Почему в Москве наблюдается увеличение спроса на ипотеку
Рекордное количество ипотечных сделок зарегистрировано в столице в январе-апреле нынешнего года - 40 634. По данным столичного Управления Росреестра, их число выросло на 8,6% по сравнению с теми же месяцами 2024 года (тогда было 37 408 сделок) и на 1,7%, если сравнивать с началом 2023 года (39 949 сделок).
"Результат января-апреля текущего года впервые превысил показатель в 40 тысяч кредитных сделок и стал максимальным для данного периода за все время ведения статистики, - говорит Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве. - Положительная динамика зарегистрированных договоров показывает, что москвичи продолжают использовать ипотеку для решения своих жилищных вопросов, ориентируясь на доступные льготные программы и разнообразные предложения на рынке недвижимости".
По данным "Российской гильдии риэлторов", в первом квартале количество сделок на вторичном рынке в Москве выросло на 12% по сравнению с первым кварталом 2024 года, на первичном рынке - выросло на 15%.
Москва и Московская область всегда были лидерами по объемам выданных ипотечных кредитов, отмечает член Генсовета "Деловой России", застройщик, владелец ГК "Удача" Владимир Прохоров. Рост числа сделок, во-первых, связан с широким объемом предложения на рынке недвижимости. В отличие от некоторых регионов, где строительство не ведется вовсе. Кроме того, в отличие от регионов, в столице большее количество банков и, соответственно, больше возможностей у людей получить одобрение на ипотеку. "И, конечно, доходы москвичей превышают доходы граждан в регионах, поэтому в условиях роста стоимости жилья и стоимости кредитов у жителей столичного региона финансовые возможности более комфортные", - объясняет он.
Рост числа ипотечных сделок связан в первую очередь с тем, что банки постепенно или отменяют обязательное субсидирование в рамках "Семейной ипотеки", или значительно снижают комиссионное вознаграждение по сравнению с концом прошлого года и первым кварталом 2025 года, считает руководитель департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Мария Аврова. Также у застройщиков стало меньше интересных предложений по рассрочке, что тоже повлияло на незначительное увеличение спроса на ипотеку.
Ситуация на рынке ипотеки постепенно стабилизируется, считает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. Это связано с разными факторами - прежде всего, по его мнению, с изменениями в банковском секторе. "Весной были увеличены лимиты по субсидированным кредитам, что позволило избежать временных перерывов в выдаче льготных займов, - поясняет Сырцов. - Было также увеличено возмещение банкам для льготного субсидирования. Постепенно банки отказывались от требований дополнительных комиссий за выдачу ипотеки со сниженной ставкой. Наконец сыграл роль и сезонный фактор - на апрель приходится, как правило, пик активности покупателей жилья в первом полугодии. При такой стабилизации обстановки растет спрос прежде всего на наиболее устойчивых и востребованных рынках жилья, таких как московский. Впрочем, отмечу, что в Москве общее число заключенных договоров долевого участия (ДДУ) в апреле снизилось на 10,5% относительно апреля 2024 года, а в массовом сегменте и в Новой Москве - на 8%".
В целом динамика цен за квадратный метр в Москве показывает рост, но в некоторых случаях отмечается снижение цены договора относительно цены, которая была первоначально установлена, говорит гендиректор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков. Этот тренд есть и в новостройках, и на вторичном рынке.
Парадоксальная ситуация на рынке (заградительные ставки по ипотеке и рекордное число сделок) объясняется несколькими факторами, считает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. В основном клиенты оформляют не стандартную рыночную ипотеку, а "семейную", и они опасаются ужесточения условий госпрограммы, поэтому не откладывают решение о покупке. Кроме того, они спешат воспользоваться получившими сегодня широкое распространение скидочными акциями. Несмотря на внедрение ипотечного стандарта, на рынке сохраняется субсидированное кредитование от девелоперов и банков. Также многие клиенты, которые пользуются рассрочками, перед вводом домов в эксплуатацию вынуждены брать ипотеку на остаток стоимости жилья. Подобный вид займов снижает ликвидность квартир и апартаментов, зато ведет к сокращению ежемесячных взносов до возможного рефинансирования, отмечает эксперт. На вторичном же рынке востребованы альтернативные сделки, по сути обмен квартир, где ипотека покрывает разницу в стоимости между двумя помещениями. "Такая популярность ипотеки вопреки высокой ключевой ставке свидетельствует о значительном отложенном спросе, - считает Гутнов. - После смягчения денежно-кредитной политики ЦБ следует ждать настоящий бум продаж".
Рост числа сделок, скорее, говорит, что откладывание покупки на будущее - не рассматривается сейчас как лучшая стратегия, говорит исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. "Цены на жилье останутся на текущих уровнях, но могут еще и вырасти, а предложение в контексте государственных льготных ипотечных программ является одним из самых наилучших", - считает он. При этом ситуация в московском регионе отличается от других регионов потому, что из-за цен на недвижимость в столице существуют иные стратегии накопления как первоначального взноса, так и всей стоимости недвижимости. В Москве в большинстве случаев без ипотеки покупателю не обойтись, и это делает важным принятие решения о заключении ипотечного договора на самых благоприятных условиях в обозримой перспективе.