В России собираются возродить доходные дома: станут ли они альтернативой ипотеке?
В России всерьез рассматривается сценарий возрождения доходных домов. Соответствующий законопроект готовится в недрах комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. По словам зампреда этого комитета Владимира Кошелева, данный вид недвижимости, распространенный в Российской империи 19-го — начала 20-го века, поможет улучшить жилищные условия и современных россиян.
Парламентарий считает, что на российском рынке недвижимости «должен появиться еще один статус — тот, который был в Российской империи». Речь идет о доходных домах — специально построенных не для продажи в них квартир, а для цивилизованной сдачи их в аренду. «Когда профессиональные инвесторы инвестируют в недвижимость, которую человек может цивилизованно снимать, со всеми понятными критериями повышения цены, с правами на проживание, с урегулированием всех прав арендодателя и арендатора», - пояснил депутат.
По его мнению, «институт доходных домов надо возрождать, чтобы у наших граждан появилась еще одна дополнительная возможность улучшить свои жилищные условия с помощью такого расширения предложения на нашем рынке».
Тут уместно сделать небольшой экскурс в историю. Доходные дома появились в России — прежде всего, в Москве и Санкт -Петербурге — в конце 18-го века. А к началу 20-го века их число в двух столицах уже исчислялось сотнями, они активно строились, исправно принося доход своим владельцам и налоги в городскую казну. В дореволюционной России 80% жилого фонда Санкт-Петербурга и 40% жилья в Москве приходилось на доходные дома. Причем в то время они были доступны как состоятельным гражданам, так и людям с невысокими доходами. Однако расселялись такие жильцы по разным этажам - в соответствии со своим статусом. Любопытно, что самые состоятельные выбирали, как правило, третий этаж - на этом уровне располагались изящная лепнина и мозаика. А самым бедным сдавали мансарды и чердаки — их чаще всего арендовали военные низших чинов и студенты.
Кстати, в таких домах частенько арендовали жилье писатели, художники и певцы — в том числе, самые известные. Скажем, Максим Горький снимал с 1902 по 1904 год весь второй этаж (10 комнат) доходного дома в Нижнем Новгороде. А в гостевой комнате у него там в 1903-м проживал друг — Федор Шаляпин.
Доходные дома были не только средством заработка, они внесли весомый вклад в развитие городов, определили их архитектурный облик. Даже в наше время хорошо сохранившиеся и отреставрированные доходные дома той эпохи — настоящие визитные карточки тех или иных городов.
После революции 1917 года история доходных домов в России оборвалась на долгие 100 лет. Но с 2017 года рынок институционального арендного жилья начал точечно возрождаться. Несколько таких строений появилось в Москве, пилотный проект был реализован в Воронеже. В ближайших планах — запуск подобных домов в Липецкой, Тюменской, Сахалинской областях...
Так что инициатива подвести под создание доходных домов законодательную базу возникла не на пустом месте. Но вот насколько она перспективна в современных условиях? С этим вопросом «МК» обратился к экспертам.
«В действующем российском законодательстве, в том числе в Жилищном кодексе, такое понятие, как доходный дом, отсутствует, - утверждает ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. - Хотя фактически примеры сдачи собственниками в аренду не только отдельных квартир или апартаментов, но даже многоквартирных домов в России есть». По словам эксперта, некоторыми аналогами доходных домов являются апартаменты и апарт-отели. От доходных домов они отличаются тем, что являются чисто коммерческой недвижимостью и проживающие в них не могут оформить регистрацию на этот адрес.
«Полагаю, что доходные дома будут пользоваться большим спросом, так как они могли бы сократить издержки многих граждан, особенно малоимущих, в том числе, по оплате коммунальных платежей», - продолжает Мильчакова. По ее мнению, в перспективе съем жилья на постоянной основе мог бы стать даже выгодной альтернативой ипотеке, если арендодатель будет предоставлять жильцам право выкупа квартиры через 20-25 лет. А у российских застройщиков, после принятия соответствующего закона, появилось бы сразу много новых проектов, что способствовало бы продолжению роста в строительной отрасли.
Более скептично в отношении данной инициативы настроен профессор Финансового университета при правительстве РФ Александр Сафонов. Он напомнил, что идею массового возрождения доходных домов в стране активно обсуждали еще лет 8-10 назад. Тогда ее сторонники выражали уверенность, что к такому проекту подключатся инвесторы, но этого не произошло. Вопрос уперся в эффективность их трат: по тогдашним расчетам требовалось примерно 20–30 лет, чтобы вернуть затраты на строительство таких домов. Сейчас, по мнению профессора, период окупаемости, если и изменился, то только в сторону увеличения, и вряд ли найдутся желающие вкладывать деньги на таких условиях и на такой срок. К тому же, у инвесторов нет понимания, насколько сильно будут расти цены на обслуживание этих домов. Кроме того, существует вопрос конкуренции с уже построенной недвижимостью: в Москве и Санкт-Петербурге наблюдается избыток квартир, которые можно взять в аренду. Ну а для небольших городов этот вопрос неактуален: там нет высокого спроса на съемное жилье, а у населения ограниченный бюджет на подобные траты.