Спрос на ультрапремиальное жилье в Москве вырос
Столичные новостройки классов «элит» и deluxe по-прежнему остается одним из самых надежных и ликвидных инструментом для частных инвестиций россиян. За последние 12 месяцев, по оценке NF Group, количество квартир и апартаментов стоимостью от 1 млрд. руб. в центре Москвы увеличилось в два раза.
Как рассказала руководитель отдела продаж ГК «БЭЛ Девелопмент» Людмила Костяйкина, в этом году портрет покупателя элитной недвижимости заметно изменился. Если несколько лет назад преобладали состоятельные люди в возрасте 50-60 лет, то сегодня много сделок совершают 20- и 30-летние граждане, предпочитающие совсем другой формат общения.
«К ним легко пришли деньги и они легко расстаются с деньгами. Поэтому очень много эмоциональных покупок», — добавила девелопер. «Молодые покупатели жилья премиум класса разлюбили центр. Им нужна «движуха», воздух , экология», — заметила руководитель направления элитной недвижимости VSN Group Ольга Вилонова.
У состоятельных людей, проживающих в Подмосковье, с ее слов, очень популярны т.н. квартиры «выходного дня». В уик-энд они передают детей на попечение охраны и нянь, а сами на выходные выезжают в столицу развеяться: сходить в театр, выставку , поужинать в уютном ресторане с вкусной кухней.
По мнению Костяйкиной, с начала этого года резко увеличилось количество покупателей из регионов. Особенно активны представители нефтегазовой отрасли, АПК и других секторов экономики, чей бизнес получил второе дыхание от курса РФ на импортозамещение. Также много криптоинвесторов, блогеров, людей, которые любят путешествия, которые покупают т.н. «пиджачную» недвижимость (для нескольких ночевок — «МК»). Для этой категории клиентов многие девелоперы создают гостиничный сервис. Если раньше в приоритете покупателей элитки были локация и клубность, то сегодня ценятся, в основном, инфраструктура и локация.
Из-за дефицита в центре мегаполиса площадок под элитное строительство столичные активно пошли в регионы.
«Много апарт-комплексов с участием москвичей строится в Краснодаре, Новосибирске, Владивостоке и Калининграде. Причем, на первых порах столичные стандарты обычно принимаются местными жителями в штыки, но со временем московская мода приживаются в регионах. Например, москвичи привили интерес новосибирцев к апарт-комплексам: если в этом сибирском городе элитные апартаменты покупались только для своего проживания, то сейчас лоты нередко приобретаются целенаправленно для сдачи в аренду», — сообщила Костяйкина.
Не секрет, что много шума на столичном элитном рынке жилья создают и заявки из Азии. «На практике основная масса реальных сделок среди иностранных покупателей приходится на граждан Белоруссии и Казахстана. Это надежные, платежеспособные клиенты, которые хорошо ориентируются в московской повестке», — подчеркнула управляющий партнер Etagi Prime Ригина Гордеева.
Она отметила ряд набирающих силу новых трендов.
«Сегодня люди с капиталом принимают решения, исходя не только из собственных потребностей, но и с оглядкой на будущее — учитываются интересы детей и даже внуков», — подчеркнула эксперт. Если раньше, по ее мнению, ключевым аргументом в пользу выбора был, например, вид на Кремль, то теперь для многих «вид на офис Яндекса» стал более привлекательным, чем исторический центр. «Мы видим устойчивый спрос на новые жилые комплексы в активно развивающихся районах Москвы — с технологичной средой, продуманными планировками и возможностями для жизни следующего поколения», — добавила Гордеева.
С ее слов, в первом квартале 2025 года спрос сохранялся высоким, но цикл сделки удлинился, с 2-4 месяцев до 6-12. Клиенты тщательно анализируют не только объекты, но и контекст — инфраструктуру, сценарии жизни, перспективу роста. Все чаще они выбирают не просто квадратные метры, а именно ту недвижимость, которая «ложится на сердце» и соответствует их жизненным сценариям.
Еще один важный тренд — ценообразование стало более гибким.
«Прайсы растут, но сделки всё чаще заключаются с дисконтом. Особенно если покупатель готов выйти на сделку быстро и оплатить в одной транзакции. В таких случаях дисконт может достигать до 15%. Вместе с тем, многие выбирают индивидуальные схемы рассрочки и мы подстраиваемся под это», — добавила Гордеева. «Среди покупателей новостроек классов «премиум» и выше особенно популярны программы рассрочки с отложенным платежом, когда покупатель вносит минимальный взнос, а потом в оговоренный срок платит небольшими траншами и в конце — 40-60% общей суммы. После расчета происходит регистрация права собственности на лот», — сообщил брокер АН Whitewill Александр Рогов.
Гордеева выделила еще одну любопытную тенденцию — покупатели элитки предпочитают лоты с готовой отделкой: «Наш клиент устал от бесконечных ремонтов, задержек и общения с подрядчиками. Он хочет заехать и жить. Это новый уровень зрелости рынка — и запрос на комфорт здесь ключевой».
Однако подход не является доминирующим.
«Наши клиенты предпочитают опции, когда черновые работы в новостройке уже выполнены, а дальше можно выбрать вариант дизайнерской отделки с возможными изменениями под заказчика», — добавила Ольга Вилонова.
Как считает эксперт АН Dream Realty Ерлан Ажибаев, противостояние девелоперов по поводу отделки напоминают противостояние двух кланов Монтекки и Капулетти из произведения Уильяма Шекспира «Ромео и Джульетта». По его словам, есть компании, предпочитающие продавать лоты без отделки, а есть немало примеров, когда успешно реализуются объекты с качественной отделкой по лучшим зарубежным технологиям.
Эксперт обратил внимание на новый тренд — внимание покупателей элитного жилья сегодня быстро переключается. По сути, им управляет брокерское сообщество, интересы которого устремлены в сторону новых проектов. В результате, в Москве увеличивается количество остатков в уже реализованных проектах, сданных в эксплуатацию два-три года назад. Текущая доля остатков, на взгляд брокера, колеблется в старых проектах на уровне 10-20%.
По прогнозу Ажибаева, в ближайшие годы количество элитных объектов, включая новые проекты и реконструкцию старинных особняков, в Москве будет расти. Брокер премиальной недвижимости Наргиз Султанова, напротив, полагает, что объем элитных проектов в Москве к 2026-2027 гг. уменьшится.
По какому сценарию будет развиваться ситуация на столичном рынке жилья покажет время. Мнения участников рынка совпадают только в одном выводе.
«Московская элитная недвижимость однозначно сохранит статус одной из самых надежных и ликвидных форм инвестиций», — уверена Ригина Гордеева.
Напомним, что в недавно обнародованном рейтинге компании Intermark, Москва вошла в ТОП-5 городов с самой дорогой в мире элитной недвижимостью. Например, 1 кв.м. в столичной новостройке премиум-класса оценивается в € 21 тыс. — это около 2 млн руб. Цены на премиальное жилье с первого квартала 2024-го выросли на 30%. На элитное — еще больше. И эта тенденция продолжится в ближайшее время, уверены аналитики.
