На московском рынке складской недвижимости наступило затишье
Складской рынок, похоже, ощутил последствия жесткой денежно-кредитной политики ЦБ, в результате которой темпы роста национальной экономики существенно замедлились. Впервые за последние 10 лет аналитики зафиксировали снижение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды: за второй квартал аренда готовых сухих складских объектов класса А в Москве и Подмосковье подешевела на 12% до 11 500 руб. за кв. м в год.
Как сообщил руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин, по итогам I полугодия 2025 года общий объем инвестиций в складскую недвижимость составил 69 млрд руб., что на 25% меньше по сравнению с прошлым годом. В январе-июне доля инвестиционных сделок в структуре покупателей складов составила 94%, а покупки под собственные нужды — 6%. Наибольшая доля инвестиций в складскую недвижимость — 71% от общего объема или 49 млрд руб. — пришлась на приобретение объектов, планируемых к включению в состав ЗПИФ.
В I полугодии 2025 года сумма купленных и арендованных площадей в Московском макрорегионе (столица РФ и Подмосковье) составила 891 тыс. кв. м, что на 42% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Со стороны всех игроков рынка зафиксировано снижение спроса на складскую недвижимость. По объему сделок лидерами остаются онлайн-операторы (35% от общего объема), на втором месте находятся многоканальные ритейлеры (16%), на производителей, логистов и дистрибьюторов приходится 15%, 13% и 8% соответственно. С точки зрения структуры спроса по типам сделок на рынке преобладала аренда складских площадей (71%), а сделки формата BTS (строительство под заказ – «МК») занимали всего 15%. «Рост стоимости заемного финансирования и изменение конъюнктуры рынка способствовали тому, что многие покупатели — конечные пользователи заняли выжидательную позицию», — пояснил аналитик.
Оставшийся объем реализован сделками продажи, субаренды и генподряда. Темпы спроса по результатам I квартала 2025 года оставались высокими, однако уже во II квартале наблюдалось значительное снижение. Ключевые игроки рынка сфокусировались на оптимизации использования текущих складских площадей, а не на расширении. На конец 2025 года прогнозируемый объем спроса составит не более 2,5 млн кв. м.
В январе-июне 2025 года объем строительства складских помещений в Московском регионе составил 982 тыс. кв. м, что на 68% выше показателя аналогичного периода прошлого года. В структуре ввода преобладали спекулятивные объекты (68% или 665 тыс. кв. м), на BTS-объекты и собственные объекты приходится 26% (263 тыс. кв. м) и 6% (55 тыс. кв. м) соответственно. Ззначительную долю, (38% или 250 тыс. кв. м), в объеме ввода спекулятивных объектов занимал активно развивающийся формат light industrial (склад, производство и офис под одной крышей – «МК»).
По итогам I полугодия 2025 года доля вакантных площадей на рынке складской недвижимости Московского региона составила 4,2%. С начала года этот важный индикатор вырос на 2,7 п.п., а в абсолютных значениях почти на 1 млн кв. м свободных складских площадей. По мнению Бумагина, высвобождение крупных вакантных блоков и увеличение числа опций субаренды от ключевых игроков рынка как результат оптимизации использования собственных складских портфелей стали главными факторами роста доли вакантных площадей в Московском регионе.
Структура вакантного предложения в готовых объектах формата big-box (большие складские коробки от 5 тыс. кв. м. – «МК») трансформировалась: на блоки площадью более 10 тыс. кв. м приходится 67% (908 тыс. кв. м) от всего объема, на блоки площадью менее 10 тыс. кв. м – 33% (444 тыс. кв. м). При этом, 77% от общего объема вакантных площадей предлагаются в прямую аренду, на субаренду приходится 23%.
Увеличение пустующих помещений и снижение спроса предсказуемо сказались на средневзвешенных запрашиваемых ставках аренды. Так, во втором квартале 2025 года впервые за последние 10 лет в Московском макрорегионе аренда на сухие существующие складские объекты класса А подешевела на 12% до 11 500 руб. за кв. м в год. И это, похоже, не предел. По прогнозу эксперта, по итогам 2025 года индикатор для существующих объектов ожидается на уровне 10 500 рублей за кв. м в год.