«Сити-спрос»: Ленария Хасиятуллина дала интервью BFM.RU

Крупные офисные блоки — варианты, которые на современном рынке Москвы еще пойди найди. Особенно если речь идет о наиболее перспективных деловых кластерах: даже в «Большом Сити» с его объемами строительства все не так просто.

По оценкам экспертов компании Ricci, в первой половине 2025 года в Москве были введены в эксплуатацию 27,7 тысячи офисных квадратных метров — прямо скажем, не впечатляющий показатель. Однако «наш прогноз на конец года составляет 500-700 тысяч квадратных метров с учетом традиционного переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию. Это соответствует 43-60% от анонсированного объема в 1,16 млн квадратов», — уточняют аналитики, и это уже выглядит заметно веселее.

Хотя нынешним претендентам на офисные площади, пожалуй, важен не столько общий объем нового строительства, сколько расклад внутри него, а с этим интересно. Итак, первое: только 15% (186,3 тысячи квадратных метров) от заявленного объема реализуется в аренду, а более половины (53%, или 620,2 тысячи квадратных метров) строится на продажу. Второе: по состоянию на конец июня на рынке экспонировалось не более 32% от всего этого объема. И третье: на фоне высокой инфляции и дорогого банковского финансирования наблюдается перераспределение спроса в сторону небольших офисных блоков.

«Это связано с тем, что их приобретение финансируется преимущественно с использованием собственных средств малого бизнеса и инвесторов. В 2024 году на формат ДКПБВ (договор купли-продажи будущей вещи) пришлись 70% всех сделок на московском рынке офисной недвижимости, а к концу 2025 года этот показатель, по прогнозам, достигнет 90%», — отмечают эксперты Ricci. «По планам девелоперов, до конца 2026 года ожидается выход на рынок новых крупных проектов в продажу «нарезкой», — добавляют в компании Nikoliers. А это значит что? Правильно, что претенденты на крупные офисные блоки сталкиваются с заметным дефицитом предложения, особенно если речь идет о перспективных деловых кластерах. Пришел такой «крупняк» в надежде на удачную сделку — а сделка-то и невозможна: все уже раскуплено до вас.

Одним из ключевых и быстрорастущих центров деловой активности современной Москвы, конечно, является «Большой Сити»; ожидается даже, что к 2030 году офисная доля самого ММДЦ «Москва-Сити» в общем объеме предложения кластера может сократиться с 51% до 41%. К тому же, согласно подсчетам NF Group, по итогам нынешнего первого полугодия уровень вакантности офисных помещений непосредственно в «Москве-Сити» достиг рекордно низкого значения за всю историю наблюдений за рынком — всего 1%. «Такой результат стал следствием высокого спроса со стороны крупных компаний и ограниченного объема нового предложения на фоне стабильно высокого интереса к офисам в рамках развитых деловых кластеров столицы», — поясняют в NF Group.

Так что у «Большого Сити» и его девелоперов ответственная миссия — удовлетворить все нарастающий «Сити-спрос». Кластер очень старается: согласно июльской статистике, которую приводят в компании Capital Alliance, около 55% всех московских офисных площадей, анонсированных к вводу в 2025-2027 годах, приходятся именно на входящие в него районы. Вот только далеко не каждый бизнес-центр «Большого Сити» сможет порадовать офисный рынок сделками, похожими… Ладно, пусть не на покупку Т-банком здания Центрального телеграфа, а хотя бы на приобретение компанией «Евроклимат» этажа с хвостиком в строящемся K-City.

По сути, предложение со стороны бизнес-центра Avium, который компания Capital Alliance строит на территории «Большого Сити», в минуте ходьбы от МЦК «Зорге» и семи минутах от станции метро «Октябрьское поле», — пример того самого дефицитного, чем кластер может порадовать крупный и средний бизнес. То есть хорошая транспортная доступность, честный класс А со всеми прилагающимися к нему архитектурными и инфраструктурными плюсами, открывающиеся из окон виды, ландшафтный парк площадью 1,2 гектара с зонами отдыха и уличным коворкингом, интеллектуальные системы управления зданием, что обеспечивает повышение уровня безопасности и снижение эксплуатационных расходов, — все это прекрасно и производит впечатление.

Но искатели офисов площадью минимум в несколько десятков, а то и в несколько сотен квадратных метров, наверняка поставят на первое место другое. Например, то, что в Avium, где недавно выведен в продажу еще один этаж, офисные пространства варьируются от 95 до 1300 квадратных метров, что здесь есть возможность взять лоты под объединение, купить целый этаж (для площади 243,5 квадратного метра вполне хватит 78 млн рублей) или вообще целую 34-этажную башню, что продажи идут по ДДУ, превращая сделку в безопасную для всех сторон.