Что ждет рынок жилой недвижимости РФ: итоги полугодия и новые горизонты

Нарастающие сложностиИзменившаяся экономическая обстановка негативно повлияла на российский рынок недвижимости. Уход массовой льготной ипотеки в июле прошлого года, усиливающиеся инфляционные процессы и повышение ключевой ставки Центробанком РФ привели к каскаду нарастающих с каждым месяцем сложностей.«Первое полугодие 2025 года были непростыми: уход льготной ипотеки, удорожание денег, сложности с получением инвестиций для проектов, рост стоимости рабочей силы, а также многие другие сложности не могли не сказаться на состоянии рынка недвижимости», – подчеркнула модератор беседы, гендиректор медиахолдинга «ФедералПресс» Надежда Плотникова.По прогнозам экспертов, запаса прочности отечественного рынка недвижимости хватит минимум до конца текущего года. При этом уже сейчас застройщикам приходится работать «на пределе возможностей», чтобы удержаться «на плаву». У большинства есть «жирок» для преодоления сложностей, главной проблемой в большинстве регионов становится нехватка оборотных средств, что ведет к пролонгированию темпов строительства.Важно понимать, что пока в основном достраиваются уже начатые объекты. Так, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков подтверждает, что в целом по России объем строительства пока не снижается, а, напротив, в некоторых случаях демонстрирует рост. За последние 5 лет в Екатеринбурге этот показатель увеличился вдвое. Впрочем, начиная с прошлого года в городе растут и объемы остановленного или замороженного строительства.По данным Уральской палаты недвижимости, в целом по стране вывод новых проектов на рынок в первой половине текущего года сократился на 22%, а объем продаж за этот же период снизился на 26%. По Екатеринбургу число сделок по продажам квартир в новостройках упало примерно в 2,5 раза в сравнении с успешным 2023 годом, когда рынок в рекордные сроки восстановился после «пандемийного» кризиса.Большой объем жилья как проблемаВ конце прошлого года, по оценкам экспертов, стал наблюдаться тренд на затоваривание рынка новостроек. В Екатеринбурге в начале 2025 года реализовывалось порядка 50 тысяч квартир на разной стадии готовности, что уже было критически много. К июлю их число составило более 60 тысяч, что стало рекордным объемом. При этом продаваться они не спешат.По данным Хорькова, объем нереализованных квартир на первичном рынке жилья Екатеринбурга за год врос на 18%, а за первое полугодие текущего года – на 10%. Это справедливо для большинства мегаполисов РФ с большими объемами строительства.Ключевой негативный факторВ первом квартале этого года доля выдачи рыночной ипотеки снизилась до минимальных значений. На это повлияла высокая ключевая ставка ЦБ, сделавшая кредитные продукты банков очень дорогими. Сейчас стоимость рыночной ипотеки в зависимости от региона составляет в среднем 30-40%, что делает этот инструмент почти недоступным для большинства россиян. Например, в Екатеринбурге за ипотечную квартиру семье придется платить больше 70 тысяч рублей в месяц. А за многокомнатную квартиру или жилье повышенной комфортности придется платить около 110-130 тысяч рублей.«Весь рынок держится на семейной ипотеке, она в последние месяцы восстанавливается, но восстанавливается достаточно медленно. Если в первой половине прошлого года 80% сделок было с участием ипотеки, то в 2025-м – 62%. Во второй половине 2024 года был серьезный провал, сейчас она постепенно восстанавливается», – отметил Хорьков.При этом средний срок кредита в Екатеринбурге в этом году составляет почти 27 лет. Эксперты отмечают и другой тренд рынка недвижимости: наличие квартиры в собственности даже через ипотеку больше не является признаком успешности для большинства россиян. Ценности общества под давлением экономических факторов начинают меняться. На этом фоне активизировался рынок арендного жилья. Стоимость аренды по всем регионам страны также растет. На рынке недвижимости нехватка денегСложности испытывают все участники рынка недвижимости. Основная проблема заключается в нехватке денег: она наблюдается как у покупателей, так и у застройщиков и инвесторов. Существует и сопутствующий фактор. Высокая ключевая ставка, помимо удорожания кредитных продуктов, привела к удержанию средств граждан на сберегательных счетах. Брать их оттуда и «пускать в оборот» потребители не спешат.«Если ключевая ставка ЦБ все-таки будет снижена, то есть надежда, что покупатели все-таки достанут свои кошельки из банков и переведут инвестиции в недвижимость. Потому что других источников финансирования у отрасли особо нет. Особенно хочется отметить вопрос с подрядчиками: идут большие срывы по платежам», – отметил советник президента УТПП по строительству и недвижимости, член Общественного совета минстроя Свердловской области Вадим Шамшурин.Также Шамшурин подчеркнул, что количество рабочей силы за последние два года сократилось примерно вдвое.«Высокие ставки по вкладам – временное явление. При этом в массовом сегменте достаточно покупателей, которые стремятся сохранить деньги, прежде всего средства материнского капитала и личные накопления, в период турбулентности. И выбирают максимально понятный, удобный и надежный способ – вложения в недвижимость для себя и детей. При этом, даже несмотря на поэтапное сокращение объемов поддержки покупателей жилья со стороны государства, семейная ипотека продолжает оставаться ключевым источником финансирования таких покупок. Академический – исторически семейный район, который развивается комплексно. Мы строим дома и проектируем инфраструктуру для жителей, заботимся о создании комфортных условий и формируем востребованные условия покупки. Такой подход позволяет нам предлагать актуальный продукт и сохранять лидирующие позиции по объемам продаж и на рынке Екатеринбурга», – отметила заместитель генерального директора девелопера «Академический» (ГК «КОРТРОС») Нина Голубцова.Директор по развитию и продажам «ИКАР Девелопмент» Владимир Щеколдин добавил, что, находясь в сложной экономической ситуации и имея различный запас прочности, застройщики меняют ориентиры. Если раньше формировались строгие количественные планы, например, по объемам строительства и продажам, то сейчас для многих на первый план выходит вопрос выживания. Исходят из конкретной ситуации, без далеких прогнозов.«Мы понимаем, что тех цифр, которых бы мы хотели, не будет. Не будет 95% распроданности квартир при вводе дома в эксплуатацию. Сейчас для застройщика основная история – это закрытие банковского кредита, погашение процентов, и остаток денег придет от квартиры, которую можно реализовать и двигаться дальше. В настоящее время модель выглядит так, чтобы распроданность была хотя бы 65-70% при вводе дома в эксплуатацию. Уже потом мы начинаем задумываться, чтобы была какая-то маржинальность и мы могли на этом что-то зарабатывать», – объяснил Щеколдин.Девелопер отметил, что сейчас основными моментами становятся своевременные выплата кредитов и ввод объекта в эксплуатацию. Вопрос прибыльности, по его словам, оставляют «на потом».«Реализация на этапе строительства несет риск: получаемой суммы часто недостаточно для погашения кредита и процентов. Продажа всего дома сразу могла бы устранить этот риск, но это недостижимо в реальности. В ближайшее время ситуация вряд ли изменится, и 2026-2028 годы будут непростыми. Поэтому и перестраиваются все механизмы, включая ценообразование. Застройщики вводят рассрочки, хотя для нас это зло. Они могут оказаться необеспеченными и впоследствии "выйти боком"», – сказал Щеколдин.Рассрочка – дополнительный драйвер строительстваЭксперты отметили, что индивидуальная рассрочка, которую сейчас предлагают покупателям многие девелоперы, стала самым действенным инструментом на рынке недвижимости, помогающим поддерживать уровень продаж.Однако зачастую в желании привлечь клиента ею увлекаются чересчур сильно, допуская продажи через нее до 40-50% квартир на объекте при максимально возможном безопасном уровне в 10-15%. Такая система помогает привлечь хоть какие-то средства. Кроме того, девелоперы активно увеличивают срок рассрочки, порой предоставляя ее на несколько лет. Некоторые идут на продажу в рассрочку без первоначального взноса, что очень рискованно.«Одним из дополнительных способов стимулирования продаж, которые показывают эффективность, являются дисконты. Ситуативно мы, конечно же, используем их для привлечения внимания к нашим объектам. Но ключевое решение – это надежные отношения с крупнейшими российскими банками-партнерами, которые предоставляют лояльные условия нашим покупателям. Среди актуальных программ – субсидирование ставок на специальных условиях и рыночная ипотека, ставки которой для покупки квартиры в Академическом существенно снижены и составляют 10-15% на весь срок кредитования. Прирост этих сделок мы видим ежемесячно», – прокомментировала Нина Голубцова.Земельный вопрос и КРТ«Сегодня главная задача застройщика – сделать жилье доступным для покупателя, чтобы сделки продолжали заключаться, несмотря на высокую ключевую ставку. Именно поэтому девелоперы идут на беспрецедентные скидки и готовы обсуждать индивидуальные условия. Это, по сути, лучший момент для покупателя: таких реальных уступок не было давно», – сказал директор Aleka Group Александр Матофаев.По его словам, на текущий момент семейный бюджет большинства россиян не выдерживает ежемесячных платежей по рыночной ипотеке, и при текущей ставке этот инструмент стал малоэффективным. По мнению Матофаева, инструмент снова заработает, когда ставки опустятся хотя бы до 10-12%. На депозитных счетах россиян сейчас размещено порядка 60 трлн рублей, однако эти деньги не двигаются – люди не хотят тратить сбережения при текущих условиях. Эксперт считает, что как только Центробанк снизит ключевую ставку, эти средства начнут перетекать на рынок недвижимости.«Девелоперы сегодня – злые и голодные. Это образное выражение отражает сложившуюся ситуацию: из-за высокой себестоимости строительства и снижения маржинальности проектов. При этом строительный цикл требует постоянных вложений – особенно в приобретение новых земельных участков, чтобы обеспечивать будущее развитие. Например, в Екатеринбурге цены на землю даже в пригородах достигли космических значений, что делает вход в новые проекты затруднительным. Поэтому рынок сегодня работает на компромиссе: застройщик делает все, чтобы покупатель мог позволить себе жилье – и тем самым сохранить движение в отрасли», – высказался о текущем состоянии рынка недвижимости Матофаев.Иной аспект «земельного вопроса» озвучила коммерческий директор «Практики» Ксения Плешкова. Девелопер выбрал свой путь развития и сосредоточился на проектах по КРТ. Программа, которая имеет серьезную господдержку, направлена на джентрификацию – комплексный подход к развитию территорий. Основная цель – благоустройство локаций, создание комфортной городской среды и стимулирование инвестиций в строительство.При этом девелопер получает право на застройку в обмен на определенные обязательства: создание социальной и транспортной инфраструктуры, расселение жителей и строительство нового жилья, часть которого используется под социальные нужды, а часть идет на продажу.«КРТ для нас является одним из векторов стратегии роста и развития компании. В год после отмены льготной ипотеки мы вышли в четыре новых региона. Последнее соглашение – с правительством Самарской области по реализации жилого проекта и созданием рабочих мест. Объем инвестиций составит 7,3 млрд рублей. В Екатеринбурге, Томске, Кемерово и Кургане реализуем проекты по КРТ. В КРТ другая экономика и другой цикл запуска проекта от момента его старта. Так, на некоторых объектах мы планируем не только строительство самих домов, но и планировку инфраструктуры, например детсадов и центров дополнительного образования. Мы видим перспективу КРТ для девелоперов, подходим к процессу с позиций трехстороннего сотрудничества. Это взаимодействие с госструктурами и банками», – объяснила Плешкова.В нынешнее непростое экономическое время КРТ для застройщиков имеет ряд существенных преимуществ. Главное из них – доступ к земле без аукционов, по упрощенной схеме. Также девелоперы могут претендовать на льготные кредиты и налоговые послабления. Вместе с тем проекты КРТ имеют долгие сроки реализации – в целом около 10-15 лет. В складывающейся ситуации экономические кризисы могут привести к недофинансированию и заморозке строек.Элитная недвижимостьРоссийский рынок недвижимости сейчас чрезвычайно сегментирован. Девелоперы специализируются на строительстве объектов различных типов, располагающихся в разных регионах, что формирует индивидуальные экономические условия.Не совсем типичная ситуация складывается в сегменте элитной недвижимости. Если в уральских городах-миллионниках вилка стоимости дорогих квартир начинается от 230-250 тысяч рублей за квадратный метр, то, например, в Сочи она доходит до 1,3-2,5 млн за «квадрат». Главное – эта недвижимость пользуется спросом, но ожидания от нее совершенно другие. Высочайший комфорт является не просто требованием, а обязательным условием. При этом уровень предоставляемых комплексных услуг постоянно повышается. Отличаются не только сами объекты, но и клиенты, которые их приобретают.«Если в сегменте "стандарт" и "комфорт" в моменте приобретения и обсуждения встает вопрос: "Что вы мне дадите – привлекательную рассрочку или скидку привлекательную?", то в премиум-сегменте идти навстречу клиенту является делом чести. Мы работаем с клиентами, у которых, как правило, есть свой бизнес, у таких людей экономическое мышление. Они понимают, что находятся практически на бирже, где можно заключить хорошую и выгодную сделку. Процесс продажи начинается с процесса индивидуальных переговоров, в котором важно, чья позиция окажется сильнее», – рассказала коммерческий директор ГК «Атлас Девелопмент» Анастасия Стройкова.Она также подчеркнула, что девелоперам сейчас важно своевременно проводить аудит и, возможно, менять портфель предлагаемых продуктов, поскольку этого требуют новые экономические условия. Так, если несколько лет назад ГК «Атлас Девелопмент» была сосредоточена на бизнес-сегменте, то сейчас она предлагает жилье всех типов.Рынок недвижимости открыт для новых игроковПомимо расширения спектра предлагаемых продуктов, расширяется и список застройщиков, которые стараются увеличить географию своего присутствия. Так, на рынок Свердловской области за последние два-три года зашли как минимум 30 новых компаний.Одна из них – девелоперская компания «Север». Она известна своими проектами в Тюмени («Мозаика», «Тесла-Парк», «Смородина», «Дабл-Дабл» и другими). В Екатеринбург «Север» зашел с клубным домом «Литературный», также реализует проект «Эхо леса» – жилой квартал в Академическом районе. Еще один регион в географии девелопера – Москва.«Мы работаем на рынке 24 года, и нынешние сложные экономические условия не первые, в которые мы попадали. Тем не менее нам удается сохранить динамику и продолжать рост. Сейчас мы строим в Тюмени, всерьез и надолго зашли в Екатеринбург, а также в такой непростой регион, как Москва. Активно используем траншевую ипотеку. Это вид ипотечного кредитования, при котором банк выдает заемщику средства не единовременно, а частями (траншами), что снижает финансовую нагрузку на клиента. Или такой дополнительный инструмент, как рассрочка. Предлагаем ее на комбинированные продукты, когда вместе с квартирой приобретаются кладовые, парковочные места», – отметила руководитель канала партнерских продаж девелоперской компании «Север» Евгения Смирнова.По словам представителя застройщика, рынок недвижимости сегодня стал очень конкурентным. Клиент голосует рублем, но при прочих равных он рассматривает еще и инфраструктуру, которую предлагает застройщик. И количество квадратных метров не всегда играет главную роль, сам клиент выбирает комфорт и достойный уровень жизни.Стремясь расширить сферу влияния, все больше компаний выходит в соседние регионы. Один из таких примеров – «Группа Голос», девелоперский холдинг из Челябинска, который работает в сфере жилищного строительства. В текущем году компания запустила первый проект в Екатеринбурге – на Уралмаше. Девелопер делает ставку на создание комплексной среды для жизни и индивидуальный подход в сервисе. В том числе разрабатывает широкий ассортимент финансовых инструментов.«Мы практикуем систему длительных рассрочек – до трех лет. При этом они предоставляются в том числе в сданных домах, когда покупатель может сразу въехать в квартиру, сделать там ремонт под себя и спокойно жить. На рынок мы вышли и с новым инструментом, это "железобетонные инвестиции". Деньги у людей есть, об этом говорят 7% наших продаж, которые осуществляются со 100% оплатой собственными средствами. Эти средства мы предлагаем инвестировать. То есть при начале строительства покупатели размещают деньги на эскроу-счетах, а перед сдачей дома застройщик выплачивает определенные дивиденды. Так клиенты получают и выгоду за вложенную сумму, и зафиксированную стоимость, и зафиксированный объект недвижимости», – рассказала директор по продажам «Группы Голос» Евгения Манаева.Ипотечный стандартВнешней средой для девелоперов являются финансовые институты и банки, которые напрямую влияют на рынок недвижимости РФ и, по сути, регулируют жизнедеятельность любого застройщика.«Доля инвестиций в жилую недвижимость в целом по России падает. Если в 2022 году она составляла 4 %, в 2023 году – 32%, то сегодня – около 20% от общего объема инвестиций. Больший интерес сегодня вызывает коммерческая недвижимость – офисная и складская. Напомню, что с 1 января 2025 года Центральный банк России ввел обязательный к использованию ипотечный стандарт. Он нацелен на то, чтобы бороться с ростом цен, в первую очередь на первичном рынке, не вшивать различные комиссии и скрытые платежи в первоначальную стоимость продаваемого жилья. Проходят первые проверки по этому стандарту: это девелоперам нужно иметь в виду при разработке собственных различных инструментов», – отметил председатель комитета по оценочной деятельности Российской гильдии управляющих и девелоперов Антон Вовк.«Не выживание, но развитие»Формирование новых инструментов по работе и привлечению клиентов, которые сейчас используют девелоперы, можно назвать способом выживания, но лучше – инструментом развития рынка. В этом уверен начальник МБУ «Мастерская генерального плана» администрации Екатеринбурга Павел Скачков.«У нас живой и конкурентный рынок недвижимости, как жилой, так и нежилой. Строительство можно воспринимать как некую соревновательную дисциплину, на фоне которой разворачивается развитие городов. Предложение на рынке, в том числе и в Екатеринбурге, делают множество хороших застройщиков, как в секторе жилой, так и нежилой недвижимости. Считаю, что дела в этом секторе на самом деле обстоят достаточно неплохо. Большие перспективы открываются при взаимодействии с властными структурами, например при комплексном развитии территорий. Процесс подразумевает обоюдные гарантии, что чрезвычайно важно. Кроме того, при реализации проекта вместе с социальной развивается и коммунальная, а также транспортная инфраструктура», – сказал Скачков.Основные тенденции рынка недвижимостиК середине текущего года рынок российской недвижимости, по мнению экспертов, столкнулся с необходимостью структурной перестройки, которая вызвана целой серией экономических факторов. Рост цен на новостройки в большинстве регионов РФ замедлился – это связано с переключением вектора интереса граждан на дебетовые счета, которые интересны своей высокой доходностью. Также огромную роль сыграл факт ухода массовой льготной ипотеки, которая являлась драйвером для наращивания темпов строительства на рынке.«Мы наблюдаем определенную стагнацию цен на рынке недвижимости России. Рост не опережает инфляцию. Кроме того, сохраняется устойчивое снижение спроса на строящееся жилье: по нашим оценкам, 40-60% по отношению к предыдущему году. Целевая аудитория, которая способна вписать ипотеку в семейный бюджет и платить ее по 30 лет, весьма исчерпаема. Осенью 2025 года могут быть введены новые ограничения по вхождению в ипотечные программы, что вызовет всплеск спроса. Еще одна неожиданность рынка: цены на жилье на стадии котлована, по крайней мере в Москве, сравнялись, а в некоторых случаях и превысили стоимость квартиры в строящихся домах. Раньше такая ситуация выглядела абсурдной. По нашему анализу, это происходит из-за того, что стандартные квартиры практически не выводятся на рынок, но начало реализовываться жилье преимущественно бизнес-класса, что меняет стоимость квадратного метра в статистике. Вторая причина – застройщики испытывают давление банков и вынуждены на самом начальном этапе показывать высокие цены, чтобы получить одобрение финансирования», – подытожил президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин.