Договор купли-продажи гаража: образец, заполнение, нюансы с землей и МФЦ

Продажа гаража - это, как правило, такая же сделка с недвижимостью, как при продаже квартиры или дома. Однако гаражи бывают разные, тут есть нюансы с землей и документами. Как правильно оформить сделку с гаражом, разбираемся со специалистами.

Содержание:

Когда требуется договор купли-продажи гаражаКакой закон регулирует сделкуВиды гаражейГаражи в ГСК, СНТ, на приватизированной землеКак быть с землейЧто писать в договоре купли-продажиСоставлять договор от руки или печататьКак зарегистрировать договор в МФЦЧто делать с землей, на которой стоит гаражНужно ли платить налог с продажи гаражаМожно ли получить имущественный вычет и как это сделатьКак оформить дарение вместо продажиЧасто задаваемые вопросы

Когда требуется договор купли-продажи гаража

По статье 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), недвижимость - это объекты, прочно связанные с землей. Их невозможно переместить, не причинив соразмерного ущерба их назначению. Таким образом, гараж, как правило, тоже входит в эту категорию. А поскольку при продаже любого объекта недвижимости нужна письменная форма договора, то заключать его, если вы продаете или покупаете гараж, необходимо обязательно (согласно статье 550 ГК РФ). Если сделка не подкреплена таким документом, ее можно признать недействительной (п. 2 ст. 162 ГК РФ), и впоследствии продавцу или покупателю будет легко оспорить факт продажи.

"Отмечу, что в некоторых случаях гараж может не считаться объектом недвижимости, - поясняет адвокат, управляющий партнер, председатель коллегии адвокатов Москвы "Адвокатъ" Андрей Мисаров. - Например, если это металлический переносной тент (и тому подобные строения), прочно не связанный с землей. При такой купле-продаже договор в письменной форме требуется составлять только при сделке на сумму выше 10 тыс. руб. (пп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ) или если продавец либо покупатель - юрлицо (в этом случае сумма не имеет значения)".

Какой закон регулирует сделку

Сделку купли-продажи гаража как объекта недвижимости регулируют два основных документа - Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости". Помимо этого, в зависимости от особенностей сделки, нужно учитывать различные специальные законы, в которых говорится об этих нюансах. Например:

Семейный кодекс РФ (об имуществе супругов);Налоговый кодекс РФ (налогообложение сделки);закон "О несостоятельности (банкротстве)" (об имуществе банкрота или лица, имеющего признаки банкротства);закон "Об исполнительном производстве" (об имуществе, которое находится под обременением в рамках исполнительного производства).

Виды гаражей

Гараж может быть металлическим, капитальным, стоять на кооперативной земле, быть с правом собственности или без.

Как поясняет адвокат, закон не определяет виды гаражей, и особенности сделок с их продажей состоят именно в том, является объект, который продают, движимой вещью или же недвижимой. Во втором случае на основе договора купли-продажи потребуется государственная регистрация перехода права на объект сделки.

Гаражи в ГСК, СНТ, на приватизированной земле

При продаже и покупке гаража нужно учитывать, на какой земле стоит недвижимость и какие документы есть у владельца. Варианты могут быть, например, такие:

владелец гаража состоит в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ), где расположено строение, но не имеет каких-либо документов на руках, кроме членской книжки;владелец не имеет права собственности на гараж, а лишь является членом гаражного кооператива и имеет право пользования им, ошибочно считая его своей собственностью;гараж является объектом недвижимости или не является таковым и не зарегистрирован в ЕГРН;гараж с участком земли под ним находится в собственности продавца;гараж продается на участке земли, находящемся в аренде или вообще без оформленных прав на землю под ним.

"При "продаже гаража" в ГСК может на самом деле продаваться пай и права на использование определенного гаража, а не сам гараж, как объект недвижимости", - предупреждает адвокат.

"Если гараж расположен в ГСК, от продавца в любом случае потребуются выписка из Единого госреестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), справка о постановке кооператива на налоговый учет, документы о предоставлении земли под кооператив и разрешение на постройку с актом, что гараж сдан в пользование". - поясняет риелтор Ольга Бондаренко.

Как быть с землей

Ситуация с оформлением прав на землю под гаражом имеет для покупателя большое значение. Покупка земли, которая оформлена в собственность продавца и продается вместе с гаражом, - наиболее защищенная ситуация для покупателя. Тем не менее, совершается огромное количество сделок с гаражами без оформленной под ними земли. Как правило, это муниципальная земля.

Пример из практики

Покупатель приобрел гараж без оформленных прав на земельный участок, а позднее от муниципального органа получил извещение со сроком исполнения о необходимости оформить права на участок. Иначе гараж стоит незаконно.

"При изучении истории постройки гаражей выяснилось, что правом владения землей под ними обладал кооператив, который в последующем фактически прекратил свое существование, несмотря на его формальное "существование" в ЕГРЮЛ, - рассказывает Мисаров. - Чтобы привести в соответствие права на земельный участок под таким гаражом, потребовалась "реанимация" кооператива, временные затраты и расходы на которую оказались несоизмеримы со стоимостью самого гаража, который владелец в результате был вынужден продать, чтобы избавиться от проблемы".

Как поясняет адвокат, таких ситуаций существует большое множество, и в каждом случае необходимо рассматривать, какие конкретно документы имеются у продавца (в том числе относительно его участия в ГСК или СНТ). Именно на их основе можно оценивать то право на гараж, которым располагают он, ГСК, СНТ и другие участники этого образования.

Что писать в договоре купли-продажи

Согласно закону, договор должен содержать "существенные условия". Это сведения, которые позволяют определенно установить, что это именно тот гараж, который продается. К таким обязательным пунктам относятся:

кадастровый номер;адрес;размеры;регистрационные сведения о его покупке продавцом;цена.

По своему желанию продавец и покупатель могут указать в договоре и другие существенные для них условия, которые в законе прямо не оговариваются, но важны для них (в договоре так и указывается, что они существенны для обеих сторон).

"Необязательными, но важными пунктами (условиями) в договоре могут быть ответственность сторон, сроки передачи гаража (продавцу нужно увезти свои вещи, и на это требуется время), условия расторжения договора, - перечисляет риелтор Ольга Бондаренко. - Кроме того, если вы не хотите делать отдельным документом акт приема-передачи, все нюансы этого процесса можно прописать в договоре".

Составлять договор от руки или печатать

Закон не регулирует, как именно составляется договор, поэтому формально он может быть как рукописным, так и напечатанным на компьютере.

"Я рекомендую использовать только печатную версию. Если возникнет спор, это позволит безусловно понять текст договора и избежать в документе опечаток и исправлений, что не всегда получается сделать в рукописном варианте", - советует Мисаров.

Эксперт также предостерегает от использования при составлении договоров шаблонов, без проверки юридической чистоты сделки. "Суды и арбитражные суды завалены судебными спорами об оспаривании сделок с недвижимостью, - объясняет Мисаров. - Но если вы все-таки решаете не пользоваться услугами юриста, поскольку сделка происходит между близкими людьми, шаблон лучше всего взять у нотариуса или юриста, которому вы доверяете".

Cоветы по написанию договора:

Договор должен быть составлен юридическим, но понятным языком.В документе не должно быть неточностей.Цена указывается в рублях - прописью и цифрами.Дата передачи прав прописывается также и прописью, и цифрами.Укажите точные сроки и способ выплаты денег.Укажите штрафные санкции в случае неисполнения обязательств одной или другой стороной.При указании своих данных будьте внимательны и перепроверьте каждую букву и цифру.Свой адрес и продавец, и покупатель указывают согласно прописке в паспорте, а не по фактическому месту проживания.

"Советую покупателю заглянуть перед подписанием договора в базу данных исполнительных производств на сайте ФССП России: нет ли в числе фигурантов продавца гаража", - добавляет Ольга Бондаренко.

Как зарегистрировать договор в МФЦ

Чтобы зарегистрировать переход права собственности на гараж, участникам необходимо лично посетить МФЦ, взяв с собой следующие документы:

паспорта продавца и покупателя;выписка на гараж из Единого госреестра недвижимости;документы о праве собственности на землю, где гараж стоит, или о праве владения земельным участком, если оно есть у продавца и тот передает его покупателю по сделке;первичные документы, которые подтверждают приобретение гаража продавцом (договор купли-продажи, акт приема-передачи);согласие супруга, если продавец приобрел гараж в браке и брачного договора или соглашения о разделе имущества у мужа и жены нет;если продавец и (или) покупатель подают документы не лично, доверенности на их представителей;квитанция об оплате госпошлины (ее размер, действующий на момент подачи документов, можно найти на сайте регистрирующего органа. "Калькулятор госпошлины" есть здесь). Госпошлину чаще всего можно оплатить прямо в МФЦ;заявление о государственной регистрации (заполняется сотрудником МФЦ).

Что делать с землей, на которой стоит гараж

Часто продавец задает себе вопрос: "Как продавать гараж с участком, если он в собственности или аренде?" То есть что вообще делать с землей - оформлять, продавать одновременно с гаражом или отдельно?

Как объясняет адвокат, если владелец зарегистрировал право собственности на гараж в общем порядке, но право собственности на сам земельный участок под ним не оформлено (что происходит в большинстве случаев), оформлять его перед продажей не требуется. К покупателю гаража перейдут все права и обязанности по соответствующему оформлению уже после его приобретения".

"Согласно п.3 ст.552 Гражданского кодекса РФ продавать недвижимость, которая находится на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, можно без согласия собственника этого участка. Правда, только в том случае, если это не противоречит условиям пользования этим участком, которые установлены законом или договором", - поясняет адвокат.

Новый владелец, купивший гараж, приобретает право пользоваться участком на тех же условиях, что были у продавца. То есть по договору продажи недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на гараж переходят и права на участок, где распложена постройка.

Если продавец - официальный собственник земельного участка, на котором стоит гараж, то покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый гаражом и необходимый для его использования (если законом не предусмотрено иное).

Нужно ли платить налог с продажи гаража

Гараж - это, как правило, недвижимость, а если физическое лицо владеет недвижимостью минимум пять лет, то налог на доходы от ее продажи платить не нужно (п. 4 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ), причем от суммы сделки это не зависит.

Закон также предусматривает случаи, когда для освобождения от НДФЛ применяется трехлетний срок владения недвижимостью (п.3 ст. 217.1 Налогового кодекса).

Это возможно, если:

гараж вам передали по наследству;вы получили его в подарок от близкого родственника;гараж был приобретен по договору ренты.

Можно ли получить имущественный вычет и как это сделать

После продажи гаража имущественный вычет по уплате налога (НДФЛ) возможен. Согласно Налоговому кодексу, существуют два таких варианта:

Фиксированный вычет в размере 250 тыс. руб. при продаже гаражей. В этом случае налог вам рассчитают от суммы, которая составляет разницу: цена сделки минус 250 тыс. рублей.Вычет на сумму расходов за счет денег, фактически потраченных на покупку проданного имущества (если есть документальное подтверждение). То есть налог будет рассчитан с суммы, составляющей разницу между ценой продажи гаража за вычетом ранее документально подтвержденной его цены приобретения.

Налогоплательщик имеет право сам выбрать один из вышеперечисленных вариантов вычета.

Имущественный вычет можно получить, подав декларацию 3-НДФЛ и документы по расходам в налоговую инспекцию - очно или через личный кабинет на сайте ФНС.

Как оформить дарение вместо продажи

Чтобы оформить такую сделку с недвижимым имуществом:

Составьте и подпишите договор дарения. "Вам потребуются свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, кадастровый номер гаража, а если он находится в ГСК, справка о выплате пая", - поясняет Ольга Бондаренко. Если гараж не в собственности, нужно сначала его официально оформить через Росреестр. Для этого воспользуйтесь гаражной амнистией.После подписания договора передайте документы на регистрацию перехода права собственности, как при любой другой сделке с недвижимостью.Передайте гараж покупателю по акту приема-передачи.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать гараж без документов?

Если гараж зарегистрирован как объект недвижимости, его нельзя продать без документов. В соответствии с законом, переход права собственности на такой объект недвижимости нужно обязательно регистрировать, предъявив договор, составленный в письменной форме.

"Если гараж - недвижимое имущество, и есть проблемы с его официальным оформлением (например, продавец говорит, что у него нет нужных документов), стороны могут договориться друг с другом, составив, например, просто расписку. Но в этом случае никакой гарантии для покупателя не будет, потому что официально он доказать право собственности не сможет. На гараж могут начать претендовать другие люди, его могут снести как незаконную постройку, продавец может оказаться даже мошенником, продающим чужой гараж", - поясняет Ольга Бондаренко.

Если речь идет о продаже тента или металлоконструкции, которые не зарегистрированы как объект недвижимости, и стоимость имущества - менее 10 тыс. рублей, закон позволяет в сделке между физлицами использовать устную форму, а переход права по такой сделке не подлежит регистрации.

Чем отличается договор купли-продажи от дарственной?

Договор купли-продажи, в отличие от договора дарения, - сделка возмездная, поэтому по договору купли-продажи подразумевается оплата. При последующей продаже гаража в течение пяти лет после сделки (в некоторых регионах - в течение трех лет) затраты продавца на приобретение гаража будут учтены при расчете его налогообложения по этой сделке.

"В этом случае НДФЛ продавец будет платить только на сумму, составляющую разницу между ценой продажи гаража и ценой его приобретения", - напоминает Мисаров.

Обязательно ли заверять договор у нотариуса или составлять с помощью юриста?

Договор купли-продажи гаража не обязательно заверять у нотариуса. Правда, в этом случае при использовании простой письменной формы сделки продавцу и покупателю придется лично прийти в МФЦ для подачи документов на регистрацию перехода права (в случае с нотариусом он все сделает сам). Но если речь идет о продаже долей в гараже, такой договор положено обязательно оформлять нотариально.

Обращаться к юристу необязательно. Но если вы не очень разбираетесь в вопросе или есть нюансы насчет имеющихся документов на гараж или прав на него, лучше обратиться к специалисту. Нужно проверить историю предыдущих сделок, убедиться, что нет обременений, судебных споров с покупателем, которые могут привести к его банкротству, нет ли исполнительных производств, в том числе закрытых, нет ли прав на продаваемый гараж у других лиц, включая супругов, и бывших супругов, перечисляет Мисаров.

Как оформить гараж на нескольких собственников?

При такой покупке нужно указать в качестве приобретателей нескольких лиц.

Если гаражом владеют супруги в совместной собственности, они имеют право подписать соглашение о разделе совместно нажитого имущества, которое также будет основанием для формальной регистрации гаража на обоих супругов, хотя в браке это не требуется.

Итак, составлять договор при продаже и покупке гаража очень важно: этим вы обезопасите себя от рисков и придадите законность переходу права собственности. Перед составлением договора купли-продажи убедитесь, что объект относится к недвижимому имуществу и все правоустанавливающие документы в порядке, обратив особое внимание на статус постройки и земли, на которой она расположена. При необходимости обратитесь к юристу. Составив договор, внимательно перепроверьте все данные. Подпишите три экземпляра договора, после чего обратитесь в МФЦ с пакетом документов.