Инвестиции в участки под жилье снизились вдвое
Девелоперы сокращают инвестиции в участки под строительство жилья. В 2025 году их вложения снизились почти вдвое, подсчитали аналитики IBC Real Estate.
Вложения во все виды недвижимости в этом году, по прогнозам IBC Real Estate, будут на 43% меньше, чем в 2024 году. Если тогда объем инвестиционных сделок составил 1,31 трлн руб., то в нынешнем году он будет около 750 млрд. Однако это означает лишь нормализацию объема инвестиций после пиковых значений последних двух лет, подчеркнул руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. С 2016 по 2021 год среднегодовой объем инвестиций в недвижимость России составлял 280 млрд руб. И только в последние несколько лет объемы зашкаливали.
Структура сделок немного перераспределилась, поясняет Казарян. Произошло двукратное снижение доли торговой недвижимости в инвестициях (с 21% в среднем в 2016-2021 годах до 10% в этом году), за счет этого немного выросла доля жилой недвижимости (было 26% в 2016-2021 годах, сейчас 22%), увеличились доли складской (до 19%) и гостиничной (до 8%) недвижимости. В целом структура инвестиций осталась примерно прежней, отметил он.
Правовые аспекты операций с землей эксперты "РГ" разъясняют в рубрике "Юрконсультация"
Низкую транзакционную активность жилых девелоперов он назвал одной из ключевых тенденций 2025 года. Рост кредитной нагрузки и дорогое кредитование ограничивают объем сделок в данном секторе.
Девелоперы в целом (занимающиеся не только строительством жилья) остаются лидерами среди покупателей в структуре инвестиционных сделок с недвижимостью, отмечают эксперты. Но если в 2021-2022 годах на их долю приходилось более половины объема транзакций, то в 2025 году значение сократилось до 30% (на 5% меньше, чем в 2024 году). В абсолютных значениях за восемь месяцев объем таких инвестиций составил 124 млрд руб., сократившись на 44% с 220 млрд руб. за тот же период прошлого года.
"Сокращение вложений со стороны девелоперских компаний обусловлено, в первую очередь, снижением инвестиций в земельные участки под жилые проекты", - отмечают в IBC Real Estate. Так, по сравнению с прошлым годом совокупный показатель уменьшился более чем вдвое - до 85 млрд руб. Объем приобретений объектов коммерческой недвижимости, напротив, вырос на 15% год к году - до 39 млрд руб.
Значительное сокращение вложений девелоперов в земельные участки под жилое строительство связано с ростом стоимости земли и проектного финансирования, а также с высокой кредитной нагрузкой и изменением регуляторной среды, поясняет гендиректор компании Optima Development Давид Худоян. Это может привести к замедлению вывода новых жилых проектов и в перспективе к росту дефицита качественного жилья.
Интерес к новым участкам есть, но рынок вошел в фазу сдержанности, отмечает гендиректор "Главстрой-Недвижимость" Алексей Гусев. Девелоперы понимают, что от момента покупки земли до вывода проекта проходит минимум год, а чаще полтора-два. В условиях высокой ключевой ставки и себестоимости строительства, а также умеренного спроса компании сокращают инвестиции в новые площадки и концентрируются на уже запущенных проектах или тех, что находятся в портфеле. К сделкам с землей они подходят осторожнее, предъявляют более жесткие требования к маржинальности и качеству участков, так как риски заметно выросли. При этом собственники земли, реализующие участки, пока не готовы снижать цены. В результате рынок инвестиций в новые площадки фактически застыл.
Количество сделок по приобретению участков под жилье действительно сократилось, но это касается только проектов экономкласса и в ряде случаев - бизнес-класса, уверен заместитель гендиректора по коммерческой деятельности ГК "БЭЛ Девелопмент" Сергей Абузяров. Элитный и премиальный сегменты данной тенденции не подвержены, потому что качественные - без обременений и проблем - участки под них пользуются повышенным спросом, и их предложение ограничено. К тому же потенциальные клиенты высокобюджетных проектов в значительной степени не зависят от ипотеки.
"Цикл строительства сегодня в среднем составляет 3-4 года, и вышло так, что те застройщики, которые работают в экономклассе, успели купить участки, но не спешат приступать к реализации проектов, поскольку ожидают снижения ключевой ставки. Сейчас проектное финансирование - это дорогая история, поэтому начинать строительство пока невыгодно, и застройщики ограничиваются проектно-изыскательскими работами", - объясняет Абузяров. Портфели девелоперов уже и так переполнены земельными участками, поэтому новые практически не покупаются.
Экономическая конъюнктура заставила девелоперов жилой недвижимости пересмотреть свои инвестиционные стратегии. Сегодня на рынке много предложений о продаже земли под жилое строительство и даже целых проектов, ряд громких сделок уже состоялся, говорит гендиректор Ikon Development Иван Виноградов. Девелоперы, традиционно работающие в жилом сегменте, открыли новые направления под коммерческую недвижимость, которая оказалась более устойчива в текущих реалиях. В основном это склады и офисы, которые остаются востребованы.
На фоне высокой стоимости финансирования жилых проектов, низкого спроса и накопления значительного земельного банка коммерческая недвижимость становится более привлекательной, отмечает гендиректор Tashir Estate Максим Самсонов. Здесь сохраняется стабильный спрос, а финансовая модель зачастую оказывается короче и выгоднее по сравнению с жилыми проектами. "Отдельно отмечу растущий интерес к инвестициям в гостиничную и курортную недвижимость - как на внутреннем, так и на зарубежном рынке. Особенно динамично развивается внутренний туризм: все больше людей выбирают путешествия по России - как к морю или в горы, так и в крупные города. Это поддерживает спрос на качественное размещение и делает инвестиции в гостиничные объекты более привлекательными", - считает он.