Риелторы предлагают снизить первый взнос по льготным ипотечным программам до 10%

Снизить первый взнос по льготным ипотечным программам до 10 процентов предлагают риелторы. Обращение в правительство об этом готовит Российская гильдия риелторов (РГР). Уменьшение взноса не только повысит доступность жилья, но и сделает более эффективными меры господдержки, считают они.

Сейчас, чтобы приобрести жилье с помощью "Семейной", "Дальневосточной и Арктической", IT-ипотеки, заемщик должен внести не менее 20 процентов от стоимости жилья. Однако, отмечает вице-президент РГР, эксперт Народного фронта Владимир Каплинский, получатели льготной ипотеки - это молодые семьи, бюджетники, многодетные, переселенцы. "Для большинства из них первоначальный взнос в 20-50 процентов невозможен без заимствований или риска финансовой нестабильности. Они объективно не могут "накопить", но при этом регулярно платят аренду - то есть способны обслуживать ипотеку", - говорит он. Кроме того, многие граждане имеют право на материнский капитал, региональные субсидии, сертификаты, но не могут ими воспользоваться из-за жестких требований к взносу. Снижение барьера до 10% с возможностью его формирования полностью из средств господдержки (сертификаты, субсидии, региональные выплаты и т. д.) повысит эффективность всей системы господдержки, считает эксперт.

А упрощение покупки жилья за счет уменьшения взноса, помимо прочего, будет способствовать закреплению населения на Дальнем Востоке и других регионах. На Дальнем Востоке ежемесячная плата за аренду и ипотечный платеж зачастую сопоставимы, отмечает Каплинский. И если у гражданина нет стартового капитала, - он продолжает снимать жилье и остается мобильным, а не привязанным к территории. Именно ипотека через собственность формирует долгосрочную мотивацию жить и работать в регионе.

Льготные ипотечные программы - инструмент реализации государственной социальной и демографической политики, подчеркивают в РГР. Если доступ к ним ограничивается завышенными требованиями к первоначальному взносу, они теряют эффективность и не достигают целевой аудитории, особенно в этом году.

Банки предложение о снижении первого взноса по ипотеке не приветствуют. Текущий размер первоначального взноса от 20% по льготным программам является достаточным для сохранения доступности кредитования и снижения доли высокорискованных кредитов, считает директор департамента ипотечного бизнеса ПСБ Марина Заботина.

"Первоначальный взнос - это гарантия платежеспособности заемщика: чем ниже размер взноса, тем выше риски невозврата или просрочки по кредиту", - говорит она. Помимо этого, действуют и регуляторные ограничения. Так, для кредитов с первоначальным взносом от 10% установлены более высокие коэффициенты макропруденциальных надбавок, чем для кредитов с взносом от 20%.

Первый взнос от 20% позволяет защитить заемщиков и кредиторов от риска падения цен на недвижимость, говорит директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич. При необходимости собственники смогут продать квартиру и полностью закрыть задолженность перед банком. При существующем дисбалансе цен на рынке первичной и вторичной недвижимости (когда цены на новостройки значительно выше, чем на вторичном рынке) этот вопрос особенно актуален, считает эксперт.

"Период накопления первоначального взноса - это время оценить финансовые возможности и взвешенно подойти к оформлению ипотеки, - добавляет Костюкевич. - Так как при текущей стоимости жилья на рынке у клиентов возникает значительная финансовая нагрузка и ежемесячные кредитные платежи становятся весомой частью расходов из семейного бюджета. Увеличивая сумму первоначального взноса, клиент сокращает размер требуемого кредита, а значит, и величину своих ежемесячных платежей".

Снижение первоначального взноса позволит молодым, многодетным семьям, бюджетникам быстрее приобрести жилье, соглашается гендиректор INFULL, ипотечный брокер Андрей Креер. Это особенно важно для тех, кто уже платит аренду, так как их платежеспособность доказана регулярными платежами. Например, семья, которая ежемесячно платит 30 000 руб. за аренду квартиры, может направить эти средства на ипотеку, если порог первоначального взноса будет снижен. Такая мера поддержит спрос на жилье, строительную отрасль и смежные секторы экономики, позволит направить средства господдержки (маткапитал, региональные субсидии) по целевому назначению - на покупку жилья. Среди минусов такой инициативы - она может привлечь заемщиков с низкой кредитоспособностью, что увеличивает вероятность просроченной задолженности, увеличивается уязвимость заемщиков при потере дохода и других экономических потрясениях (доля их капитала в недвижимости меньше обычного). Банки могут столкнуться с ростом просроченных платежей, что потребует дополнительных мер, таких как повышение ставок. Это может частично нивелировать выгоду от снижения взноса для заемщиков. "Снижение взноса до 10% может помочь целевым группам без значительных рисков, если банки сохранят строгий отбор по доходам и платежеспособности", - считает Креер.

Законодательство и сейчас разрешает использовать средства господдержки для первоначального взноса по ипотеке, однако на практике банки могут устанавливать дополнительные требования, отмечает Креер. Некоторые требуют, чтобы хотя бы 5-10% от суммы взноса были внесены из личных сбережений, чтобы подтвердить финансовую состоятельность заемщика. Кроме того, хотя первый взнос по основным льготным ипотечным программам составляет 20%, на практике банки часто устанавливают более высокие требования, особенно в условиях экономической нестабильности. В периоды роста ставок кредитные организации могут повышать взнос до 50%, чтобы снизить свои риски. Клиенты же с хорошей кредитной историей и стабильным доходом могут получить ипотеку с взносом 10-15%, но такие случаи редки, отмечает он.

Аргументы РГР обоснованны: платежеспособные арендаторы зачастую остаются за бортом программ господдержки из-за барьеров на входе в виде первого взноса, говорит инвестиционный советник, основатель университета "Финансология" Юлия Кузнецова.

Снижение первого взноса до 10% действительно увеличивает риски невозврата, но их можно частично нивелировать, считает Кузнецова, при условии надлежащей оценки кредитного профиля и развитой системе страхования (включая страхование от потери работы, здоровья и жизни). "Дополнительно необходимо задействовать государственные инструменты, например, возможен механизм гарантирования части ипотечного кредита со стороны государства, как это реализовано в ряде зарубежных моделей социальной ипотеки", - говорит она.