Условия ипотеки не ужесточились из-за нового размера компенсаций
Банки не стали массово ужесточать условия выдачи льготных ипотечных кредитов из-за снижения им возмещения из госбюджета. Однако в ноябре ситуация может измениться, считают эксперты.
В прошлом году банки начали вводить комиссии для застройщиков за сам факт выдачи кредита на их квартиру по льготной ипотечной программе и вообще не очень охотно выдавать льготные кредиты. Кредитные учреждения объясняли это тем, что компенсация им из госбюджета за выдачу кредитов под 2% (по "Дальневосточной" ипотеке") или под 6% (по "Семейной") слишком мала и выдача таких займов банкам невыгодна. В начале года банкам, выдавшим льготный кредит, государство доплачивало до уровня ключевой ставки плюс 2 процентных пункта по "Семейной ипотеке" или плюс 1,5 - по "Дальневосточной".
В феврале Минфин принял решение накидывать за льготную ипотеку 3 процентных пункта, а если кредит на индивидуальное жилищное строительство - 3,5 п. п. Эти условия действовали по 6 августа. Весной банковские комиссии снизились с 15-17% до 5-10% от стоимости жилья. А позже под давлением властей крупнейшие банки объявили о полной отмене комиссий. Что, впрочем, не исключало одновременного введения или подорожания других платных услуг.
До ноября банкам будут доплачивать 3 процентных пункта за выдачу кредитов на новые дома
"В апреле ЦБ выступил с инициативой запретить банкам комиссии при выдаче кредитов по программам льготной ипотеки. У многих к этому моменту комиссии были уже очень высокими - до 5-10% от стоимости квартиры, которые перечисляет банку застройщик. Логично, что большая часть этой комиссии в итоге включается в стоимость квартиры. Отмена комиссий повышает доступность покупки для людей, но снижает интерес банка к выдаче кредита, поскольку для многих льготная ипотека - откровенно убыточный продукт", - говорит руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников. При этом ситуация постоянно меняется в сторону ужесточения правил, отмечает он. "Так, в начале августа Минфин снизил на 0,5 п.п. уровень возмещения банкам по "Семейной" и "Дальневосточной" ипотекам. Пока не могу точно сказать, как это отразится на спросе и ценах, банки только встраивают новое правило в свои программы, но вряд ли стоит ждать улучшений", - говорит эксперт.
С 7 августа "надбавка" к ключевой ставке при расчете компенсаций банкам за выдачу "Семейной" или "Дальневосточной и Арктической" ипотек составляет 2,5 п. п., по кредитам, выданным на ИЖС, - на 3 п. п. Эти условия будут действовать по 1 ноября нынешнего года.
"Компенсацию продлили, ненамного сократив ее размер, - говорит член комитета "Российской Гильдии Риэлторов" по ипотеке Ирина Киселева. - Незначительное сокращение не привело и не приведет к спаду ипотечного кредитования по программам с господдержкой. Банки не стали массово ужесточать условия выдачи льготной ипотеки, но небольшие ужесточения по "Семейной ипотеке" все-таки есть".
Сейчас, по ее словам, крупнейшие банки оставляют по "Семейной ипотеке" минимальный первый взнос в 20,1 % при условии, если объект находится на проектном финансировании банка или клиент покупает недвижимость по "Комбо-ипотеке" (получая кредит более максимально разрешенного по льготным программам, но и выплачивая за эту часть большие проценты). При оформлении "Семейной ипотеки" на ИЖС требуется первый взнос от 30%. "По "Дальневосточной и Арктической ипотеке" Альфабанк кредитует только квартиры и при условии первого взноса от 30%, ВТБ требует первый взнос от 20,1%, если объект находится на проектном финансировании банка", - приводит она примеры.
До 1 ноября, по мнению Киселевой, ничего не изменится. Но если с ноября Минфин вернется к своему базовому расчету возмещения (ключевая ставка ЦБ, увеличенная на 2 процентных пункта для "Семейной ипотеки" и на 1,5 п. п. для "Дальневосточной", минус ставка по льготной программе), то банки будут неохотно выдавать льготную ипотеку, считает эксперт.
Увеличение возмещения за работу в рамках госпрограмм впервые было внедрено в феврале на фоне рекордно высокой ключевой ставки, говорит управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. Коммерческие банки в начале года устанавливали высокие комиссии по кредитам, чтобы сохранить свою маржинальность. Однако такие действия противоречили задачам властей - при любых условиях сохранять доступную ипотеку для льготных категорий населений, в частности, для семей с детьми. "Исключительно запрет на введение комиссий был бы неэффективен, ведь в случае такого подхода банки под различными предлогами сократили бы выдачу займов до критически низких значений. Компромиссным решением стало появление компенсаций от Минфина. С тех пор ключевая ставка сократилась на три процентных пункта и, по-видимому, вновь будет снижена в сентябре. Учитывая это обстоятельство, правительство уменьшило величину возмещения, так как показатель коррелирует именно с "ключом". Так что ситуация для банков точно не ухудшилась. При этом полностью отказываться от такой меры поддержки рано, ведь ключевая ставка все еще остается заградительной", - считает Сырцов.