Рынок офисной и складской недвижимости на Среднем Урале: дефицит как новая норма

Дефицит складов и офисов «Новых проектов мало и закрыть накопленный дефицит качественных помещений в ближайшее время не получится. Сектор складской недвижимости, в отличие от офисной, постоянно рос. Ежегодно складской фонд прирастал на сотни тысяч метров, но этого оказывалось мало. Все новые проекты очень быстро поглощались. Вакантные площади при этом длительное время оставались на минимуме», – поясняет ситуацию начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. В Екатеринбурге в последние несколько лет все ярче проявляется дефицит складской и офисной недвижимости. Причиной, в первую очередь, служит развитие онлайнторговли, которая остро нуждается в инфраструктуре логистики, обширных складских помещениях. Ситуация с офисными и складскими помещениями в 2025 году остается напряженной и по некоторым другим причинам. Несмотря на рост арендных ставок на 15–25 % в Москве и 10–20 % в регионах, включая Екатеринбург, девелоперы не могут нарастить объемы строительства. Сказывается общий спад в строительной отрасли, взметнувшиеся цены на строительные материалы и земельные участки, а также сокращение продаж и, как следствие, оборотных средств. Восполнить денежную массу кредитными продуктами банков невозможно из-за большой ключевой ставки ЦБ РФ, что делает их недоступными, по заявлениям девелоперов. Премиальный сегмент занят В Екатеринбурге вакантность офисов класса А и B+ опустилась до 5–7 %, а в премиальном сегменте свободных площадей практически нет. Компании вынуждены рассматривать гибридные форматы или переезжать в строящиеся объекты, где 60 % площадей резервируется до завершения строительства. «Опыт наблюдений за рынком в последние 15–20 лет показывает, что склады остаются наиболее стабильным сегментом коммерческой недвижимости, который в среднесрочной и долгосрочной перспективе сохраняет свою устойчивость и привлекательность. У рынка сохраняются неплохие перспективы как для дальнейшего роста общего фонда, так и для качественной дифференциации, в том числе в направлении «Iight Industrial». Это направление, в последние годы, стало достаточно популярным, но форматных проектов на рынке по-прежнему мало», – сообщает Михаил Хорьков. В отличие от офисов, складская недвижимость долгое время росла опережающими темпами. Ежегодный прирост фонда в России составлял сотни тысяч кв. м, но к концу 2024 года вакантность в качественном сегменте упала до 1 %. Ключевой барьер для развития сектора производственных и складских помещений – также высокие ставки финансирования, которые ограничивают как строительство новых объектов, так и арендную активность логистических операторов. Тем не менее, эксперты отмечают, что склады остаются наиболее стабильным сегментом коммерческой недвижимости благодаря устойчивому спросу со стороны производственных компаний. Развитие производственных комплексов На фоне спада на рынке жилья многие девелоперы переориентируются на индустриально-складские проекты. Особый интерес вызывает направление Light Industrial – комплексы, сочетающие производственные, складские и офисные пространства. Однако форматных проектов пока мало: В Екатеринбурге доля таких объектов меньше 10 % от общего складского фонда. Ожидается, что к 2026 году инвестиции в сегмент вырастут на 15–20 %, но этап «фронтального роста» за счет дефицита завершен. Арендаторы и покупатели теперь уделяют больше внимания качеству инфраструктуры, экологичности и возможности масштабирования, что требует от девелоперов более сложных решений. «Ожидаем дальнейший рост инвестиций в индустриально-складской сегмент в ближайшие годы. После того, как спрос на рынке жилья упал, интерес к производственно-складской недвижимости проявляют многие компании с рынка новостроек. Но этап фронтального роста за счет дефицита закончился, число свободных помещений в 2025 году растет и будет увеличиваться, а требования потенциальных покупателей и арендаторов становятся более акцентированными», – считает Михаил Хорьков. Рынок коммерческой недвижимости в 2025 году находится в точке перелома: офисный сегмент страдает от нехватки предложения, а складской – адаптируется к новым условиям спроса. Несмотря на краткосрочные сложности, оба направления сохраняют потенциал для роста, особенно при снижении ключевой ставки и развитии специализированных форматов, таких как Light Industrial. Для игроков рынка ключевыми факторами успеха станут гибкость, адаптивность к требованиям арендаторов и инвестиции в качество объектов. «ФедералПресс» организовывал круглый стол, на котором девелоперы могли обсудить с представителями властных структур острые вопросы в развитии отрасли. Застройщики также указали на то, что в Свердловской области, как и в целом по стране, остро не хватает складской и офисной недвижимости. Фото: ФедералПресс / Елена Майорова