Девелоперам нужно договориться о единых стандартах комплексного освоения территорий
Практически все проекты недвижимости стремятся сформировать продукт по принципу комплексного освоения территорий. Основная причина этого - спрос со стороны покупателей, которые голосуют рублем за развитую социальную инфраструктуру в районах. Однако работу застройщиков пока осложняет отсутствие единых стандартов для таких проектов, которые были бы применимы для всех девелоперских проектов.
Выбор покупателя
Объем жилья, при строительстве которого используется комплексный подход освоения пространств, сегодня обгоняет все остальные форматы, отмечает заместитель коммерческого директора ГК "А101" по коммерческой недвижимости Оксана Моисеева.
Девелоперские проекты, которые реализуются в соответствии с концепциями комплексного освоения территорий и 15-минутного города (город, в котором до большинства необходимых мест, таких как работа, магазины, учреждения образования, здравоохранение и досуга можно добраться за 15 минут), доминируют на российском рынке недвижимости, поясняет Оксана Моисеева.
Покупатели голосуют за такие проекты рублем. "Будущие жители при принятии решения о сделке первостепенно оценивают как квартиру и дом, так и весь проект целиком. Покупая жилье, они хотят приобрести не только "стены и потолок", но и развитую социальную инфраструктуру и, в первую очередь, "продвинутые" детские сады и школы, а также полный набор "бытовых" сервисов, рабочие места и общественные пространства, включенные в зеленый каркас", - перечисляет она.
Кроме того, сегодня есть запрос на сокращение маятниковой миграции. Люди хотят жить недалеко от работы. Близость к рабочим местам рассматривается как очередное преимущество - возможность найти работу рядом с домом. Появляются проекты, в которых скомбинирована жилая и нежилая недвижимость, чтобы создать большое количество рабочих мест в шаговой доступности.
В стране уже реализован ряд проектов комплексного освоения территорий, таких как проекты ГК "А101" в Новой Москве: "Скандинавия", "Прокшино", "Испанские кварталы". Или проект "Академический" в Екатеринбурге от "Кортрос". Жилой район "Северная долина" в Санкт-Петербурге, который был завершен компанией "Главстрой" в прошлом году. А также крупнейший микрорайон на юге страны "Самолёт" от компании-застройщика "Догма".
В то же время нелишним будет вспомнить и неудачные решения. Отсутствие четкого плана развития территорий не раз приводило к негативным последствиям. Хаотичная застройка столичного пригорода до сих пор влияет на качество жизни проживающих в нем людей. Жители городов-спутников столицы, получивших стремительное развитие, в течение долгих лет мирятся с невозможностью нормально выезжать из своего дома на работу из-за отсутствия инфраструктуры.
Комплексные решения позволяют создать комфортные условия для жизни и отдыха людей, хорошую транспортную и социальную инфраструктуру. К примеру, район "Скандинавия" находится всего лишь в нескольких минутах от станции "Потапово". Жильцы квартала "Бунинские аллеи" могут за пять минут добраться до двух станций метрополитена: "Новомосковская" и "Бунинская аллея". Близость от метро до сих пор остается одним из главных критериев выбора жилья в столице, так как это дает доступ к самой быстрой столичной транспортной системе. Добиться этого удалось за счет реализации проектов в формате "гринфилд", когда строительство ведется в чистом поле и все можно спланировать заранее.
Нестандартный подход
Сейчас в стране действует программа комплексного развития территорий (КРТ). "Механизм КРТ был запущен в 2021 году, и с тех пор он стал главным направлением градостроительного развития", - отмечает Оксана Моисеева. Нужно учитывать, что КРТ - это новый инструмент, который в практику стал внедряться примерно в 2022 году, но развивается он действительно высокими темпами, подтверждает президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева.
"По данным ДОМ.РФ на конец 2024 года, доля строительства жилья в рамках КРТ составляла только около 4 процентов от всего жилья, строящегося профессиональными застройщиками, - отмечает она. - Однако, по данным Минстроя, уже приняты решения о КРТ с градостроительным потенциалом 108,6 миллиона квадратных метров недвижимости, из них 77,46 миллиона квадратных метров - жилой недвижимости". И существует тенденция к тому, что все больше масштабных строительных проектов будет реализовываться в формате КРТ, считает Андрей Макаров, старший научный сотрудник Центра пространственной экономики ИПЭИ Президентской Академии.
По словам Оксаны Моисеевой, уже сейчас современный девелоперский проект невозможен без комплексного подхода. Без обеспечения жителей всей необходимой инфраструктурой в шаговой доступности девелоперам будет очень сложно продавать свой продукт. При этом сегодня данный подход характерен уже не только для проектов КРТ, реализующихся на больших территориях в течение длительного времени. Девелоперы, которые возводят относительно небольшие ЖК, также начинают анализировать, как им обустроить их и сделать жизнь в них более комфортной. Конкуренция на рынке первичной недвижимости очень высока, и теперь все девелоперы должны соответствовать высоким стандартам, заданным рынку проектами КРТ, объясняет эксперт.
Один подход
Госпрограмма может положительно повлиять на все проекты комплексного развития, не только на те, что реализуются в рамках юридического механизма КРТ. Именно в рамках программа проще создать понятные для всех условия реализации комплексных проектов, задать стандарты, которыми будут руководствоваться все застройщики. Главным вызовом ближайшего времени для всего рынка - и для девелоперского сообщества, и для регуляторов - будет практическое внедрение стандартов для всех реализуемых в России проектов, а также совершенствование самих стандартов, считает Оксана Моисеева.
Единство стандартов будет способствовать повышению доверия потребителей и снижению рисков неэффективных инвестиций, считает доцент кафедры государственного и муниципального управления, начальник проектно-учебной лаборатории городского развития Государственного университета управления (ГУУ) Ирина Милькина. "Единые стандарты необходимы для того, чтобы гарантировать одинаковый уровень комфорта и безопасности для всех жителей независимо от региона", - говорит она.
В то же время Ирина Милькина отмечает, что такие стандарты не должны быть одинаковыми для всех проектов. Они должны учитывать особенности конкретных территорий, адаптируясь к местным условиям и потребностям населения. Например, таким как: уникальные географические характеристики, демографические особенности, наличие объектов историко-культурного наследия для сохранения культурной самобытности городов и регионов, качество транспортной инфраструктуры и возможность ее развития.
Сейчас каждый застройщик старается реализовывать свои стандарты, чтобы конкурировать по качеству недвижимости и создаваемой городской среды, поясняет Надежда Косарева. Лучшие практики закрепляются и используются чаще, постепенно становясь привычными. Главное, чтобы единые для всех стандарты не сдерживали внедрение на рынке новых, еще более продвинутых, отмечает она.
Очень важной сегодня является роль городских властей, которые так или иначе регулируют объемы коммерческой и социальной инфраструктуры. Но этого явно недостаточно, считает Оксана Моисеева. Масштабирование механизма комплексного развития территорий потребует системного пересмотра СНиПов для жилых проектов.
Применение принципов комплексного освоения территорий имеет такую поддержку со стороны покупателей, что девелоперы начинают использовать их практически во всех проектах. Независимо от того, обязаны они это делать или нет. Так как это становится залогом успешности проекта и гарантией его востребованности у покупателей. Поэтому необходимо распространить стандарты на все проекты, чтобы обеспечить одинаковый подход и условия для всех застройщиков.