Правда ли, что по реновации могут выселить к чёрту на кулички, и как избежать переселения в нежеланный район. Разбор юриста

После принятых в 2025 году поправок в Жилищный кодекс, уточняющих особенности зон комплексного развития территорий (КРТ), в соцсетях начала распространяться паника: будто бы теперь любого жителя таких зон могут по решению властей переселить за границы родного района — хоть в живописные уголки Новой Москвы, хоть в труднодоступные микрорайоны-«гетто» за питерским КАДом. Так ли это, кто на самом деле оказался в зоне риска и какие юридические возможности есть у собственников, «Секрет» выяснил у юриста Мамеда Алиева.

Что случилось

В середине июня Госдума в третьем чтении приняла поправки в Градостроительный и Жилищный кодексы, уточняющие некоторые особенности комплексного развития территорий в трёх городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе.

Часть положений закона связана с переселением россиян из районов, входящих в КРТ. В отличие от программы реновации, которая требует, чтобы жители расселяемых домов получали жильё в пределах исходного района, закон о КРТ позволяет городским властям переселять жителей из домов, попадающих под снос, в другие районы. Например, если в пределах КРТ пока нет пригодных для проживания домов, а их постройка займёт много времени.

Это положение всколыхнуло пользователей в соцсетях. Россияне трактовали новую норму как потенциальный риск оказаться у чёрта на куличках — например, уехать из пределов МКАД или КАД в какой-нибудь отдалённый район, лишь номинально относящийся к черте города.

На практике чёрт оказался далеко не так страшен, как его малюют. Но всё же есть нюансы, с которыми нужно быть очень внимательными.

Что такое КРТ и как понять, что ваш район к нему относится

Аббревиатура КРТ расшифровывается как комплексное развитие территории. Это программа, позволяющая перестраивать целые кварталы с учётом современных норм — не только жильё, но и инфраструктуру, дороги, общественные пространства.

Перепланировка и перестройка таких территорий призвана улучшить депрессивные, промышленные районы, а также районы, изначально застроенные с нарушениями или без учёта современных потребностей горожан. В перспективе они должны превратиться в комфортные для жизни кластеры из жилых комплексов, школ, парков, поликлиник и общественных пространств.

Однако для таких глобальных планов нередко приходится действовать масштабно и сносить все имеющиеся постройки подчистую, чтобы перекроить район согласно новым планам. Жить в нём на время стройки становится откровенно дискомфортно, особенно если дом попадает под снос, а переселять на новое место в пределах того же района пока некуда. В результате и программа КРТ стопорится, и жители застревают в подвешенном состоянии: ни туда, ни сюда.

Новые поправки дали возможность предоставлять жителям таких районов жильё вне их границ, чтобы наконец расселить старые дома и приняться за стройку и благоустройство. Однако некоторые пользователи соцсетей восприняли это как изменения в программе реновации и забили тревогу.

Внимание: программа реновации в Москве — это не КРТ. Она действует отдельно и по другому закону.

Москва, Севастополь, Петербург: как понять, что вы попадаете под КРТ

Новый закон регулирует только ситуации, когда комплексное развитие территории ведётся в районах, где уже располагается жилье. Масштаб переселения зависит от количества таких проектов КРТ. И в этом плане у городов федерального значения ситуации совершенно разные.

К началу 2025 года в Москве насчитывалось 302 проекта комплексного развития территорий, преимущественно это бывшие промзоны, незастроенные и неэффективно используемые участки. Сейчас есть лишь один проект с жилой застройкой, а основной механизм переселения — всё ещё программа реновации.

В Петербурге сложнее: там на 2017 год установили 14 зон КРТ, но к 2025-му их количество сократилось до 11. Часть районов исключили из программы или сократили их территории, попадающие под программу, а отдельные депрессивные территории, наоборот, включили по просьбе жителей. Все изменения исключительно на бумаге, ни один из проектов КРТ в городе пока так и не начали реализовывать.

При этом, отмечает юрист Алиев, в Петербурге КРТ жилой застройки стали именовать реновацией в связи с принятием регионального закона по вопросам развития территорий. Этот вариант реновации отличается от московской, и именно в рамках неё (то есть, по сути, КРТ жилой застройки) возможно переселение граждан в другие районы.

В Севастополе программу КРТ приняли в 2021-м году, но там пока тоже по большей части развитие идёт только в планах, хотя уже подписаны многомиллиардные соглашения с застройщиками. Всего в Севастополе одобрили шесть проектов комплексного развития территорий. Первой планируют перестроить территорию седьмого километра Балаклавского шоссе.

Проверить, попадает ли ваш дом в зону КРТ, можно в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего города. Однако даже если ваш дом не стоит в КРТ сегодня, ситуация может измениться. Чтобы не оказаться перед фактом, следите за обновлениями на сайте городской администрации и участвуйте в общественных обсуждениях.

Можно ли действительно уехать «к чёрту на кулички»?

Юрист подтверждает: в теории — да, теперь возможность переселить жителей подальше у местных властей есть. Однако на практике столкнутся с этим далеко не все.

Другие юристы тоже указывали на тонкие места нового закона, позволяющие выселить жителей куда подальше. Например, Алмаз Кучембаев [говорит]https://realty.rbc.ru/news/6849a4fa9a794746706c60b2), что из-за внутримуниципального деления того же Санкт-Петербурга и ограничений застройки в историческом центре, нужного для расселения количества жилья в родном районе может и не оказаться. Вопрос переселения по КРТ отдали на откуп местных властей.

«Может случиться так, что, получив новые полномочия, города федерального значения смогут ещё более жестко ограничивать граждан в выборе территорий для переселения. Например, отправлять москвичей из домов, снесенных под КРТ, на освоение территорий Новой Москвы. Если жители Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя захотят взамен прежнего новое жилье, а не деньги, оно будет предоставлено на территории, которую определят городские власти. В остальных регионах страны такое ограничение не вводится, люди смогут потребовать оплатить им жилье, определив его местоположение самостоятельно», — предположил юрист.

Опасения звучали и в Госдуме. Депутат Галина Хованская и её коллеги открыто заявили: есть риск, что люди окажутся на периферии без связи с привычной социальной инфраструктурой. Тем не менее, законопроект приняли как есть.

Можно ли отказаться от переселения в неудобный район и как это сделать

Принцип «берёшь, что дали» здесь не работает.

Если вас как собственника не устраивает жильё, которое предоставляется вам взамен прошлого по программе реновации или КРТ, вы вправе потребовать, чтобы власти соблюдали базовый принцип всех таких программ: жилищные условия гражданина должны улучшиться, а не ухудшиться.

И, конечно, это также касается вопроса района проживания и близости инфраструктуры.

По закону, если человеку предлагают жильё, которое объективно хуже или находится в другой локации без инфраструктуры, он имеет право: - Отказаться от него, потребовав выкуп жилья по рыночной цене и возмещения расходов; - Оспорить решение в суде, особенно если переселение нарушает его право на сохранение условий проживания.

Юрист подчеркнул, что по общему правилу при определении размера возмещения за жилое помещение в него, помимо рыночной стоимости, включаются также все убытки, причинённые изъятием: - переезд; - поиск нового жилья; - оформление документов; - досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами (например, арендаторами); - упущенная выгода.

Что делать, если вас пытаются выселить в нежеланный район

Уточните, по какой программе вас планируют переселять: реновация или КРТ. Первое просто незаконно, во втором случае тоже можно побороться за свои интересы Соберите документы на квартиру, при необходимости попросите независимого эксперта произвести её оценку по рыночной и кадастровой стоимости. Если жильё приносило вам доход или вы иным образом теряете в деньгах из-за переселения, соберите подтверждающие это документы и выписки. Следите за публичными слушаниями по застройке района. Если поступило предложение — не торопитесь подписывать. Изучите вопрос, съездите на место предлагаемого жилья, при возникновении сомнений посоветуйтесь с юристом. Будьте готовы защищать свои интересы: закон и судебная практика — на вашей стороне, особенно при нарушении условий эквивалентности.