Свердловских садоводов оставили за границами деревни: «Нас кинули на землю»

В начале было слово Как рассказали «ФедералПресс» владельцы земли, в 2019 году местной администрацией был подписан и утвержден проект застройки территории СНТСН (садовое некоммерческое товарищество собственников недвижимости) «Ермолинская Елань», после чего было зарегистрировано юридическое лицо. В 2020 году была установлена зона СХ-2, которая включает в себя основной ВРИ (вид разрешенного использования) «Ведение садоводства», «Ведение дачного хозяйства». Реестровый номер зоны СХ-2 – 66:24-7.393 от 02.09.2020 г. В 2021 году был разработан проект генерального плана с расширением населенного пункта на территорию СНТСН «Ермолинская Елань». Проект был проработан институтом, заплачены бюджетные деньги, подчеркивают владельцы земли в «Ермолинской Елани». В январе 2025 года собственники земельных участков СНТСН узнают, что проект генерального плана был снят с публикации. Без объяснения причин, и без каких бы то ни было оснований. «Администрация Усть-Ницинского сельского поселения все согласовывала, все ей нравилось, все устраивало. Все оформлено по закону. Члены СНТСН после покупки участка обращались в администрацию с заявлением на смену ВРИ (вид разрешенного использования) на вид «Ведение садоводства» либо «Ведение дачного хозяйства». Смена ВРИ беспрепятственно продолжалась в течение двух лет. Начали строить дома и развивать сельскохозяйственную деятельность», – рассказал «ФедералПресс» председатель СНТСН Юрий Шайна. Жители СНТ отмечают, что большинство из них в течение многих лет активно кредитовалось, чтобы вести строительство на своих участках. Сейчас у многих образовались немалые обязанности по банковским кредитным продуктам. «Мы не планировали создавать очередной «коттеджник» по 10 соток. В СНТСН проложены дороги, проведено электричество, обустроены пожарные водоемы – все за свой счет, ничего у администрации не просили. Сделано все необходимое для расширения населенного пункта, все обязательства СНТСН перед администрацией выполнены, все ждали официального вхождения в границы населенного пункта», – рассказывает Юрий Шайна. Как оказалось, самые крупные неприятности у жителей начались в 2024 году. Администрация без предупреждения и без объяснения отказалась изменять вид разрешенного использования их земель. Жители СНТ сообщили «ФедералПресс» о том, что в настоящее время местная администрация не дает изменить вид разрешенного использования участков в рамках установленной территориальной зоны СХ-2. «Мы просим в рамках закона изменить вид разрешительного использования, присущий зоне СХ-2, чтобы на законных основаниях заниматься сельским хозяйством. На суде администрация предъявляет документы с истекшим сроком давности. Администрация «выкинула» СНТСН из земель поселений на генеральном плане. Генеральный план был втихаря снят с публикации, в нарушение всех регламентов этой процедуры», – говорят жители СНТ, которые прошли уже несколько судов. Согласно букве закона Между тем с 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 08.08.2024 №307-ФЗ, который устанавливает новые правила использования земель. Важно отметить, что закон не упрощает процедуру изъятия земель, но дает собственникам 3 года на освоение участков, увеличивает общий срок до возможного изъятия до 5–7 лет, предусматривает предварительное вынесение предписаний и штрафов по ст. 8.8 КоАП РФ. При этом речь идет в первую очередь о запущенной земле или нецелевом использовании. По действующему генеральному плану от 2012 года территория СНТСН расположена на сельскохозяйственных землях – «луга, кустарники, прочие территории», что не является сельскохозяйственными угодьями. Это дает возможность законно использовать землю по ее целевому назначению, включая вид разрешенного использования «Ведение садоводства». «В Росреестре сейчас указано просто «сельскохозяйственное использование», а надо – «сельскохозяйственное использование: ведение садоводства (питомники, животноводство – у кого какая деятельность планируется)». Вопрос к Росреестру, почему Росреестр не берет данные генерального плана и не приводит в соответствие. У наших земель установлена зона СХ-2 – это сельскохозяйственное использование, но не угодья и не пашни. Земли не представляют ценность как пашни, и это подтверждается действующим генеральным планом Усть-Ницинского сельского поселения от 2012 года, поэтому лет 20 зарастают лесом, кустарником», – утверждает председатель СНТСН «Ермолинская Елань» Юрий Шайна. Садоводы сообщают, что администрация Усть-Ницинского сельского поселения признала действующим генплан от 2012 года. На генплане четко обозначено, что спорные земли – это луга и кустарники, а не пашни и сельскохозяйственные угодья. Члены СНТСН «Ермолинская Елань» обратились с жалобой в прокуратуру. Речь идет о незаконном включении в границы населенного пункта пяти земельных участков сельскохозяйственного назначения (пашни), принадлежащих физическим лицам, без соблюдения установленных процедур из снятого проекта генерального плана. «То есть, получается, администрация заводит в территорию населенного пункта своих «приближенных лиц», после чего снимает генплан с публикации. При этом в действующем Генеральном плане 2012 года эти участки отсутствуют в границах населенного пункта. Проект изменений в Генплан (УИН 656394700202030420241101), где предлагалось их включение, был снят с публикации распоряжением №341 от 23 декабря 2024 года. Что в свою очередь, с нашей точки зрения, наводит на мысль о коррумпированности администрации», – считают владельцы земли. Кроме того, согласно заявлению, поданному владельцами участков в прокуратуру Слободо-Туринского района Свердловской области, не были проведены публичные слушания, обязательные для изменения границ населенных пунктов (ст. 24 ГрК РФ), отсутствует решение Думы поселения об утверждении изменений, не получены заключения от уполномоченных органов в соответствии с ч. 7 ст. 25 ГрК РФ, не создавалась согласительная комиссия для урегулирования разногласий. «ФедералПресс» обратился в администрацию Усть-Ницинского сельского поселения за комментарием по создавшейся спорной ситуации. «Дело рассматривается в судебном порядке, по нему еще не вынесено окончательного решения. Нет, они не должны были войти в границы сельского поселения. В свое время земли сельхозназначения были каким-то образом приобретены, земли принадлежали району… Если суд признает, что они правы, то нужно будет принять какие-то действия по регистрации, с нашей стороны в этом не чинится никаких препятствий, все делается согласно закону», – сообщил заместитель главы Усть-Ницинского сельского поселения Павел Сухнев. В ответ на пояснения Павла Сухнева дачники говорят о том, что представитель администрации упомянул только вопрос по генплану, а установка ВРИ оставлена без внимания. Так, в ответ на реплику «нет, они не должны были войти в границы сельского поселения» члены СНТ задают встречный вопрос: «А как же снятый с публикации проект генерального плана УИН 656394700202030420241101?» – и приводят скан документа (как и прочие упомянутые документы, он есть в распоряжении редакции). На реплику «в свое время земли сельхозназначения были каким-то образом приобретены, земли принадлежали району…» дачники тоже имеют возражения. «Земли не могли принадлежать району, так как они принадлежали и принадлежат пайщикам бывших колхозов. Люди выделяли свои паевые доли и реализовывали. Собственно, именно таким образом брошенная, заросшая, никому не нужная на протяжении уже 30 лет земля была приобретена у физлица под развитие сельского хозяйства в Свердловской области в рамках федерального закона от 29.07.2017 года № 217 ФЗ. Статья вышеупомянутого закона 4.1. п.2. «Территория садоводства или огородничества может быть создана на землях сельскохозяйственного назначения или землях населенных пунктов», – объяснили «ФедералПресс» собственники земли. По мнению дачников, «местная администрация умышленно доводит дело до суда и отказывается исполнять законные требования собственников недвижимости, игнорируя нормы ФЗ №217, в котором четко определены права садоводов». При этом важно отметить, что изменение статуса сельхозземель на земли населенных пунктов многократно увеличивает рыночную стоимость участков. Соответственно увеличивается и кадастровая стоимость, с которой платятся налоги в бюджет. С юридической точки зрения Юристы прокомментировали «ФедералПресс», что приобретение сельскохозяйственных земель на границах населенных пунктов для дачного использования сопряжено с рядом рисков. Один из основных и самых важных рисков – несоответствие категории и виду разрешенного использования. «Участки СНТСН «Ермолинская Елань» не имеют несоответствий категорий и видов разрешенных использований. Согласно ФЗ 217 от 29.07.2017 ст. 4.1. п.2, «территория садоводства и огородничества может быть создана на землях сельскохозяйственного назначения или землях населенных пунктов», – отмечают садоводы. Так, земли сельскохозяйственного назначения (СХН) имеют строгое целевое использование. Строительство жилого дома на таких участках запрещено без изменения категории земли или вида разрешенного использования (ВРИ). Попытки построить дачу без соблюдения этих требований могут привести к признанию строения самостроем и последующему сносу. «Согласно ч. 1 ст. 23.1 ФЗ 217 установлено, что строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальной зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства. Территория СНТСН расположена в зоне СХ-2. Непонятны основания, на которых администрация отказывается изменять ВРИ», – комментируют садоводы. Как показывает юридическая практика, в некоторых случаях местные администрации могут незаконно включать сельхозземли в границы населенных пунктов без соблюдения процедур (публичных слушаний, изменений в генплане). Это создает риски оспаривания таких решений и потери прав на участок. Если участок не переведен в категорию земель населенных пунктов или не изменен его ВРИ (например, на «для дачного строительства» или «садоводства»), любое капитальное строение будет считаться незаконным. Это может привести к штрафам и предписанию о сносе. С 1 марта 2025 года действует Федеральный закон № 307-ФЗ, который предусматривает, что заброшенные участки (заросшие сорняками, захламленные) могут быть изъяты через суд. Однако изъятие возможно только после 3-летнего срока на освоение и дополнительного времени на устранение нарушений. Хотя налог на земли СХН обычно ниже, чем на участки ИЖС, при изменении категории или ВРИ налоговая нагрузка может значительно вырасти. Подвод электричества, воды, газа к участкам на границе населенных пунктов часто затруднен. Коммуникации могут быть изношенными и не переданными на баланс специализированных организаций, что делает их обслуживание проблематичным. Кроме того, участки на границе населенных пунктов часто соседствуют с промышленными зонами, ЛЭП, газопроводами, что вводит ограничения на строительство и проживание. При приобретении такого рода участков важно проверять категорию земли, ВРИ, обременения и право собственности. Надо получить ГПЗУ – градостроительный план земельного участка покажет охранные зоны и ограничения по застройке. У местной администрации необходимо уточнить планы по развитию территории и возможные изменения в генплане, которые могут затронуть участок. Однако эти планы могут измениться. Покупка сельскохозяйственных земель на границе населенных пунктов для дачи требует тщательной проверки и понимания законодательства. Главные риски связаны с запретом на строительство, возможным изъятием за неиспользование и сложностями с инфраструктурой. «ФедералПресс» сообщал, что с 1 сентября 2025 года в России вступили в силу новые законы, касающиеся земельных отношений. Земельные участки под застройку нужно будет застраивать в срок: пять лет для обычного строительства и семь лет для ИЖС. Захламление территории или зарастание сорняками тоже могут стать основанием для изъятия. Дачные участки теперь можно использовать только для отдыха и садоводства. Фото: ФедералПресс / Елена Ельцова, Елена Майорова