Исследование: Доходность проектов по промышленной недвижимости может достичь 35%
Доходность отдельных проектов в индустриальной недвижимости способна достигать 25-35% - это один из самых высоких показателей в коммерческом девелопменте. Об этом говорится в исследовании "Города и девелоперы: синергия для создания индустриальной инфраструктуры будущего" консалтинговой компании "Яков и Партнеры", с которым ознакомилась "Российская газета".
Такой интерес со стороны девелоперов к индустриальным форматам объясняется сразу несколькими факторами, считают аналитики. Во-первых, в Москве наблюдается острый дефицит качественных производственных площадей - уровень вакансии составляет менее 1%, что в разы ниже, чем в других мегаполисах. Например, в Пекине и Сингапуре он находится в пределах 10%. При этом спрос на такие объекты растет. Более того, сегмент поддерживают муниципальные стимулы: государство предоставляет земельные участки на льготных условиях, снижает налоговую нагрузку и дает доступ к программам приоритетных инвестиций.
"Например, программа МПТ (мест приложения труда) позволяет застройщикам получать льготы при изменении вида разрешенного использования земли под жилье, если параллельно создаются промышленные объекты. Это стимулирует инвесторов вкладываться в индустриальные форматы, даже если изначально их интересовал жилой сегмент", - пояснил к.э.н., доцент кафедры управления инновационной и промышленной политикой РЭУ им. Г.В. Плеханова Максим Максимов.
По мнению эксперта, заявленная рентабельность в 25-35% действительно достижима, но только при соблюдении ряда условий. "Подобная доходность возможна лишь при грамотном выборе локации - близость к транспортным узлам и основным магистралям критически важна для снижения логистических издержек арендаторов", - полагает Максимов.
Параллельно с ростом доходности происходит и структурная трансформация форматов. По данным исследования, девелоперы осваивают сегмент light industrial - компактные объекты, совмещающие производство, логистику и офисные функции. Такие объекты позволяют создавать рабочие места внутри городской черты, снижая маятниковую миграцию и повышая доступность промышленной инфраструктуры, считает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
"Кроме того, единое здание с многофункциональным назначением упрощает операционное управление, способствует быстрой перестройке процессов и снижает затраты арендаторов", - пояснил эксперт.
По данным исследователей, в 2025-2026 годах в Москве планируется построить около 700 тыс. кв. м таких объектов, еще 2,7 млн кв. м находятся на стадии проектирования. Нехватка земли и ужесточение экологических норм также стимулируют развитие новых решений в мировой практике - от многоэтажных и подземных складов до вертикальных ферм.
"Новые типы объектов демонстрируют высокую адаптивность к меняющимся условиям рынка. Они становятся не только экономически выгодным инструментом, но и важным шагом на пути к созданию гармоничной городской среды, где промышленность интегрирована в структуру города, не нарушая ее баланса, а усиливая устойчивость и инновационный потенциал", - рассказала старший эксперт "Яков и Партнеры" Наталья Куваева.
Как поясняет Тумин, для минимизации воздействия промышленных объектов на жилую среду используются технологии фильтрации и автоматического мониторинга, а также соблюдаются санитарно-защитные зоны. "Близость промышленных объектов к жилым районам может быть безопасной при соблюдении технических и градостроительных регламентов", - добавляет он.
В исследовании также говорится, что Москва активно внедряет mixed-use-зонирование - уже сегодня до 15% территории современных промышленных парков отводится под жилье и социальную инфраструктуру. Это способствует интеграции производственных площадок в городскую среду и созданию многофункциональных пространств.
"Город формирует земельный банк, предлагает комплекс мер поддержки - от налоговых и арендных льгот до программ масштабных инвестиционных проектов, а девелоперы активно возводят необходимые городу объекты нового поколения. Синергия властей и бизнеса формирует новый тип городской промышленности - высокотехнологичной, экологичной и интегрированной в социальную ткань мегаполиса", - отметила партнер "Яков и Партнеры" Анна Данченок.