Екатерина Борисова: «Те, кто платит по 2 млн рублей за «квадрат», не согласны жить вне Садового кольца»

Как мы знаем, самые роскошные и дорогие элитные дома находятся в Москве. А самые элитные из элитных, где цены начинаются от 2 млн рублей за квадратный метр, формируют сегмент делюкс. Мы решили выяснить, становится ли таких новостроек в столице меньше или больше, как они меняются и кто их покупает. Обо всем этом «МИРУ КВАРТИР» рассказала Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco.

Сколько жилых проектов делюкс-класса вышло на московский рынок в 2024 году и что они собой представляют?

В 2024 году застройщики вывели на московский рынок новостроек делюкс-класса всего четыре проекта. Это значительно меньше, чем в 2023 году, когда появилось 11 новых проектов, и в 2022, когда их было восемь. Однако если рассматривать период с 2018 по 2021 год, в среднем на рынке появлялось от трех до четырех проектов ежегодно. Таким образом, показатели 2024 года, скорее, соответствуют сложившейся норме.

Сейчас в этих проектах продается 15 объектов недвижимости стоимостью от 270 до 670 млн рублей. Девелоперы по-разному подходят к вопросу отделки: в двух проектах она не предусмотрена, в одном предлагается полная отделка, а в другом – предчистовая отделка white box. Все новые проекты представляют собой клубные дома с ограниченным объемом предложения.

А что значит дом делюкс-класса? Стало ли меньше ограничений для такой классификации?

Критерии отнесения новостроек к сегменту делюкс-класса остались прежними. Ключевым фактором по-прежнему является расположение в Центральном административном округе Москвы. В отличие от проектов делюкс-класса, новостройки элитного сегмента все чаще появляются за пределами ЦАО, в том числе в районах, ранее считавшихся вотчиной бизнес-класса.

Все четыре новых проекта делюкс-класса расположены внутри Садового кольца, причем три из них – непосредственно на Бульварном. Для покупателей, готовых платить свыше 2 млн рублей за квадратный метр, локация играет первостепенную роль, и они вряд ли согласятся на проект вдали от Кремля, даже если он обладает высоким качеством.

Увеличился ли сейчас процент покупателей, использующих рассрочку и другие механики приобретения?

Сегмент новостроек делюкс-класса традиционно предполагает индивидуальный подход к каждому клиенту. Застройщики готовы разрабатывать разнообразные схемы приобретения дорогостоящих объектов, включая рассрочку, кредиты, индивидуальные скидки, бонусы и пакетные сделки. Условия покупки, как правило, обсуждаются в частном порядке. Хотя на рынке уже есть проекты делюкс-класса с открыто предлагаемой рассрочкой, в том числе беспроцентной и на длительный срок (до окончания строительства), в целом подходы к продажам в этом сегменте не изменились кардинально, а скорее, стали еще более гибкими.

Какова их стратегия для инвестора в такое жилье – перепродажа, аренда и т.д.?

Примерно 20% покупателей новостроек делюкс-класса в России рассматривают свою покупку как инвестицию, рассчитывая на перепродажу объекта через несколько лет. Их цель – заработать на росте цены или, как минимум, сохранить средства, продав квартиру с учетом инфляции.

Многие покупатели рассматривают приобретение недвижимости делюкс-класса как «гибридную» сделку, удовлетворяющую как текущие жилищные потребности семьи, так и потенциальные инвестиционные цели. Они допускают, что через 3–5 лет могут сменить место жительства (в пределах Москвы или уехать за границу) и продать квартиру. Поэтому при выборе жилья для себя они учитывают и инвестиционную привлекательность объекта.

Насколько сейчас высока конкуренция за состоятельного покупатели среди девелоперов?

Конкуренция за покупателей в сегменте делюкс-класса весьма высока. Застройщики стремятся повысить качественные характеристики проектов, делая ставку на уникальную архитектуру и необычные объекты инфраструктуры. Они внедряют новые технологии, в том числе в области приватности и защиты данных, собираемых системами «умный дом». В результате продукт становится более сложным и индивидуальным.

Однако сокращение числа новых проектов в 2024 году и завершение продаж в ранее стартовавших проектах может вскоре привести к дефициту, который уже ощущается покупателями. Речь идет о нехватке актуальных проектов, вышедших на рынок в течение последних одного-трех лет.

Как изменился портрет покупателя в последнее время?

На рынке новостроек делюкс-класса наблюдается «омоложение» покупателей. Если раньше основной спрос формировали люди старше 50 лет, то сейчас среди покупателей все чаще встречаются люди в возрасте 35-40 лет. Меняется и профессиональный состав: помимо традиционных покупателей, в сегменте делюкс-класса появились владельцы IT-стартапов, интернет-компаний, представители медиарынка. Кроме того, увеличилось число покупателей из регионов России – семьи состоятельных бизнесменов и государственных деятелей, которые приобретают недвижимость в Москве, чтобы быть ближе к центру принятия решений.

Как будет трансформироваться этот рынок в ближайшие месяцы и годы?

Ограничение возможностей для инвестирования крупных капиталов за рубежом, вероятно, приведет к усилению конкуренции за покупателей на московском рынке новостроек делюкс-класса. Многие клиенты, имеющие опыт приобретения зарубежной недвижимости и проживания за границей, вернутся на московский рынок с более высокими требованиями. Таким покупателям будут интересны новые проекты с продуманной архитектурной концепцией, оптимальным набором инфраструктурных объектов и высоким уровнем сервиса.

В результате продукт будет становиться все более сложным и ориентированным на взыскательных клиентов. Сыграет роль и ограниченность предложения, которая будет следствием сложившихся сегодня проблем с выводом новых высококлассных проектов.

Жилье и инфраструктура вместо промзон: топ-5 самых крупных проектов КРТ в Москве

Хамовники: территория контрастов и самый дорогой район Москвы

Жилой квартал будущего: ресторан и оранжерея, образовательный хаб и лаунж-зона на крыше

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости