Если рванет «строительный пузырь», мало никому не покажется

Российские банки за первые пять месяцев текущего года резко сократили выдачу ипотечных кредитов на 44% год к году, до 1,1 трлн рублей, сообщила пресс-служба ВТБ. Но при этом средний объем кредита вырос с 4,1 до 4,7 млн руб.

В ВТБ подсчитали, что в мае на покупку квартир, жилых домов и их строительство банки выдали физлицам на 7% меньше средств, чем в мае, – всего 264 млрд руб. Это почти в два раза ниже к маю прошлого года.

Драйвером рынка недвижимости остается государственная поддержка. В мае ее доля в общим числе рыночных выдач ипотеки выросла на 5 процентных пунктов, до 85%.

В конце апреля аналитики рейтингового агентства НКР прогнозировали, что по итогам 2025 года объемы выдач ипотеки упадут на 25–30% к прошлогоднему уровню, до 3,3–3,7 трлн руб. В результате число выданных ссуд может сократиться на 30-40%, до 0,8-1 млн ссуд. Последний показатель фиксировался восемь лет назад – в 2016 году банки выдали 856,4 тыс. ипотечных кредитов.

Экономист, ведущий эксперт Центра политических технологий Никита Масленников в разговоре с «СП» объяснил увеличение объема кредита продолжающимся подорожанием жилищного квадратного метра.

– Помимо жилья на первичном рынке значительная доля кредитов ушла на квартиры вторичного рынка. Для такого жилья требуются средства для проведения ремонтов.

«СП»: Можно ли констатировать охлаждение на рынке жилья?

– Резкого охлаждения на рынке все же нет. По объемам кредитования в последние месяцы мы видим даже некоторое прибавление, если считать в выражении месяц к месяцу. Согласно последнему обзору Банка России, посвященному развитию банковского сектора, в январе выдача ипотечных кредитов составила 127 млрд руб., а в апреле – уже 290 млрд. Но этот прирост стал возможен в том числе благодаря уточнению лимитов по льготным кредитам для семей с детьми.

ЦБ в конце мая отмечал рост индикатора «пузыря» (включает в себя различные субиндексы, в том числе отношение средней цены квартиры к среднегодовому доходу и индекс реальных цен на рынке недвижимости – «СП») на первичном рынке в первом квартале 2025 года. Банк России фиксирует и увеличение доли необеспеченных потребительских кредитов с просрочкой более 90 дней на 2,7 процентных пункта (п.п.) до 10,5% от всего портфеля кредитов за 6 месяцев к 1 апреля. Это достаточно высокий показатель. Просрочка начинает накапливаться и в ипотечном кредитовании, хотя ее доля в общем числе просроченных кредитов не так высока – 1-1,5%.

«СП»: Как лучше реагировать на подобные вызовы?

– ЦБ полагает, что льготные программы стоит реализовывать более сдержанно, фокусировать их на семьях с детьми и распространять на другие регионы кроме Москвы и Санкт-Петербурга. В других городах, где жилищные метры дешевле, можно приобрести более прострные квартиры. Тренд на переток столичных ипотек в другие города, в том числе в административные центры, будет только нарастать, потому что в Москве и Санкт-Петербурге в кредит можно приобрести, как правило, только однушку.

Поэтому ипотечный рынок постепенно восстанавливается, однако остается достаточно серьезная проблема с финансовым положением строительных компаний. В апреле ввод жилья сократился на 7% в годовом выражении (в мае, по данным ДОМ.РФ, ввод жилья на рынке упал на 28% к маю прошлого года и на 37% к апрелю этого года до 2,7 млн кв. м – «СП»).

Текущих объемов ипотеки недостаточно для уверенной поддержки строительного сектора. Правительство решает часть задач в этом секторе, в том числе воздействуя на производителей, чтобы цены на базовые строительные материалы не дорожали так сильно.

На рынке возникает и другой риск, который связан с предоставлением девелоперами через банки жилья в рассрочку на фоне нехватки спроса на ипотечного кредитования.

«СП»: Чем такой вид кредита отличается от ипотеки?

– Он в целом схож с ипотекой, но юридические права покупателя определены не так четко.

ЦБ неоднократно ставил вопрос о более четких юридических рамках и регулировании рынка рассрочки. Жилье в рассрочку выглядит выгодным из-за того, что не нужно соблюдать ипотечные стандарты, но покупатель не застрахован так жестко, как это сделано в рамках ипотеки. Последняя позволяет сразу получить жилье в собственность, чего нет при рассрочке, пусть и в залоге в пользу банка, у которого есть свои обязательства перед покупателем. Уровень просрочки в ипотеке ниже, чем в рамках потребительских и автокредитах.

Если к осени вопрос с регулированием жилищной рассрочки будет решен, то это поддержит строительный сектор, а люди будут более уверены в таком виде кредита и чувствовать себя более защищенными.

«СП»: Как будет развиваться ситуация с рынком жилья в ближайшие годы?

– Выданная ипотека и даже заключенные договоры жилья в рассрочку не гарантируют в полной мере деловую и финансовую активность строительных компаний. Пока у этих фирм остается задел, так как было построено много квартир, и часть из них пока не продана. Это актив, который еще можно использовать.

Но задел благополучия строительной отрасли все же «съеживается». 2025 год будет пройден в нормальных условиях, но в 2026 году, если ничего не будет меняться, уже будут возникать серьезные риски банкротств, и все это усугубится в 2027 году. Девелоперам будет нужно новое строящееся жилье.

С другой стороны, если наращивать льготную ипотеку, то инфляция через подорожание жилищного метра будет разгоняться. На жилищном рынке есть дисбаланс – доминирует ипотека, а рассрочка, аренда и ссудо-сберегательные кассы не так широко применяются.

«СП»: Как ссудо-сберегательные кассы применяются на жилищном рынке?

– Они позволяют получить достаточно короткий кредит в меньшем объеме, который можно потратить на ремонт жилья, и сдать его в аренду. А после этого можно взять ипотеку и оплачивать ее доходом от аренды. Но это доступно тем, у кого есть альтернативное жилье.

Применение ссудо-сберегательных касс на жилищном рынке у нас развито не так хорошо. В Европе они являются одним из серьезных механизмов решения жилищных проблем.

Арендное жилье пока у нас тоже плохо развивается. Для него требуется специализированная подотрасль, к примеру, управляющая компания, которая будет заниматься таким типом жилья. Ипотека закрывает 80-90% всех механизмов приобретения жилья, а в этой ипотеке еще и существенно доминирует господдержка, что в целом не очень здорово.

Поэтому необходимо соизмерять ипотеку с возможностями и потребностями девелоперов, строительных компаний и более сбалансированно организовывать разные виды решения жилищной проблемы, не только с помощью ипотеки.

«СП»: Получится ли поддержать строительную отрасль через снижение ключевой ставки?

– Вопрос, насколько снизят и когда. Уменьшение ставки, которая по самому оптимистичному сценарию будет снижена в этом году примерно до 19%, конечно, поддержит некоторые компании на плаву. Но резко снижать ставку невозможно.

6 июня ЦБ может снизить ставку, но уже 1 июля грядет индексация тарифов на электроэнергию для населения на 12,6% и на ЖКХ – на 11,9% (базовое повышение для регионов, в ряде субъектов – выше). Будет инфляционный подскок, и что тогда делать – снова повышать ставку? Также достаточно подвешенной остается ситуация с рублем, ослабление которого приводит к росту внутренних цен.