Инвестпривлекательность бизнес-центров растет при наличии культурных пространств

Лет 5-10 назад центральная локация и отличная транспортная доступность гарантировали успех любому офисному проекту. Инфраструктура обычно ограничивалась столовой для сотрудников и стрит-ретейлом на первых этажах, если бизнес-центр находился в одном из торговых коридоров Москвы. Хороший фитнес-клуб и приличный ресторан, в котором не стыдно назначить деловую встречу, считались уникальным торговым предложением.

Сейчас, несмотря на дефицит офисных площадей, всего этого уже недостаточно - чтобы реализовать офисы быстро и по рыночным ценам, необходимы серьезные вложения в инфраструктуру. Один из новейших и самых перспективных трендов, как считает сооснователь OCTOBER GROUP Марина Маловик, - это интеграция в офисные проекты культурных и развлекательных пространств.

В апреле 2025 года показатель вакантности на офисном рынке Москвы, по оценкам компании CORE.XP, опустился до рекордно низкого уровня - 3,7 процента. Наиболее остро дефицит площадей ощущается в центральных районах, самых востребованных покупателями и арендаторами. Все из-за того, что значительная часть новых бизнес-центров строится далеко за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК), в рамках столичной программы создания мест приложения труда. Как следствие, в центре Москвы вакансия близка к нулевой.

"Например, в Басманном районе, где мы начали продажи офисов в бизнес-центре класса А - KOBZON CITY (K-CITY), доля свободных офисных помещений составляет лишь 0,9 процента", - отметила Марина Маловик.

Дело в том, что новых площадей класса А в этом районе совсем нет - большая часть предложения приходится на проекты B-класса и редевелопмент, хотя эта локация давно востребована среди крупных корпораций (здесь базируются РЖД, ТМК, М.Видео, Лукойл-Аэро) и ИТ-стартапов (рядом расположен Бауманский научный кластер).

На фоне дефицита ставки на аренду и цены продажи офисов класса А и В в Москве выросли за год на 15-20 процентов. Особенно быстро стоимость растет в строящихся бизнес-центрах - с 2000 года она удвоилась. И это явно не предел.

Однако нехватка площадей отнюдь не гарантирует успех любому офисному проекту, вышедшему на рынок - покупатели и арендаторы очень требовательны к качеству. Также покупатели хотят быть твердо уверены в том, что объект останется востребованным в долгосрочной перспективе и они смогут не только вернуть свои вложения, но и хорошо заработать. Даже если изначально офис приобретается для себя, любой покупатель оценивает его инвестиционный потенциал. А он зависит от расположения, транспортной доступности, перспектив развития локации и уникальных характеристик непосредственно самого продукта, которые делают проект комфортным и статусным.

Спрос на современные концептуальные офисы поддерживает также высокая конкуренция за специалистов на рынке труда. Современный офис, в котором можно не только комфортно работать, но и приятно проводить время - серьезный аргумент в погоне за наиболее квалифицированными кадрами.

Москва - очень большой город, ехать куда-то после работы, чтобы заняться спортом, отдохнуть и развлечься, - долго и утомительно. По данным исследования OCTOBER GROUP, 47 процентам офисных сотрудников в непосредственной близости от работы необходимы зоны для отдыха и прогулок в течение рабочего дня, 36 процентов выбирают кафе и рестораны, 24 процента - возможности для занятий спортом. Поэтому девелоперы еще на этапе строительства договариваются с известными рестораторами об открытии их заведений в своих БЦ, проектируют самые современные фитнес-центры и вкладывают средства в лаундж-зоны и озеленение.

К примеру, в проекте KOBZON CITY помимо гибких офисных помещений площадью от 36 до 716 квадратных метров с возможностью объединения до 10 000 квадратных метров предусмотрена качественная коммерческая инфраструктура: кафе, рестораны и ретейл, а во второй очереди еще и фитнес-центр.

Но девелопер решил пойти немного дальше и вместе с фондом "КОБЗОН" построить в рамках многофункционального кластера трансформируемый арт-хаб, который можно адаптировать для проведения концертов, спектаклей, мультимедийных арт-выставок, презентаций, иммерсивных шоу и лекций.

Стоит отметить, что интеграция масштабных культурных и развлекательных пространств в многофункциональные комплексы - мировой тренд. Например, в обновленном МФК "Олимпийский" в Москве помимо спорткомплекса предусмотрены концертные и торговые площади, Sensorium Hall в "Москва-Сити" можно будет превращать в концертный зал, выставочный центр или деловое пространство. Современный концертно-выставочный зал The Culture Shed на Манхэттене (Нью-Йорк) входит в состав МФК Hudson Yards с офисами, жильем и торговой галереей, а в Nanjing International Youth Cultural Centre в китайском Нанкине есть вообще все - офисы, апартаменты, большой концертный зал и гостиница.

"Мировой опыт показывает, что нестандартные культурные пространства способны сделать из офисных центров новые достопримечательности городского масштаба. Поэтому мы считаем, что благодаря музыкальному арт-хабу наш проект станет новой точкой притяжения на карте Москвы. В свою очередь, покупателям и арендаторам такие пространства дают дополнительные event-возможности и расширяют досуговые функции для сотрудников компаний-резидентов", - подытожила Марина Маловик.