Составлен классификатор загородных поселков

Определить, относится ли коттеджный поселок к бизнес-классу, сегменту "делюкс" или же это жилой комплекс разряда эконом, станет проще. Участники загородного рынка разработали классификатор жилой загородной недвижимости.

Ранее не было единой классификации загородного жилья, какая существует, например, для офисной недвижимости, говорит основатель экспертного клуба "Загородный девелопмент", автор классификатора Валерий Лукинов. При этом понятное деление на классы помогает продавцам и покупателям общаться на одном языке, девелоперам - достигать целевой аудитории, а покупателям - быстрее выбирать, считает он. Классификатор, в создании которого участвовали и компании-застройщики, работающие на загородном рынке, ряд объединений строителей индивидуальных домов, можно использовать для новых проектов, что позволяет избежать лишних затрат и добавить уникальные опции, считает Лукинов.

В классификаторе выделяется пять основных классов - эконом, комфорт, бизнес, премиум и делюкс и приведены признаки поселков разных классов. Перечень включает 24 характеристики, охватывающие расположение, дороги, инженерные сети, инфраструктуру и минимальный размер домовладения.

К примеру, поселки комфорт-класса должны иметь транспортную доступность, завершенное межевание, электричество, центральные коммуникации и охрану. В бизнес-классе добавляется собственная инфраструктура и управляющая компания, он должен быть неподалеку от социальной инфраструктуры (в пределах 10 минут на автомобиле). Премиум-класс требует престижной локации, центральных коммуникаций, УК, собственной инфраструктуры и близости к развитой социальной инфраструктуре. Поселки делюкс имеют те же требования плюс эксклюзивные архитектурные и ландшафтные решения.

Впрочем, это перечень признаков поселков из классификатора для московского региона. При этом параметры поселков одного класса в разных уголках страны могут немного отличаться. Поэтому авторы сделали отдельные классификаторы уже для десяти регионов России. В зависимости от территории загородный поселок может иметь больший или меньший набор инженерных коммуникаций (допустим, может отсутствовать центральная канализация или газ), разное покрытие дорог (в премиум-поселках могут быть асфальтированные дороги вместо брусчатки), могут отличаться площади участков и домов и могут меняться коэффициенты (вес каждого параметра).

Разница между региональными классификаторами незначительна, говорит гендиректор компании "Фирсова Слобода" (Алтайский край) Михаил Кочетов. Во многом она связана с местными особенностями инфраструктуры, представлениями местных жителей о комфорте и их доходами. Так, по словам Кочетова, не во всех регионах есть доступ к природному газу, разные условия по доступности централизованного водоснабжения и водоотведения. В то же время вполне может быть построен поселок относительно высокого класса с организацией водоснабжения от индивидуальных скважин и локальными очистными сооружениями. А для отопления в регионах с дешевой электроэнергией можно обойтись без доступа к природному газу. У жителей может быть разное понимание о возможном удалении места проживания за городом от центра деловой активности. В городах с численностью населения в 300-600 тыс. человек, например, расстояния должны быть значительно меньше, чем в городах-миллионниках.

Так, поселки бизнес-класса в Подмосковье должны располагаться не далее 50 км от МКАД, а в Алтайском крае - не более чем в 30 км от центра города. Средняя площадь участка напрямую коррелирует со сложившимся в регионе уровнем цен на землю для ИЖС.

Поселок относится к определенному классу, если большинство его характеристик соответствует требованиям этого класса. Как поясняет руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина, классификатор недвижимости основан на реальной рыночной ситуации. Если же характеристики объекта соответствуют разным классам, его могут позиционировать с приставкой "плюс", например, "эконом-плюс" или "комфорт-плюс". "Документ полезен для маркетологов, продуктологов, руководителей отделов продаж, архитекторов, аналитиков, а также покупателей загородной недвижимости, - считает Магилина. - Некоторые девелоперы пытаются обосновать завышенные цены, присваивая поселкам более высокий класс, что в реальности не привлекает нужную аудиторию и лишь вводит в заблуждение покупателя, - считает Магилина. - Теперь покупатели смогут сами оценить соответствие цены и класса поселка для справедливой покупки".

Если исключить Московскую и Ленинградскую области, то сейчас в регионах нет новых элитных поселков, говорит президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов. Не более 10% приходится на поселки бизнес-класса, остальные 90% примерно поровну делят эконом (сезонное проживание) и комфорт-классы. Это связано как с платежеспособностью населения, так и с неразвитой культурой загородного проживания, несформированным пониманием загородного образа жизни, считает Усманов. "Загородной жизни нужно учить и нужно формировать вкус, - считает он. - Необходимо учить и открытости: не жить за двухметровыми заборами, открыто ходить в гости, участвовать в совместных поселковых мероприятиях, поддерживать порядок в месте, где живёшь (не создавать помех себе и другим), дома и заборы должны выглядеть гармонично с соседскими. Когда взаимоуважение и стремление к загородной красоте будет превалировать, в России появится много хороших посёлков комфорт, бизнес и элит-класса".

На Дальнем Востоке коттеджные поселки занимают незначительную долю в общем объёме жилой застройки, рассказывает руководитель Дальневосточной Ассоциации ИЖС Алексей Дормидонтов. "Исторически доминировали проекты эконом-класса, однако из-за снижения рентабельности девелоперы переориентировались на продажу земельных участков без обязательного подряда - это позволяет сократить издержки и сохранить спрос, - говорит Дормидонтов. - Вторыми по объемам представленности остаются поселки комфорт- и бизнес-класса: здесь застройщики делают ставку на развитие инфраструктуры и формирование комфортной среды, чтобы повысить привлекательность проектов в условиях кризиса. Несмотря на вызовы, новые концепции продолжают разрабатываться, но их запуск откладывается до стабилизации рынка. Премиум-сегмент в регионе практически отсутствует - ограниченный платежеспособный спрос делает такие проекты очень рискованными".