дистанционно - на портале "Госуслуги" или на сайте Росреестра. Вот алгоритм действий на примере "Госуслуг".

Зайдите в свой аккаунт и выберите опцию "Запрет на действия с недвижимостью без личного присутствия". Проверьте имеющиеся в системе данные: номер и серию паспорта, телефон, электронную почту и адрес регистрации. При необходимости их можно отредактировать. Следующий шаг - укажите конкретный объект, в отношении которого вы хотите установить ограничение. Его выбирают из списка, в котором описана вся недвижимость, принадлежащая собственнику. (Если интересующего объекта там не окажется, отправьте обращение об ошибке в данных, указав его кадастровый номер и адрес. После обновления перечня можно продолжить процедуру.) Далее система сама сформирует заявление о невозможности сделок с объектом без непосредственного участия собственника. Его нужно скачать и проверить правильность данных. Подпишите заявление, используя усиленную квалифицированную электронную подпись - УКЭП. Сделать это можно через приложение "Госключ" (доступно в App Store и Google Play) или с помощью компьютера, если сертификат УКЭП хранится в его памяти. На подпись отводится 24 часа. В течение пяти рабочих дней запись о запрете действий с недвижимостью без личного участия будет внесена в ЕГРН. С этого момента Росреестр никакие сделки без вашего присутствия не зарегистрирует.

Если вы не хотите выпускать УКЭП (например, больше доверяете оформлению документов в ведомствах), то сформировать запрет можно в МФЦ "Мои документы". Это вправе сделать как сам собственник, так и его представитель, у которого есть нотариальная доверенность на такие действия. С собой возьмите паспорт, ИНН и документы на квартиру (дом, участок). На их основе сотрудник МФЦ составит заявление, которое вам останется лишь подписать. Соответствующая запись отобразится в ЕГРН также в пятидневный срок.

Убедиться, что запрет действует, можно двумя способами:

проверить статус в личном кабинете на портале "Госуслуги" или сайте Росреестра; заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта - в ней содержится информация обо всех ограничениях. Запрет на сделки без личного участия привязан к конкретному объекту, а не к его собственнику. Если у вас несколько квартир, "пакетно" наложить вето на действия сразу со всеми нельзя - придется это оформлять по отдельности. ...и как его снять

Запрет на действия с недвижимостью без присутствия собственника снимается так же, как и устанавливается. На "Госуслугах" это делается с помощью описанного выше сервиса - для этого предусмотрена специальная опция. При визите в МФЦ вас попросят собственноручно подписать заявление. Через пять дней ограничение будет отменено. Но есть нюанс: если наложить запрет по доверенности можно, то снять - нет. Поэтому эту процедуру собственнику в любом случае придется выполнять самостоятельно.

Вообще запреты не всегда устанавливаются обдуманно, с учетом будущих действий. Поэтому их снятие бывает сопряжено с большими трудностями. Риэлторы периодически сталкиваются с такими историями.

Так, в "Инком-Недвижимости" рассказали, что некая квартира перешла двум гражданам по завещанию. Один из них, который давно проживает за рубежом, дал генеральную доверенность на второго на оформление наследства и последующую продажу. Второй же собственник, официально приняв наследство, от усердия наложил вето на регистрацию без личного участия, действуя от обоих.

Когда пришло время продать объект, оба наследника оказались в ловушке. Чтобы провести сделку, нужно было отменить упомянутый запрет. Наследник из России за себя снять такую отметку мог, а за своего собрата, живущего за границей, - нет: как упоминалось, доверенность тут не работает. В итоге последнему, вопреки своим желаниям и планам, пришлось приехать на родину и участвовать в сделке.

В Гильдии риэлторов Московской области привели ситуацию, когда собственник подал в Росреестр заявление о запрете сделок без своего участия, а затем напрочь забыл об этом факте. Впоследствии он перенес инсульт и оказался прикованным к постели. Потребовались средства на лечение и реабилитацию, и было решено продать квартиру. Гражданин оформил доверенность на своего взрослого ребенка, указав типовые формулировки его полномочий.

Покупатели на квартиру были найдены, сделка подготовлена. Но в Росреестре отказались ее регистрировать без личного участия собственника. Не помогло и поданное в ведомство заявление о снятии ограничения, которое удостоверил нотариус, вызванный на дом к лежачему гражданину... В результате ситуация разрешилась благополучно, но, как и в первом случае, потребовались дополнительные временные и финансовые затраты.

Отметим, что в случае смерти хозяина недвижимости запрет на сделки не снимается автоматически. Он может быть аннулирован только по желанию наследников после их вступления в права владения.

Машины тоже?

Воодушевившись успехом описанной услуги в сфере недвижимости, в Петербурге решили пойти дальше. В феврале этого года депутат ЗакС Алексей Цивилёв предложил внедрить возможность дистанционного запрета любых действий с автомобилем без личного присутствия владельца.

"Сейчас собственник может установить запрет на сделки с квартирой или земельным участком. Аналогичная функция для транспортных средств пока не предусмотрена, что создает риски при утере документов, угоне автомобиля или попытке незаконной перерегистрации", - отмечает парламентарий.

Цивилёв убежден, что внедрение такой системы снизит нагрузку на ГАИ и обеспечит единый подход к защите имущественных прав граждан. Кроме того, подобные ограничения помогут избежать необдуманных решений и сделок под давлением третьих лиц. Инициатива пока на рассмотрении, но МВД ее уже поддержало.

Что хотелось бы сказать в конце. Любое ограничение на отчуждение имущества, конечно же, не гарантирует абсолютную защиту. На практике полным-полно случаев, когда собственник сам подписывает договор под натиском афериста. Поэтому запрет - это эффективный инструмент, но не панацея от всех видов мошенничества. Будьте бдительны!