Верховный суд запретил забирать участок у честного покупателя

Верховный суд РФ не позволил региональной власти забрать у добросовестного покупателя землю, которую тот много лет назад приобрел у гражданина, который, как выяснилось позже, был мошенником. Сегодня такое, увы, не редкость. Так что аргументы ВС в пользу покупателя земли могут оказаться полезными многим людям, попавшим в аналогичную неприятную ситуацию.

Региональные чиновники хотели изъять землю у владельца, потому что он купил ее у гражданина, получившего этот участок преступным путем. Местные суды иск чиновников удовлетворили, но ВС, до которого дошел этот спор, владельца защитил, указав, что сроки давности в таких ситуациях следует считать с момента сделки, а не с даты признания ведомства, которому земля принадлежала изначально, потерпевшим по уголовному делу.

Вся эта история, которую заметил портал Право.ru, началась с аферы. Некий гражданин, подделав документы, зарегистрировал право собственности и поставил на кадастровый учет участок, который принадлежал Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области. А затем продал его человеку, откликнувшемуся на объявление.

Два с лишним года назад чиновники взыскали с продавца и покупателя соток 1,6 млн рублей в счет возмещения материального ущерба, причиненного преступлением. И в том же году они пошли в суд, чтобы забрать участок "из чужого незаконного владения". Честный покупатель подал встречный иск и попросил признать его добросовестным приобретателем земли.

Районный суд Тульской области, рассмотрев иск, его удовлетворил. Первая инстанция сказала, что ответчик приобрел участок у лица, который получил его на основании подложных документов, поэтому суд может эту землю у него отобрать. В удовлетворении встречного иска отказали. Апелляция с этим решением согласилась и добавила, что имущество перешло к злоумышленнику, а потом - к честному покупателю "без волеизъявления истца". Поэтому истребовать участок можно даже у добросовестного приобретателя. Кассация поддержала эти выводы.

Три инстанции заявили, что чиновники не пропустили трехлетний срок исковой давности. Они посчитали, что министерство узнало о нарушении своего права в 2021 году при вынесении постановления следователя о признании ведомства потерпевшим по уголовному делу, а не при совершении сделки в 2017-м. Но покупатель участка решил идти до конца. И правильно сделал. Покупатель настаивал, что в момент совершения сделки и после приобретения участка действовал добросовестно, принимал все меры для выяснения прав продавца, вел себя разумно и осмотрительно. Кроме того, он заявил, что возместил материальный ущерб, причиненный совершенным преступлением. По мнению ВС, нижестоящие инстанции не оценили эти аргументы.

Также ВС не согласился с выводами коллег о сроках исковой давности. Высокий суд напомнил, что этот срок начинает отсчитываться не с момента совершения процессуального действия по делу, а с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто ответчик по иску о защите этого права. Решения нижестоящих инстанций отменили, дело направили на новое рассмотрение.

Юристы подчеркнули: новый хозяин участка вел себя добросовестно - он приобрел сотки в возмездной сделке и перечислил деньги, что подтверждается распиской. Кроме того, он открыто его осваивал - благоустроил, возвел дом, проложил коммуникации.

Главное же в этой истории, по мнению экспертов, то, что ВС показал - далеко не каждый иск власти об изъятии земельного участка в публичную собственность заканчивается ее победой. А также обратил внимание на то, что на момент рассмотрения спора материальный ущерб был погашен в полном объеме. И это означает, что возврат изначального земельного участка в публичную собственность следовало бы рассматривать как неосновательное обогащение местной власти.

Кроме того, специалисты обращают внимание на вывод ВС о сроках исковой давности. Он указал, что для определения такого срока нужно ориентироваться не на дату вынесения постановления следователя о признании министерства потерпевшим, а на момент, когда истец узнал (должен был узнать) о нарушении своего права, то есть - на дату сделки. Это, считают юристы, может иметь значение в ситуациях, когда государство, утратившее имущество десятилетия назад, внезапно узнает об утрате из материалов уголовного дела, хотя должно было узнать задолго до этого из публичных источников - например, ЕГРЮЛ и ЕГРН.

Критическая оценка такого подхода Верховным судом - позитивный сигнал, уверены эксперты. Добросовестные приобретатели смогут получить эффективную защиту в спорах, касающихся активов.

Определение Верховного суда РФ N 38-КГ25-1-К1