Офисы меняют прописку: где в Москве скоро появятся новые деловые кварталы?
Столичный рынок офисной недвижимости переживает трансформацию: помимо традиционных бизнес-кластеров в ЦАО все больше новых деловых кварталов развивается за его пределами. В каких локациях Москвы сегодня формируются новые районы деловой активности «МК» рассказала директор по аналитике FORMA Ольга Павлик.
Катализаторами «переезда» деловых кварталов за границы ЦАО стали столичные программы комплексного развития территорий (КРТ) и создания мест приложения труда (МПТ), которые формируют инфраструктуру для работы и жизни за пределами центра города. Вместе с активным развитием транспортной инфраструктуры и рекреационных зон создаются привлекательные условия не только для проживания, но и для ведения бизнеса.
На текущий момент в рамках КРТ в Белокаменной заявлено строительство 44,9 млн кв. м недвижимости, из которых 33% (15 млн кв. м) приходится на офисные и коммерческие площади. По программе МПТ с 2020 г. строятся более 230 объектов недвижимости суммарно более чем на 6 млн кв. м GBA (общей площади), в результате чего появится 310 тыс. новых рабочих мест. Из них 55% площадей приходится на уже утвержденные офисные объекты.
На наш взгляд, наиболее перспективными с точки зрения развития жилой застройки и деловой активности являются локации на северо-западе и западе Москвы. Создание здесь не только новых рабочих мест, но и возможностей для ведения собственного бизнеса особенно важно для развития новых крупных жилых районов.
Развитие деловой недвижимости через программы МПТ и КРТ касается не только строительства офисов. По сути, это новый городской сценарий: когда место приложения труда появляется там, где уже живут люди, а не наоборот. Для города это шаг к более сбалансированной, устойчивой структуре, когда районы развиваются не просто как «спальные», но и формируют полноценную среду — с бизнесом, сервисами, инфраструктурой. Такой подход снижает маятниковую миграцию, разгружает центр, экономит время, делает район самодостаточным. Для рынка — это окно роста. Формируется спрос на качественные рабочие пространства нового типа — гибкие, архитектурные, с инфраструктурой под бизнес, комфорт и новые форматы занятости. Для горожан это, в первую очередь, возможность жить и работать в одном районе. Сократить дорогу. Найти офис в пешей доступности. Открыть свой бизнес в доме рядом.
Если говорить о территориальном распределении КРТ и проектах, реализуемых в рамках создания мест приложения труда, наибольший объем деловой недвижимости по данной программе будет реализован в САО — более 3 млн кв. м (21%). Следом идет Троицкий АО (Новая Москва) — здесь также заявлено более 2 млн кв. м (15%). ЮАО и ЮВАО активно развиваются, но в преобладают проекты, находящихся в стадии проработки и анонсов (ЮАО – 14%, ЮВАО – 13%). ЗАО завершает пятерку лидеров (10%).
Наибольший объем совокупных площадей бизнес-центров по утвержденным программой МПТ представлен в СЗАО (27%) — почти 900 000 кв.м, САО (22%) — более 700 000 кв. м, ЗАО (20%) и СВАО — 12%. При этом, программа МПТ опережает КРТ по срокам реализации: преобладающая часть девелоперов уже включились в эту программу.
Комплексное развитие территории — достаточно сложный управленческий процесс. Он может подразумевать снос, переселение, изменение транспортной и социальной сетки. Это требует больше времени, инвестиций. Создание мест приложения труда — это, как правило, «точечные» проекты, которые можно реализовать на уже освоенных территориях, с минимальными изменениями в градостроительной структуре. Они быстрее проходят все этапы согласования и не требуют полной перекройки кварталов. Такие проекты легче масштабировать и запускать в новых локациях. Особенно там, где уже есть готовая инфраструктура и спрос. «Но в долгосрочной перспективе именно КРТ может стать драйвером формирования новых городских бизнес-центров», — заключила Ольга Павлик.