Парадоксы российского рынка жилья: цены растут, продажи падают
Структурные перекосы на отечественном рынке недвижимости принимают какой-то совсем уж неприличный характер. За январь-июнь средние цены на квартиры в новостройках выросли на 17,9% в годовом исчислении. Речь идет об устойчивом тренде, который парадоксальным образом набирает обороты на фоне существенного снижения объемов продаж.
По данным одного из аналитических центров, если в первом полугодии 2024 года средняя цена проданной квартиры в целом по России составляла 8,2 млн рублей, то в январе-июне 2025 года она увеличилась до 9,7 млн рублей. А за два последних года подорожание составило 36,8%: в первом полугодии 2023-го строящаяся квартира была продана в среднем за 7,1 млн рублей.
Вместе с тем, продажи сократились на 27,8% — с 314,8 тысяч договоров долевого участия (ДДУ) в первом полугодии прошлого года до 227,1 тысячи в первой половине 2025-го. На двухгодичном отрезке падение не столь выраженное — на 11,9% (в первой половине 2023 года было заключено 257,7 тысяч ДДУ в новостройках). На этом фоне застройщики всё реже запускают новые жилые проекты. В январе-июне текущего года
они упали до трехгодичного минимума - на 22% по сравнению с показателем первой половиной 2024 года.
Между тем, когда в июле 2024 года перестали действовать программы массовой льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых, в правительственных кругах сложилось мнение, что рынок скорректируется, спрос со стороны потребителей ослабнет, и цены на квадратные метры пойдут вниз. Однако этого не произошло, во многом из-за роста инфляции и повышения себестоимости строительства.
«Застройщики закладывали в сметы определенные суммы, за пределы которых они не могут выйти, - говорит экономист, топ-менеджер в области финансовых коммуникаций Андрей Лобода. - Вновь возводимое жилье дороже в плане себестоимости, чем то, что строилось даже полгода назад, поскольку инфляционная составляющая присутствует в полной мере. Продажи все равно идут, хотя в сравнении с высокой базой прошлых периодов они несколько ниже».
Люди фиксируют в «бетоне» свои накопления, потому что опасаются инфляционного влияния и не очень разбираются в механизмах инвестирования. Вложить деньги в квартиру в новостройке им кажется прекрасной идеей, и это не лишено смысла. Однако, по словам Лободы, есть и другие варианты, которые позволяют свести на нет фактор инфляции и приумножить капитал - надо только их знать и уметь применять на практике.
«Продажи могут снижаться по той причине, что большинство людей уже приобрели себе жилье в период до высоких ставок и во время него, - отмечает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. - Сейчас рынок остановился: люди думают, нужно ли им это или нет. Что касается повышения цен, то застройщики в предложениях с субсидированными ставками предлагают более интересные цены и условия, а в обычных предложениях цены растут».
Ключевым фактором для рынка недвижимости является сверхвысокая (20%) ключевая ставка, до предела охлаждающая спрос, отмечает финансовый аналитик, автор проекта «Экономизм» Алексей Кричевский. Кроме того, у населения не растет покупательская способность: реальных доходов больше не стало, инфляция в потребительском сегменте по-прежнему крайне высокая. При нынешней конфигурации — дорогих денег, длинных кредитов и слабого спроса — жилье все дальше уходит из разряда «базовой потребности» в категорию «долговой роскоши». Оставшиеся льготные программы, прежде всего, «семейная ипотека», перестали выполнять роль драйвера рынка.