"Комплексное развитие территорий — это будущее мегаполисов на ближайшие десятилетия"

На International Property Market* обсудили проблемы и перспективы КРТ, а в Казани нашелся образец такого проекта для всей России

В рамках выставки International Property Market, которая прошла под эгидой Международного саммита "Россия — Исламский мир: KazanForum", состоялись мероприятия обширной деловой программы. В их числе — сессия "Комплексное развитие территорий. Тренды. Инвестиции", которую организовала Российская гильдия управляющих и девелоперов. В ней приняли участие представители власти, юридического сообщества и ведущих девелоперских компаний страны. Модерировала сессию исполнительный директор РГУД Елена Бодрова. Участники разобрали лучшие практики, интересные кейсы и насущные проблемы отрасли КРТ в России. Подробности — в репортаже "Реального времени"

Какие территории в Казани официально получили статус КРТ?

Заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан Владимир Кудряшев считает, что опыт Татарстана в плане развития КРТ — уникальный. Как известно, 30 декабря 2020 года был принят 494-ФЗ, по которому в Градостроительный кодекс и другие законодательные акты были внесены изменения, чтобы возможно было реализовывать проекты КРТ. В соответствии с этим законом, Татарстан принял четыре собственных закона и ряд подзаконных актов, по которым в данный момент идет работа. Оператором проектов КРТ назначен Госжилфонд при раисе РТ. Плюс отдельным распоряжением при кабмине была создана межведомственная рабочая группа по рассмотрению проектов КРТ. Любой проект проходит через ее рассмотрение и согласование.

В своем выступлении спикер перечислил ряд разрешенных и реализуемых сейчас проектов КРТ: на улицах Магистральной и на Меховщиков. На Декабристов механизм КРТ применили, чтобы получить возможность для изъятия участка рядом с обновленным Московским рынком — пространство перед гастрокластером будет благоустроено. Готовится под реализацию проект КРТ по улице Димитрова: здесь будет построено порядка 3,5 тысячи "квадратов" жилья. По улице Музыкальной на площади, отведенной под проект КРТ, будет реализован образовательный объект.

Еще два проекта находятся на этапе согласования в межведомственной рабочей группе — это территория на ул. Хади Такташа, рядом с новым зданием театра им. Камала, и продолжение КРТ в районе Новой Портовой (на территории более 22 гектаров).

— Это знаковая территория, — рассказывал Владимир Кудряшев. — Вы наверняка видели большой макет жилого комплекса "Яналиф", который стоит при входе на выставку — реализует его СМУ-88, наша, татарстанская компания. Это большой долгосрочный проект, знаковый для Казани, поскольку эта большая территория на данный момент, как принято сейчас называть, депрессивная. Там будет очень большой проект, который реализуется, в том числе по механизму КРТ: для него выбран раздел "Объект многофункционального назначения" — там и жилье, и апартаменты, и офисы, и ретейл, и общественные пространства.

КРТ — не вопрос выбора, а объективная необходимость

Кстати, о Портовой: замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ не просто так отдельно упомянул этот проект КРТ. Напомним, здесь сейчас формируется новый центр притяжения в Казани, а депрессивные территории старого грузового порта и полузаброшенная промзона преображаются в жилые кварталы с многокилометровой набережной и современной архитектурой.

Директор по коммуникациям ГК СМУ-88 Айрат Габдулбаров порассуждал в рамках сессии о том, как застройщику при реализации КРТ сочетать коммерческую эффективность с миссией по созданию новой среды. Он говорил:

— Комплексное развитие территории — тема новая, сложная, но, безусловно, очень перспективная. Законодательная база вокруг этого инструмента все еще продолжает формироваться, многие процессы до конца не выстроены, не определены и не до конца прозрачны и, прямо скажем, некомфортны. Тем не менее интерес к этой теме растет. В городах сегодня это самый эффективный способ трансформировать, перезагрузить те территории, которые на сегодняшний день потеряли свое функциональное значение и по тем или иным причинам вычеркнуты из жизни. Это особенно актуально для крупных, стремительно развивающихся городов, особенно для Казани.

Казань давно испытывает дефицит свободной, пригодной для строительства земли. В последние несколько лет кризис этот усилился и, как следствие, идет развитие агломерации (со всеми "прелестями" маятниковой миграции). Для бизнеса участие в проектах КРТ, по мнению спикера, выгодно, потому что сегодня человек, покупая квартиру, приобретает не квадратные метры, а образ жизни, среду, инфраструктуру. Так что комплексное развитие территории, дающее качественную городскую среду, по сути, помогает продавать.

— Но самостоятельно крупные проекты КРТ нельзя реализовать ни силами отдельных девелоперов, ни регионов. По отдельности нам не хватает для этого сил, ресурсов, инструментов, полномочий. Хотя сегодня КРТ — это, по сути, не вопрос выбора, а объективная необходимость, — говорил Айрат Габдулбаров.

Кстати, чуть позже Ольга Фаизова из "Брусники" развила этот тезис — в своем выступлении она активно агитировала коллег-застройщиков и госорганы вступать в партнерства и коллаборации. Ведь несколько застройщиков в одном крупном проекте КРТ, по ее словам, лучше, чем один.

Законодательное регулирование КРТ: что удалось сделать, а что предстоит дорабатывать

Дмитрий Некрестьянов, партнер адвокатского бюро "Качкин и партнеры" и председатель Комитета по законодательству РГУД, провел анализ законодательства о КРТ и указал на его слабые и недоработанные точки. Во время правоприменительной практики выявляются проблемы, изначально не учтенные законотворцами. Однако начал спикер с того, что уже удалось создать.

Во-первых, главная достигнутая цель — создан легальный договорной механизм распределения ответственности между застройщиками и уполномоченными органами. К примеру, определяются обязательства застройщика по возведению социальной инфраструктуры и передаче ее в собственность муниципалитета.

Во-вторых, появились гибкие организационные механизмы организации КРТ — к примеру, оператор КРТ.

— Дело в том, что такие проекты, как правило, предполагают большие участки земли — и чтобы привлечь финансирование на всю эту территорию, зачастую недостаточно одного застройщика. Соответственно, этот механизм оператора позволит эффективно привлекать соинвесторов и при этом сохранять контроль за реализацией КРТ в одних руках, — объяснял Дмитрий Некрестьянов суть появления оператора КРТ.

В-третьих, теперь из закона исключены нормативные предельные сроки реализации КРТ, что позволяет учитывать особенности крупных проектов, которые строятся несколько десятков лет.

В-четвертых, сформирован механизм, по которому проходит консолидация разрозненных активов/собственников для развития территории в единой концепции.

В-пятых, в планировке КРТ теперь можно использовать уже готовые проекты планировки территории, если они уже составлены городом.

Недоработки, на которые указал юрист и с которыми согласились присутствующие:

механизм операторов КРТ используется неоправданно часто — при этом теряется гибкость инвестирования, поскольку оператор КРТ подконтролен властям региона;проблема "нулевых КРТ" — микроскопических, с допустимым видом использования "Благоустройство", не предполагающих строительство. Фактически, такие КРТ сегодня создают, чтобы обходить закон в части изъятия объектов, которые не подлежат изъятию. Такой механизм часто используется, к примеру, в Москве. Юрист привел ряд подобных примеров и выразил опасение, что механизм этот оставляет частных собственников в ситуации незащищенности. нет четкого механизма работы с коммунальными сетями под КРТ — по-прежнему многое недоработано, и регуляция идет в ручном режиме в каждом регионе отдельно.

"КРТ — это принципы, которые в ближайшем будущем будут определять облик крупных мегаполисов"

На этой же сессии спикеры делились своими примерами в сфере реализации комплексного развития территорий: так, Вадим Дудин рассказывал, как застраивает новые жилые кварталы "Самолет Страна". Генеральный директор АО "Химград" Айрат Гиззатуллин делился опытом промышленной ревитализации гигантской территории закрытого завода "Тасма" — кстати, это происходило еще в те годы, когда сам по себе понятийный аппарат комплексного развития территорий был еще только в зародыше и ни о какой нормативной базе речи не шло.

А Айрат Габдулбаров рассказал, собственно, о застройке Новой Портовой:

— Речь идет о большой территории на берегу Волги площадью 287 гектаров, практически в центре города. Она была полузаброшенной промзоной, стагнирующей частью города, но уже начались преобразования, и в перспективе эта территория должна преобразоваться в современный городской район. Здесь будут жилые кварталы, социальная инфраструктура, общественные пространства, территории ретейла, марины (чтобы использовать на полную силу наличие Волги) и 12-километровая набережная.

Важно, что прежде чем разрабатывать проект КРТ, город подготовил мастер-план этой территории, тем самым задав принципы развития и правила игры. А СМУ-88 реализуют пилотные проекты этой реконструкции — два жилых комплекса, "Минтимер" и "Яналиф". Важны подходы девелопера к развитию этой территории: строятся не оторванные от остального ландшафта жилые комплексы, а полноценные части города.

— Оба комплекса глубоко интегрированы в городскую среду на уровне общественных пространств и коммерции, — рассказал Габдулбаров. — Коммерческое наполнение мы разрабатывали совместно с одним из ведущих консалтинговых агентств в сфере недвижимости России — NF Group. А содержание общественных пространств помогало нам разработать архитектурное бюро Orchestra. Мы с ними разработали функциональное зонирование, которое предполагает, что общедоступными будут четыре зоны из пяти: парк, центральная торговая улица, набережная, зеленые бульвары, соединяющие набережную с самим жилым комплексом. А пятый вид общественных пространств — это приватные дворовые пространства для жильцов, расположенные на стилобате.

Отвечая принципам комплексного развития территории, компания обратила внимание и на наполнение социальной инфраструктурой. Так, уже спроектирован детский сад — над ним работал известный архитектор Рубен Аракелян и его архитектурное бюро Wall. Это новаторский проект, который уже высоко оценило профессиональное сообщество. Ведется работа и над первой школой Новой Портовой, подробности еще не известны, но над проектом работает один из мэтров российской архитектуры — Никита Явейн.

Кроме того, застройщик по собственной инициативе запустил цикл встреч с городскими сообществами, чтобы обсудить с жителями и экспертами детали развития этой территории в будущем. К дискуссиям уже были привлечены историки, краеведы, старожилы, урбанисты, студенты и пожилые люди, представители ретейла и туристической индустрии.

Модератор встречи Елена Бодрова отдельно обратила внимание на то, как внимательно подходят в Татарстане к формированию городской среды: и к общественным пространствам, и архитектурному облику.

— Нет никаких сомнений, что ваш проект реновации станет образцом для всей России, — отметила она.

На сегодняшний день проект ревитализации Новой Портовой в Казани — один из самых крупных подобных проектов в России, и на него обращены взгляды многих профессионалов сообщества. В условиях недоработанной нормативной базы все действуют "наощупь", и те регионы, в которых проектами КРТ удается гармонично связать интересы власти, бизнеса и горожан — пример для подражания.

Резюмируя итоги сессии, можно сделать вывод, что КРТ действительно может дать колоссальные возможности для роста. Тезис "КРТ — это будущее, это те принципы, которые будут определять градостроительную политику крупных мегаполисов в ближайшие десятилетия" звучал из уст каждого спикера. Такие проекты создают качественную городскую среду, которая привлечет инвестиции и улучшит качество жизни. А то, что в этом инструменте одинаково заинтересованы и власть, и инвесторы, может внушать надежду, что все необходимые решения для его развития будут приняты.