В 2025 году объемы ввода жилья выросли на 2%

Объемы ввода жилья в этом году все еще превышают прошлогодние. Хотя отрыв происходит в первую очередь за счет индивидуального жилищного строительства (ИЖС). А количество новых частных домов вскоре может резко снизиться.

В этом году, по данным Росстата, в России было построено 44,7 млн кв. м жилья. Это на 2% больше, чем за тот же период 2024 года. При этом объемы ИЖС выросли на 7,1%, а многоквартирных домов упали почти на 9%.

Между тем сейчас вводятся многоэтажки, строительство которых началось около двух лет назад - ориентировочно весной 2023 года. При этом в тот период было выдано на 11% больше разрешений на строительство, чем в первой половине 2022 года. В целом за 2023 год, по данным ДОМ.РФ, стартовало на 18% больше проектов, чем годом ранее. И примерно такой же объем стартов был в 2024 году. То есть серьезного падения ввода в ближайшие месяцы можно не ожидать (с учетом, что все дома будут достроены). В нынешнем году, однако, ситуация изменилась: за пять месяцев было начато на 20% меньше жилых комплексов, чем годом ранее. И это аукнется существенным провалом во вводе многоквартирного жилья через пару лет.

Кроме того, объемы новостроек во многом поддерживает сектор ИЖС. Однако тут разрыв между стартом и финишем меньше и "провал" после снижения спроса в 2024 и 2025 годах может проявиться быстрее.

Сейчас, как рассказал на сессии "Трансформация рынка ИЖС" на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) основатель Open Village Владислав Копица, у большинства строительных компаний загородного рынка отмечается падение заказов минимум на 40%, у некоторых - до 65% по сравнению с тем же периодом 2024 года. Причиной помимо подорожания ипотеки стало внедрение на рынке ИЖС счетов эскроу при использовании льготной ипотеки. Тем не менее это переходный период, отрасль идет к более цивилизованному рынку, считает Копица.

В 2018 году в ИЖС по России было введено 232 тыс. домов, это примерно 26 домов в час, рассуждает член правления Ассоциации деревянного домостроения (АДД) Андрей Елуков. И затем каждый год отмечался прирост объемов - в 2021 году строилось уже 42 дома в час. При этом 2021 год стал отправной точкой, когда стало уменьшаться количество строящихся домов без привлечения ипотеки. Тем не менее объемы продолжали нарастать, в 2024 году отрасль разогналась до 60 домов в час, или около 500 тыс. домов за год. "Что самое важное - все эти дома были проданы до июля 2024 года, - отмечает Елуков. - Фактически сейчас мы видим след активности 2022-2024 годов. Вторая половина 2024 года - это показатели выхода на сделку по договорам, предодобренным банками и заключенным ранее 1 июля 2024 года (до изменения условий льготной ипотеки)". С сентября происходили непрерывные изменения правил выдачи ипотек, постоянно заканчивались их лимиты, отмечает Елуков. По разным оценкам, говорит он, объем продаж в ИЖС упал от 5 до 10 раз, то есть объем рынка в 2025 году - 50-100 тыс. домов.

"Один из важных показателей, который будет влиять на реальные цифры ввода в эксплуатацию, - выход ипотечных сделок в строительство, - рассказывает Елуков. - Мы столкнулись с ситуацией, что по договорам подряда с применением льготной ипотеки со счетами эскроу строительные компании не могут получить в нужном количестве кредитные линии. В апреле 2025 года на 200 млрд заключенных договоров с применением эскроу банки выдали только 20 млрд кредитных линий для подрядчиков. Это может негативно сказаться на возможности выхода на стройку и привести к расторжениям договоров. При этом конечные потребители платят ипотеку с первого дня, а если договор будет расторгнут, то и право использования льготной ипотеки будет потеряно".