Верховный суд разрешил дарить свою квартиру по частям

Верховный суд России защитил женщину, которой любимый мужчина подарил долю в квартире. Ключевой момент: такие подарки абсолютно законны. Любой человек вправе разделить свою собственную жилплощадь и с кем-то ею поделиться.

Важные разъяснения прозвучали в деле жительницы столицы, Валентины Ю. Она 18 лет прожила вместе с любимым мужчиной, при этом свой брак они не оформляли.

Большую часть времени они проживали на даче женщины или в ее квартире. Затем мужчина купил свою квартиру, которую сдавал, а полученную арендную плату вкладывал в общий семейный бюджет с женщиной. В 2022 году на 8 марта он подарил ей 1/2 доли в принадлежащей ему квартире. А через месяц умер.

При этом договор мужчина и женщина составили просто на бумаге, зарегистрировать не успели. Наследники же ее любимого человека посчитали, что она им и ему никто, и никаких квадратных метров ей не положено.

Вопрос при всей человеческой очевидности оказался не таким простым. Поэтому, как поясняет руководитель практики Бюро адвокатов "Де-юре" Марина Николаенко, разъяснения Верховного суда страны, прозвучавшие в этом деле, очень важны.

При этом она подчеркивает, что в данном случае совершенно не важно, кем дарителю приходился одаряемый, фактическое сожительство не влияет на правоотношения. Есть три фактора, которые должны сойтись. Первый: квартира полностью принадлежит владельцу, решившему сделать подарок. Второе: есть официальный договор. Третье: человек, получивший подарок, стал пользоваться квадратными метрами. Впрочем, здесь тоже есть нюансы. Не факт, что получивший в дар часть жилья человек сразу переедет в свою долю. Самое главное здесь подтвердить, что доля в квартире действительно была подарком, а не какой-то хитрой операцией (скажем, попыткой фиктивно переписать на другого имущество, чтобы уйти от кредиторов).

По закону, продать долю в квартире можно только через нотариуса. Такая мера была введена для защиты граждан от так называемых квартирных рейдеров, что выкупали небольшие доли, вселялись и устраивали остальным владельцам кошмарную жизнь.

Однако, как пояснил Верховный суд России, в данном случае действуют другие правила. Квартира не была разделена изначально. Мужчина был единственным собственником. А значит, он не дарил и не продавал долю - он делился ей. Это совсем другое.

Таким образом, из данных правовых позиций вытекает, что человек вправе выделить долю в своей квартире и продать без нотариуса. Хотя, конечно, специалисты рекомендуют в любом случае нотариально оформлять сделки с недвижимостью. Что же касается подарков, то, начиная с этого года, подарить любую недвижимость можно только через нотариуса.

Еще один момент: как пояснила "РГ" Марина Николаенко, площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, в результате совершенной сделки не должна составить менее 6 кв. м общей площади такого помещения.

"Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными", - подчеркнула юрист. Иными словами, если кто-то продаст или подарит меньше шести квадратных метров, такая сделка будет оспорена.

Также она пояснила, что по общему правилу долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению между всеми сособственниками, а при недостижении такого соглашения - в судебном порядке.

"Выделить долю в квартире в натуре можно только при наличии технической возможности", - подчеркивает юрист. Это значит, что должна иметься техническая возможность передать участнику долевой собственности не только жилое помещение, но и подсобные помещения (в частности, кухню, коридор, санузел), а также оборудовать отдельный вход. Кроме того, выделяемые части должны соответствовать установленным техническим и санитарным требованиям (в частности, по площади и освещенности). Еще одно условие: выдел не наносит квартире несоразмерный ущерб, то есть не препятствует использованию квартиры по целевому назначению, не ухудшает ее техническое состояние, не создает неудобство в пользовании.

"Для определения возможности выделения долей в натуре проводится строительно-техническая экспертиза. В большинстве случаев с выделом долей в натуре в квартире производится перепланировка, - говорит Марина Николаенко. - При несоблюдении указанных условий в выделе доли квартиры в натуре будет отказано. Если выделить в натуре долю в квартире невозможно, участнику долевой собственности, заявившему требование о выделе доли, с его согласия может быть выплачена остальными собственниками компенсация. Суд также может обязать остальных собственников выплатить указанную компенсацию без согласия собственника, если его доля незначительна, ее нельзя выделить в натуре и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества".

Если выделить долю в квартире в натуре не представляется возможным, любой из участников общей долевой собственности вправе также заявить в суд требование об определении порядка пользования квартирой, если этот порядок не установлен соглашением сторон, поясняет юрист.