Как рассрочка спасла первичный рынок жилья в России от краха

Разбираемся, как работают программы оплаты недвижимости от застройщиков и чем они не угодили ЦБ

По оценкам экспертов, более половины квартир на первичном рынке сегодня продается в рассрочку, что очень беспокоит Центробанк. Из-за подорожавшей ипотеки у застройщиков не осталось другого выбора, кроме как увеличивать долю рассрочки в своем портфеле продаж. Почему рост популярности этого инструмента не нравится Банку России, какой сегодня средний срок рассрочки на рынке в Татарстане и какие риски несут покупатели и продавцы недвижимости — разбиралась аналитическая служба "Реального времени".

Больше половины всех новостроек в Казани продается в рассрочку, говорит глава компании "Счастливый дом" Анастасия Гизатова. Если смотреть в суммах и по России, то около триллиона рублей не дошли до эскроу-счетов застройщиков и "повисли" в рассрочках.

Плюсы рассрочки: она популярна в период дорогой ипотеки, бывает "честной" — без завышения и переплат либо с минимальным удорожанием; первый взнос — от 5-10%, не нужно одобрение банка (но застройщики стали страховаться и самостоятельно проверять заемщиков, кто-то отправляет их получить одобрение по ипотеке).

Риски рассрочки: сложность с продажей квартиры, которая находится в рассрочке, если покупатель не потянул платежи и не может перескочить на ипотеку; квартира в большей степени готовности в соседнем доме этого ЖК будет стоить дешевле, чем та, которую продают в рассрочку.

"Вынужденная мера и яркий сигнал"

Механизм рассрочки, по словам Галеева, пока несовершенный, но эффективный: "Еще есть необходимость в его донастройке, чтобы сделать его сбалансированным и отвечающим требованиям современного рынка недвижимости и ожиданиями граждан. И насколько известно, такая работа ведется".

Рассрочки в структуре сделок компании начали появляться с первыми повышениями ключевой ставки, постепенно наращивая объем. "Ключевой переход случился во втором квартале 2024 года, тогда с 30% их количество увеличилось до 80%, а по некоторым объектам — и до 90%. На сегодня в рассрочку мы продаем примерно 70-75% квартир", — рассказал Галеев.

По условиям, рассрочка предоставляется при первоначальном взносе от 20 до 30% в зависимости от объекта на срок до ввода дома в эксплуатацию. "Это условие как раз связано с нюансами в законодательстве, которое может привести к некоторым трудностям. Необходимость проверять платежеспособность покупателей появляется, если срок рассрочки распространяется на период после сдачи дома. В нашем случае если покупатель по тем или иным причинам перестает исполнять свои обязательства по договору, то он просто расторгается, "первоначалка" и внесенные платежи возвращаются, а квартира выставляется на продажу по актуальной стоимости", — объясняет застройщик.

Существенные риски для девелопера появляются в случае, если срок рассрочки распространяется за пределы сдачи дома в эксплуатацию. "В таком случае могут появиться споры из-за перехода права собственности. Если же мы говорим о рассрочке на время строительства, то тут из неприятных моментов существует только сниженная динамика наполнения эскроу-счетов. Однако альтернативой тут выступает полное отсутствие продаж, потому что льготные программы существенно ограничивают круг потенциальных покупателей, а платежи по стандартной ипотеке просто неподъемны", — отметил Наиль Галеев.

В качестве аргументов против рассрочек ЦБ приводит три основных риска: скрытый рост долговой нагрузки покупателей, непрозрачность правил продажи объекта, а также ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков. "Последний аргумент мы уже опровергли, а что касается двух остальных, то тут тоже есть что возразить. По поводу скрытого роста долговой нагрузки: рассрочка — это, наоборот, инструмент снижения кредитной нагрузки, — считает собеседник "Реального времени". — В отличие от ипотечного кредита, где моментально включаются проценты, комиссии и долговые обязательства перед банком, рассрочка фиксирована и предсказуема. Условия заранее известны, и они не зависят от колебаний ключевой ставки. Более того, многие застройщики предлагают рассрочку без процентов, что делает ее менее рискованной для покупателя, чем банковская ссуда".

Непрозрачность правил продажи объекта не связана с природой рассрочки, а с качеством регулирования и недобросовестными участниками рынка, уверен он: "У серьезных застройщиков с репутацией договор рассрочки — такой же официальный документ, как и ДДУ, и сопровождается всей необходимой документацией, включая график платежей, условия неустоек и гарантий".

Если есть нарушения — их нужно отслеживать и пресекать на уровне надзора, но не отменять саму рассрочку как механизм, которым пользуются десятки тысяч семей, резюмирует эксперт.

Рассрочка не фигурирует в кредитной истории

За первые четыре месяца 2025 года средняя доля квартир, проданных в рассрочку в "Унистрое", составила порядка 25%, рассказал заместитель генерального директора компании "Унистрой" Михаил Калашников.

"Унистрой" также предлагает рассрочку до момента ввода дома. Минимальный срок рассрочки составляет полтора года, средний — до двух лет. Первоначальный взнос варьируется от 10 до 30% от общей стоимости квартиры. Средний первоначальный взнос в 2025 году составил 29%, перечислил он.

"Если клиент перестает платить, то по закону у нас есть возможность обратиться в суд, заставив человека исполнить взятые на себя обязательства. Мы предпочитаем просто разорвать договор, вернув первоначальный взнос, но с удержанием определенного процента, заранее известного в подписанном клиентом документе", — уточняет он.

Когда застройщик предлагает рассрочку только до момента ввода дома, риск заключается именно в том, что клиент вдруг отказывается от покупки. "Мы теряем время и силы, вновь выводя на рынок эту квартиру и повторно занимаясь ее реализацией", — объясняет Калашников.

"Рассрочка — это вынужденная мера, причем и для застройщика, и для покупателя. Высокие ставки по ипотеке делают покупку жилья недоступной для большинства людей, и в этих условиях рассрочка — это шанс приобрести собственную квартиру на более выгодных условиях. Если льготная ипотека начнет возвращаться, доля рассрочки будет снижаться. Девелоперам не особо выгодно иметь большую долю рассрочки в портфеле, поскольку не пополняются эскроу-счета, соответственно, растет стоимость кредитов на строительство", — поясняет эксперт.

ЦБ против рассрочек как минимум потому, что рассрочка не фигурирует в кредитной истории: человек оформляет рассрочку, у него высокие ежемесячные платежи, но ни банки, ни кредитные бюро об этом не знают. "И если клиент еще наберет кредитов, то риск его банкротства огромен", — соглашается он.

Рассрочка в продажах жилья, по его словам, начала становиться популярной сравнительно недавно. Ранее в общей доле продаж она составляла не более 5%, и никто особо внимания на это не обращал. "Сегодня, как я уже говорил, только в нашей компании она составляет порядка 25%. Поэтому ЦБ не особо приветствует рассрочку и уж тем более не заинтересован в ее массовом распространении", — комментирует Михаил Калашников.

Временный инструмент или необходимая альтернатива ипотеке?

"Если есть подходящий объект и есть возможность взять длительную рассрочку, то многие стремятся выбрать именно этот вариант, даже если объект будет продаваться на условиях удорожания, — говорит она. — Во-первых, более вероятен вариант перехода на ипотеку под адекватную ставку. Во-вторых, даже если у клиента есть возможность оплатить объект сразу в полном объеме, то многие предпочитают максимальную рассрочку, так как в этом случае оставшиеся после внесения денежные средства могут работать и приносить доход в других проектах или на вкладе".

Сегодня средний срок рассрочки составляет полтора года. Есть более длительные предложения, но это скорее "штучные" варианты.

"Конечно, вопросом проверки платежеспособности, как, например, при скорринге в банках, никто не занимается. Но мы расписываем график платежей и проговариваем, откуда и как будут поступать деньги на внесение платежей. Если в дальнейшем клиент планирует переход на ипотеку, мы запрашиваем отчет из Бюро кредитных историй для оценки вероятности одобрения будущего кредита", — объясняет она.

Если вдруг покупатель не может продолжать платить за квартиру, у него есть два варианта: либо переуступить объект по фактической рыночной цене, при этом, в случае если цены вырастут к моменту уступки, можно уже получить прибыль, либо расторгнуть договор долевого участия, и в этом случае застройщик обязан вернуть все зачисленные на эскроу-счет денежные средства. "Как правило первый вариант более предпочтителен и застройщику, и дольщику. Здесь важно не молчать, если клиент попал в трудную жизненную ситуацию, а позвонить риелтору и обговорить возникшую проблему и совместно решить, какой из вариантов в конкретном случае наиболее уместен", — считает Шахимарданова.

Для застройщика рассрочка — это тоже риски: он находится на проектном финансировании у банка. "Проще говоря, он ведет строительство на кредитные средства. И условия кредитования напрямую зависят от того, как идут продажи и как наполняются эскроу-счета. В условиях когда счета наполняются, но в любой момент договоры с рассрочкой могут быть расторгнуты, а внесенные денежные средства по данным договорам будет необходимо вернуть, застройщик рискует следующий транш на строительство получить на условиях повышенной процентной ставки", — объясняет эксперт.

Рассрочка однозначно временный инструмент, который позволяет поддержать продажи в текущем моменте, уверена она. По мнению Гузель Шахимардановой, как только ипотека станет более доступной, застройщики перестанут использовать этот инструмент. "Как и любой инструмент, для ряда клиентов он является сейчас возможностью зафиксировать цену на уровне этого года, не переплачивать проценты в течение какого-то времени, но, как и любым инструментом, рассрочкой надо уметь пользоваться", — отмечает она.

Застройщики сейчас стали походить к заемщику очень серьезно в плане проверки его платежеспособности. Поначалу они не уделяли этому внимание, и уже случились разрывы договоров рассрочки, рассказал Галлямов. "Желательно, конечно, средний срок рассрочки увеличить до трех лет, чтобы платеж нес еще меньшую нагрузку для покупателей. Но я думаю, что два года — в принципе оптимальный срок рассрочки, и дальше его растягивать смысла нет", — считает эксперт.

Кроме того, застройщики даже начали соревноваться по размеру первоначального взноса: "Он уменьшается, и ежемесячные платежи тоже становятся фиксированными, а основной остаток долга можно внести в конце рассрочки". "Делается все, чтобы человек выбрал именно эту квартиру, и внес свой первоначальный взнос. Конкуренция очень высокая среди застройщиков, и они предлагают действительно хорошие условия для приобретения квартир", — отмечает он.

Многие люди, покупающие квартиры в рассрочку, рассчитывают, через год-полтора, переключиться на ипотеку с адекватной ставкой.

"Текущая ситуация застройщикам не нравится, потому что эскроу-счета пополняются медленно, но ничего поделать с этим они сегодня не могут. ЦБ РФ тоже видит эту ситуацию, и регулятор понимает, что люди с непроверенной платежеспособностью покупают квартиры. Уже в скором времени информация о таких людях будет попадать в Бюро кредитных историй, и это будут учитывать при выдаче ипотеки, — предупреждает он. — Если сейчас можно по рассрочке взять несколько квартир, то через какое-то время этой возможности уже не будет".