Президент компании GloraX, несколько лет назад решившийся на экспансию в Поволжье, Дмитрий Кашинский прогнозирует стабилизацию и постепенный рост рынка недвижимости уже с конца 2025 года. Однако уже сейчас в Нижнем Новгороде благодаря механизму комплексного развития территорий и учета потребностей каждого покупателя жилье успешно продается. Секретами того, как крупным девелоперам расти даже в период кризиса, он поделился с нашим корреспондентом.

Дмитрий, выступая на форуме девелоперов "Движение", вы констатировали, что крупные федеральные игроки выходят в регионы со скоростью 4 новых региона в год - в четыре раза чаще, чем в начале 2020-х. Что особенно привлекает застройщиков в Нижний Новгород? Какие факторы способствуют решению строить жилье в столице Поволжья?

Дмитрий Кашинский: Региональная экспансия в этот динамично развивающийся миллионник совпала с потребностями города, где есть спрос на жилые проекты разного сегмента - от комфорта- до премиум-класса. Опыт и компетенции нашей фирмы совпали с активной позицией областных и городских властей по развитию мегаполиса. То есть мы готовы брать на себя обязательства по решению сложных градостроительных проблем, а власти готовы доверять крупным игрокам рынка реализацию масштабных проектов. В результате такого режима благоприятствования мы в Нижнем Новгороде строим жилья больше, чем в домашнем регионе. Объем возводимого жилья достиг здесь 186 тыс. кв. м при том, что в домашнем регионе мы строим только 110 тыс. кв. м.

В Нижнем Новгороде действуют жесткие требования к комплексному развитию территорий (КРТ). Это касается, например, озеленения, высотности зданий, обеспеченности парковками, инсоляции. Вы от этого не отказываетесь, хотя дополнительное следование требованиям по застройке значительно увеличивает финансовую нагрузку на девелопера. Но и не следовать им тоже нельзя. Почему девелоперы готовы идти на такие жертвы?

Дмитрий Кашинский: Девелоперы сознательно идут на это, потому что региональные власти отстаивают интересы местных жителей, нижегородцев. Механизм КРТ позволяет вовлекать в оборот крупные городские территории и эффективно планировать их дальнейшее развитие. Мы строим не просто дома, а создаем комфортную жилую среду и общественные пространства для нижегородцев. Где-то берем на себя расселение ветхого жилья, строительство социально значимых объектов, благоустройство набережных.

При этом реконструируем объекты культурного наследия, адаптируем под новые функции и возвращаем их в городскую ткань. Да, несем дополнительные издержки, но это проявление социальной ответственности и вклад в развитие города на благо людям.

Как удается выдерживать конкуренцию на нижегородском рынке, вы ведь развиваетесь в достаточно конкурентной среде?

Дмитрий Кашинский: Вы правы, на строительном рынке региона еще до нашего прихода были и сейчас есть достаточно много как местных компаний, так и федеральных игроков. На сегодняшний день в Нижнем Новгороде одновременно возводится больше 60 крупных объектов. Но когда мы только думали заходить в город, взвесили не только риски, но и свои преимущества, благодаря которым теперь постоянно увеличиваем долю рынка и объем продаж.

Во-первых, это наш типовой продукт в массовом сегменте. Он оптимален и с точки зрения потребительских характеристик, и цены. Строя доступное по цене жилье, мы предлагаем качественный продукт.

Второе преимущество - это профессиональный подход к комплексному освоению территорий. Согласитесь, что люди сегодня покупают не только квадратные метры, но и среду проживания с благоустроенной территорией, спортивными и детскими площадками, объектами инфраструктуры, удобными сервисами для жизни. Только учитывая все перечисленные опции, можно создать действительно сбалансированную комфортную среду для жизни.

Ну и третье преимущество, которое потребитель обычно не видит, - это отработанные бизнес-процессы и технологии строительства, грамотное управление продуктом и продажами и, конечно, бренд и репутация сильного игрока, который всегда выполняет свои обещания.

Механизм КРТ накладывает на застройщиков определенные обязательства - заниматься расселением ветхого жилья, строить школы и детские сады, благоустраивать общественные пространства. Все это требует дополнительных затрат. Насколько в таком случае КРТ отвечает интересам девелоперов и комфортно ли им работать в таких условиях?

Дмитрий Кашинский: Механизм КРТ выгоден всем сторонам: и местным властям, и застройщикам, и более всего жителям. Более половины площадок КРТ находится в границах Московской агломерации, в регионах такая практика пока не так распространена. Но эти проекты формируют сбалансированную городскую среду. Кроме жилья горожане получают инфраструктуру, благоустройство, общественные пространства, социальные объекты. Создается полноценный городской квартал.

"Мы способны брать на себя обязательства по решению сложных градостроительных проблем, а власти готовы доверять крупным игрокам рынка реализацию масштабных проектов"

КРТ выгодно девелоперам: механизм обеспечивает прозрачность в части распределения обязательств сторон и сроков их выполнения. Такой подход позволяет заручиться поддержкой властей при реализации сложных проектов. Становится возможным и долгосрочное планирование. Это гарантия загрузки производства на годы вперед и достижения рентабельности за счет масштаба.

В рамках КРТ застройщик берет на себя расселение ветхого жилья и строительство нового, а власти - проведение коммуникаций и отчасти строительство соцобъектов. Ответственный бизнес за свой счет проектирует и строит детсады и школы, обустраивает общественные пространства. Но в итоге проекты становятся привлекательнее для новоселов, и так стимулируются продажи.

В Нижнем Новгороде вы сделали акцент на прибрежную зону. Чем привлекательно жилье у воды?

Дмитрий Кашинский: Ранее территориям вдоль главных рек, Волги и Оки, несправедливо уделялось мало внимания. Но жизнь у воды традиционно имеет ряд преимуществ - потрясающие виды, близость природы, лучшая экология, прогулочные зоны на набережных, возможность заниматься спортом, гулять с детьми. У нас накоплен немалый опыт строительства в таких локациях в Санкт-Петербурге. А у Нижнего Новгорода - свои набережные, которые заслуживают уникальных архитектурных решений.

Сохранение объектов культурного наследия (ОКН) - больная тема для регионов. Нижний Новгород с 850-летней историей не исключение. Девелоперы неохотно берутся за развитие таких площадок. Как застройщики справляются с реализацией этих проектов?

Дмитрий Кашинский: Это сознательный выбор. Людям приятно жить в пространстве, где есть историческая составляющая. Поэтому мы идем и на дополнительные расходы, и на увеличение времени для получения разрешительной документации. До недавнего времени все затраты на восстановление ОКН покрывались за счет девелоперов. Так было и у нас с комплексом мукомольной мельницы торгового дома "Емельян Башкиров с сыновьями". Привлечь проектное финансирование было невозможно из-за несостыковки законодательства об охране объектов культурного наследия и градостроительного ФЗ-214.

Но в конце июля GloraХ стал первой компанией, получившей льготный кредит на реконструкцию объектов культурного наследия на 645 млн рублей в одном из нижегородских проектов.

Рынок недвижимости находится в стагнации, это не секрет. Какие особенности продажи объектов недвижимости вы видите в современных реалиях?

Дмитрий Кашинский: Действительно, сегодня рынок переживает не лучшие времена, но он не сжался до нуля. Люди продолжают улучшать свои жилищные условия, покупают квартиры для подросших детей, создаются новые семьи. В таких условиях мы понимаем, что должны просто еще лучше работать и, чтобы наши объекты продавались, предложить действительно качественный конкурентноспособный продукт по оптимальной цене. Мы к такому вызову готовы.

Если же говорить о рынке недвижимости в целом, то самая острая фаза кризиса, на мой взгляд, пройдена. Совершенно четкий сигнал дал ЦБ, понизив ставку сначала на один процент, а недели три назад - еще на два процентных пункта. А плавное снижение ключевой ставки через какое-то время отразится на доступности ипотечных продуктов. Я полагаю, что с конца этого года темпы продаж начнут восстанавливаться. Кроме того, надо понимать, что огромный объем средств физических лиц пока находится на банковских депозитах, но по мере уменьшения их доходности люди будут искать новые эффективные инструменты сбережения. Самым популярным и понятным из них в очередной раз станет недвижимость. Кстати, тогда же мы ожидаем новый виток роста цен за счет активизации отложенного спроса.