Застройщики предложили освободить от налога незавершенные и непроданные объекты

Свердловский бизнес предложил освободить от налогов объекты незавершенного строительства, а также непроданные квартиры и паркинги, стоящие на балансе юрлиц. До первого сентября общественный совет при бизнес-омбудсмене и Свердловский областной Союз промышленников и предпринимателей (СОСПП) должны обосновать властям региона возвращение льготы.

Напомним: в конце прошлого года на Среднем Урале приняли закон, согласно которому организации должны платить в бюджет один процент (после 2027 года - уже два процента) от кадастровой стоимости имущества, которое не успело найти покупателя или числится на кадастровом учете как "незавершенка". В результате под налогообложение впервые попали 36,6 тысячи объектов, принадлежащие 5297 юрлицам ("Экономика Большого Урала" от 13.03.25).

- Особенно критичны нововведения для застройщиков: по сути, квартиры и машино-места для них являются товаром на складе, но уже облагаются налогом на имущество. После продажи добавится еще и налог на прибыль, тоже повышенный с 2025 года. На фоне высокой ключевой ставки, сокращения льготной ипотеки и падения спроса принятое решение неоправданно ухудшает положение отрасли, - считает первый вице-президент СОСПП Александр Породнов.

Позиция регионального минфина незамысловата: если граждане платят налог на недвижимость от кадастровой стоимости, почему не должны юрлица? Правда, сказать, на какую сумму пополнится бюджет, чиновники пока не могут: средства отчисляются на один код бюджетной классификации, и узнать, сколько поступило от новых объектов, получится не раньше июля 2026 года, когда соберут всю информацию за 2025-й. Впрочем, бизнес уже подсчитал: по словам Александра Породнова, у некоторых предприятий объем обязательств вырос в 20 раз.

Поскольку тема затрагивает интересы широкого круга компаний, ее подняли на годовом собрании СОСПП 4 апреля, а 26 мая - на встрече предпринимателей с врио губернатора Денисом Паслером. Застройщики призвали сбалансировать частные и публичные интересы, глава региона попросил представить расчеты.

Дискуссия продолжилась на общественном совете при уполномоченном по защите прав предпринимателей. Как отметил начальник отдела налогообложения имущества УФНС по Свердловской области Павел Ваняшин, на сегодня большой разницы в суммах поступлений по сравнению с прошлым годом нет, она возникнет, если ставку поднимут до двух процентов. Кстати, что в новинку для Среднего Урала, в других регионах уже применяется - нужно изучить их опыт.

Оказалось, опасения бизнеса не беспочвенны. Член ассоциации "Российское общество оценщиков" Лев Сегаль привел яркий пример из своей судебной практики: в Пермском крае, где налог на объекты незавершенного строительства взимается по максимальной ставке 2,2 процента, местная ГРЭС уже несколько лет пытается оспорить доначисления на дымовую трубу. Ее начали возводить на территории станции еще в 1997 году, но не закончили, а после перевода предприятия с угля на газ смысл в этом сооружении вообще пропал. При этом кадастровую стоимость 300 метров кирпича и бетона определили почти в миллиард рублей - налог выливается в миллионы.

- Пермское мингосимущества и центр кадастровой оценки настаивают на правильности своих расчетов. В рамках дела провели уже три экспертизы, цифры разные, но все в пределах 100 миллионов рублей, а не миллиарда. Дело не в методике, а в том, что в госреестре недвижимости недостаточно данных, разброс характеристик аналогов очень большой, - рассуждает Сегаль.

Эксперт предлагает ввести в законодательство термин "свойства объекта" и взимать налог на имущество только с тех собственников, для которых остановленная стройка представляет хоть какую-то ценность, поскольку может участвовать в производственном процессе. Всего в Свердловской области на конец 2024 года было зарегистрировано 1147 таких активов. По мысли предпринимателей, стоит дать их балансодержателям три года форы после внесения данных в реестр: вполне достаточно, чтобы довести все до ума или, наоборот, снести. Ведь зачастую такое имущество добавляют в залоговую массу, чтобы улучшить условия кредитования, хотя реального дохода оно не приносит. Кроме того, работы могут остановиться по объективным причинам: некорректно выполнены изыскания, прекратилось финансирование и т. д. Налог станет той самой соломинкой, что переломит хребет верблюду, то есть приведет к банкротству юрлица, и тогда достраивать будет вообще некому.

Что касается квартир и машино-мест, то здесь предприниматели выступают за снижение нагрузки с одного процента до 0,1-0,3, как у физлиц, либо за полное обнуление, пока ЦБ не уменьшит ключевую ставку. Кроме того, предлагается на федеральном уровне ограничить рост имущественных налогов 10 процентами или иным показателем, сопоставимым с годовой инфляцией, и продлить до 2029 года возможность оспаривать кадастровую стоимость недвижимости во внесудебном порядке.

- Экономика любого предприятия, ведущего деятельность прозрачно, не выдержит увеличения налогового бремени в 20 раз. Я за то, чтобы все решения, приводящие к дополнительным обязательствам, максимально широко обсуждались, - подчеркивает свердловский бизнес-омбудсмен Елена Артюх.

Если предположить, что регион повышает ставки не только ради того, чтобы пополнить казну, но и чтобы избежать затоваривания рынка жилья и вынудить застройщиков снизить цены, то пока этого не случилось.

- Темпы ввода новых объектов в Екатеринбурге в 2025 году снизились, но, как и раньше, превышают объемы реализации. В домах, сдающихся в эксплуатацию, непроданных квартир - от 20 до 30 процентов. Средняя цена в экспозиции остается на уровне 163 тысяч рублей за квадрат, средняя цена сделок - 157 тысяч. Часть покупателей ждет скидок и комфортных условий кредитования, но дисконты могут себе позволить далеко не все продавцы, - констатирует глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Его слова подтверждает опрос, который провели две саморегулируемые организации - "Уральское объединение строителей" и "Лига проектных организаций" - среди двух тысяч своих участников. Почти единогласно респонденты заявили о замедлении темпов и объемов жилищного строительства, разбег по количеству замороженных проектов - от трех до десяти. Основная причина - недоступная большинству граждан ипотека. Из-за сужения фронта работ конкуренция среди подрядчиков выросла на 30 процентов, поэтому многие из них собираются переключиться на промышленный сектор.