На фоне бурного развития логистики на Урале не хватает промплощадок

В последние два года логистика - безусловный лидер по притоку инвестиций на Урале. При этом регион, который традиционно воспринимается как индустриальный, столкнулся с дефицитом участков для размещения промышленных предприятий.

Монетизация имиджа

По данным агентства по привлечению инвестиций, в прошлом году общий объем вложений в основные фонды в Свердловской области достиг 899 миллиардов рублей. На первом месте "транспортировка и хранение": бизнес охотно вкладывается в участки близ автомагистралей, развязок и железных дорог. Средний Урал наконец начинает зарабатывать на своем давнем имидже границы Европы и Азии.

- Увеличивается спрос на логистические и индустриальные объекты благодаря новым транспортным коридорам. Екатеринбург задает тон с "сухим портом", Челябинск идет следом, - констатирует президент Уральской палаты недвижимости (УПН) Василий Олейников.

Статистика портала "Авито" показывает: во втором квартале 2025 года предложение в сегменте продажи складов на Среднем Урале выросло на 48 процентов по отношению к аналогичному периоду 2024-го, арендных лотов стало больше на 86 процентов. Также активен оборот производственной недвижимости: плюс 27 процентов в продажах и плюс 89 - в аренде. Динамика спроса не столь впечатляющая (5-10 процентов), гораздо интереснее другое: 67 процентов потенциальных покупателей - из других регионов, чаще всего это челябинцы, москвичи и пермяки.

Рывок на юг

- В Екатеринбурге и его окрестностях свыше 2,5 миллиона квадратных метров складов классов А и В. В прошлом году введено в эксплуатацию 430 тысяч квадратов, еще около 700 тысяч планируется ввести в ближайшие 2-3 года - выбор у арендаторов будет, - считает аналитик Виталий Хиль.

Наиболее интенсивно развиваются юго-восточное и южное направления. Буквально на днях там открыли первую очередь распределительного центра маркетплейса мощностью 120 миллионов товарных единиц. Активно строится и подобный объект в Патрушах: первая очередь рассчитана на 90 тысяч квадратных метров, ее займет региональная торговая сеть, а вот вторая и третья (180 тысяч квадратов) пойдут на свободный рынок. На севере эксперты называют самым перспективным расширение складского комплекса в поселке Залесье под Верхней Пышмой.

Основным драйвером роста последние пять лет выступала электронная коммерция, однако сейчас влияние этого фактора почти исчерпано: ряд онлайн-магазинов начал предлагать излишки площади в субаренду. Кроме того, почти все крупные компании, желавшие зайти в Екатеринбург, уже так и сделали. Косвенно об этом говорит приостановившийся рост арендной ставки (на уровне 1000 рублей за квадратный метр с НДС) и увеличение вакантных складских площадей с одного до трех процентов.

Скудный выбор

Гораздо сложнее расклад по промзонам. По оценке риелторов, на инвесткарте Екатеринбурга и пригородов около 250 объектов разных форм собственности, но ни один не удовлетворяет запросам производственников.

- Бизнес, заходя в Свердловскую область, хочет увидеть более-менее приспособленную под свой проект площадку. Таких немного, а в Екатеринбурге почти нет, - признает Анна Иванова, замдиректора агентства по привлечению инвестиций. - В Москве запретили переводить промзоны в земли жилой застройки, может, и у нас это имеет смысл?

Примеры перед глазами: площадки "Данон" и завода пластмасс в Екатеринбурге, которые отдали под комплексное развитие территорий, сегодня застроены высотками. На бывшей земле Уралмашзавода застройщик, выкупивший 95 гектаров, обещает кроме жилья и социалки возвести деловой центр на 160 тысяч квадратных метров.

Особенно страдает от скудного выбора малый бизнес. У него нет советского наследия, которое можно модернизировать, и средств, чтобы стать резидентом индустриального парка или особой экономической зоны.

- Чаще всего запрашивают до 2000 квадратных метров с энергомощностями и не дальше 30 километров от города, - отмечает брокер-эксперт Бюро недвижимости № 1 Анна Юнашева. - Мы видим одно решение проблемы - государственно-частное партнерство. Есть инвесторы, которые хотят строить цеха, но не готовы оплачивать создание сетей.

В частности, перед такой дилеммой встал производитель стройматериалов, который решил излишки земель в поселке Изоплит превратить в индустриальный парк. Опрос показал: спрос на участки по 0,5 гектара есть, но активность потенциальных резидентов тормозит ключевая ставка, а владельца земли - техприсоединение. В итоге компания заключила соглашение с областным минпромом, ищет способы уменьшить затраты на инфраструктуру.

Заводы переезжают

Компромиссом мог бы послужить складской формат light industrial: по сути, это производственные помещения, склады и офисы мелкой нарезкой - в ближайшие 1,5 года возле Екатеринбурга планируется ввести в эксплуатацию до 120 тысяч квадратных метров таких площадей. В Москве, например, их разбирают как горячие пирожки.

- Там триггером послужила программа реновации, а у нас может стать КРТ. Если есть потребность в такой недвижимости, государство должно как-то помогать с подъездными путями, сетями, - уверен Виталий Хиль.

Другая альтернатива - продвижение территорий, удаленных от Екатеринбурга, где не завышена цена на землю и есть коммуникации. Но тут встает в полный рост проблема правового статуса лесопилок, амбаров, гаражей, цехов, которые предприятия когда-то сбросили с баланса. Долгое время по ним ничего не делалось, в том числе не устанавливались границы участков.

- В Екатеринбурге по земле приходит по 15-20 заявок на каждый лот, по недвижимости - от одной до трех, а в области может не быть вообще ни одной, - поясняет замглавы областного мингосимущества Роман Вахрамеев. - Уже 1,5 года наша команда занимается правовой подготовкой объектов, докручиваем их до того состояния, когда можно предложить инвестору для продажи или аренды, вынести на публичную кадастровую карту.

По словам вице-президента УПН Валерии Козловой,тему дефицита площадок, подготовленных для освоения предпринимателями, обсуждали на недавнем Уральском бизнес-форуме по коммерческой недвижимости и пришли к выводу: необходимо инициировать работу на межведомственном уровне, чтобы обеспечить комплексный подход к решению проблемы.